文 | 楼公子

在港交所停牌一年多后，7月17日晚，中国恒大发布了包括2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告在内的三份财报。

与此同时，巨大的净亏损额和资不抵债的现状也被披露于众。

公告显示，截至2022年12月31日，恒大负债总额为24374亿元，剔除合约负债7210亿元后为17164亿元；借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。

截至2022年末，恒大拥有土地储备2.1亿平方米；完全竣工及在建的在售项目累计1241个；参与旧改项目共79个，其中大湾区就有55个（深圳34个，分布在南山、龙岗、龙华、坪山等区），其他城市24个。

中国恒大表示，庞大优质的土地储备，是集团“保交楼”、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。

一.快速扩张期，曾是深圳旧改“大户”

2011年，恒大以16.64亿元收购深圳建设集团71%股权，开始布局深圳。

当年10月，恒大深圳公司成立；隔年，恒大完成收购深圳建设集团29%的权益。

城市更新可以说是许多大型房企获得区域市场的途径之一，恒大也一样。

不同于招拍挂的短期快速周转，城市更新是以跨周期投资来换取土地空间上的权益，成本优势明显，但开发的转化周期很长，且变数较大，对于房企的要求也更高。

通过收购深圳建设集团，恒大持有了多个位于深圳市中心的旧改土储，像罗湖区的建设集团大院项目和蔡屋围项目。

此后，恒大开启了在深圳的快速扩张之路。先后从玉湖集团、向南实业股份有限公司、建滔化工等企业手中收购了大量旧改项目。

“从2015年下半年开始，恒大对外披露的深圳土储及货值几乎是以翻倍的速度在生长。”

到了2016年，恒大的旧改项目数已达到21个，预计销售金额达4025亿元；到了2018年的巅峰时期，旧改项目更是达到了45个。

原恒大集团董事局副主席夏海钧曾表示，“恒大是在深圳土地储备最大的地产商，未来收益不可限量。”

二.债务危机下，部分旧改已被国企接手

这两年，在面临巨额的债务危机之下，恒大在深圳除了被接盘的资产有一些实质进展外，其他旧改项目基本处于停工阶段，鲜有进展。

去年以来，先后有安居建业（深圳市安居建业投资运营有限公司）接手了南山向南村旧改项目、深圳恒大超级总部项目，招商蛇口接手恒大深圳南山饼干厂项目等等。

而安居建业是由深圳市人才安居集团有限公司、深圳市特区建工集团有限公司、深业集团有限公司、万科企业股份有限公司四家公司共同成立，持股比例分别为40%、20%、20%、20%，为纾困类房地产企业，成立后多次入局“保交楼”问题项目。

目前，恒大超总项目（现为深圳湾超级总部基地B塔项目）已经复工，由万科南方区域负责代建。

在安居建业接盘恒大超总项目之前，该项目已停工超14个月。

而作为代建方的万科，也在深圳湾总部基地有自己的项目，即万科总部大厦，现命名为万科SIC超级总部中心。