一边是百货倒闭、零售闭店，一边是新增项目相继入市，上海的商业地产市场一向竞争异常激烈。

根据第一太平戴维斯上海三季度市场简报相关数据，2016年前八个月上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期降低0.1个百分点。核心商圈购物中心空置率环比上升0.7个百分点至6.9%，非核心商圈下降0.4个百分点至9.1%。与此同时，2016年第四季度将有60万平方米新增供应在入市，这使2016年成为上海零售市场首个超百万平方米供应的年份。

如何做招商和运营，这个老大难在新项目的入市上表现的更为突出。对于上海缤谷广场二期而言，其面对的挑战还远不止于此。一个是项目体量小，仅为3.25万平方米，其二是项目一期开发运营不如人意，对二期也造成一定的负面影响。

由于项目体量小，在丰富业态上没有优势，开发商最终把项目价值主张为契合区域消费特征，有格调、重思考、有选择的自主消费场所形象，从而把项目打造成社区型商业中心。

打造社区型商业中心只是商业地产惯常方向之一，但缤谷广场二期独特的策略在采用互联网的思维、方法和工具进行招商上。这具体表现在与客户建立关系的方式和导入“超级IP”的招商方式。

缤谷二期在建立与客户关系上，不同于惯常的做用户调查进行业态的设计，而是通过大数据分析，除了利用场内数据，更是看重场客户的场外行为数据，并以此建立商场与数据的关系。大数据分析的结果是缤谷广场二期消费人群为上海较具消费能力的高档次消费人群，同时客群更倾向于追新、追求不一样的体验。

基于此，项目招商团队RET睿意德对缤谷二期的业态规划进行了更细致地划分：除了延续一期的定位（社区家庭消费）以外，针对一期业态不丰富的缺点，在二期补充零售、儿童业态；针对一期品牌认知度不高的缺点，在二期增加能够带动人气品牌；高层人流到达性差，则设置为个性化办公区；政府牵头引入剧场、影院，使项目具备文化属性，同时把这些业态设置到上层，降低租金的同时，发挥其引流的功能。整体上，主要是以西餐、零售和影院为主，娱乐业态占比要达到三成。

在项目招商上，睿意德采取的是把客户定位和客户引流两个问题一次性解决方案，引入超级IP的概念。也就是说，缤谷购物广场所谓的建设“超级IP”，是要围绕目标消费客群，打造一个属于他们的精神家园和生活场景，成为一个天然具有流量的商场。

为了顺应IP要求，睿意德招商规划人员将两端较大店铺化大为小，一方面使场所变化、品牌数量更丰富，另一方面也适应了品牌选址趋于更小面积、更高效率的趋势。与此同时，在招商过程中，还需与客户进行持续不断地高效沟通，不断完善产品，使其最终能够深度满足用户需求。

具体从IP内容来看，二期再引入了新锋剧场、区域唯一的IMAX影院等内容、功能具备一定目的性的品牌。引入贴近消费人群人文气息和精神内涵的括全国首家的D-Play匠艺生活馆等。

睿意德招商团队认为，“超级IP”理念，强调的是具有能主动发酵的内容、具有衍生再创的原创、差异化的个性、近路径变现流量等特征，将其应用到商业项目，则是一种结合了C2B思路的互联网化思维，让商户与商场结合成了一个更紧密的利益与形象共同体。这不仅是RET睿意德成功运用互联网思维方式的首个实践成果，同时也为众多商业地产项目提供了又一个新的参考样板，即吸引自带流量的品牌实现圈层化运营，做成“超级IP”，用互联网的方法实现导流。

缤谷广场商业模式已经得到验证。2016年5月1日，上海缤谷广场二期开业。11个月招商，98%开业率，开业首天迎来8万客流。

契合个性化消费需求特色的C2B式的商业体系构建模式，将是高竞争环境下实体商业与互联网融合的必然趋势。