距离新一年还有一个月左右时间，许多房企准备封盘“冬歇”晒成绩的时候，雅居乐和合景泰富挂出公告，为天津超级大盘“津南新城”的45亿贷款提供担保。

资料显示，2010年8月，富力、雅居乐、合景泰富以及世茂组建合营公司，宣布共同开发成交价达70.5亿的天津地王津南新城，彼时四房企对这个总建筑面积达300万的超大体量项目颇有信心。

雅居乐集团主席陈卓林就曾表示，这个项目的突出之处，一是体量达300万平的项目较为少有，二是交通方便，“我们四家都是在香港上市的房地产公司，很有信心把这个项目做好。”

按照最初的计划，津南新城拟打造为集居住、商业、办公、教育、休闲为一体的现代化国际新城，将以9年时间分3期发展。

白驹过隙，如今已是津南新城开发建设的第五年，然而比起超大体量的“现代化国际新城”，人们似乎更在意其五年间的多次融资——算上此次的借贷，津南新城已至少有过5次融资行为。

四大房企年关筹钱

11月23日，雅居乐率先发出公告，称订立了一份以渤海银行北京分行为受益人的代偿承诺函。

根据这份代偿承诺函，天津津南新城房地产开发有限公司拟向渤海银行北京分行申请本金总额最高为45亿元的委托贷款，而拥有该公司25%间接权益比例的雅居乐将就该委托贷款项下25%还款责任提供企业担保，渤海银行北京分行为受益人。

观点地产新媒体获悉，此次的委托贷款将用于天津市津南区咸水沽镇“津南新城”A、C、D、E、F、G、I、J、K地块的项目建设及偿还股东贷款。

2个小时之后，合景泰富也发出一则担保公告，为间接拥有25%权益比例的公司45亿元委托贷款提供担保，而该借贷人同为天津津南新城。

根据雅居乐的公告，天津津南是雅居乐与“三名独立第三方成立的合营企业”，雅居乐及三名独立第三方各自分别间接持有天津津南25%的股本权益，而所谓的“三名独立第三方”，除了合景泰富之外，另外两名为富力与世茂。

雅居乐、富力、合景泰富以及世茂四家房企的联盟，在天津业内已是为人所知，而这四房企“联姻”最早要追溯到六年前。

2010年4月28日，富力单独以70.5亿元总价击退央企中铁置业抢下津南新城地块，这宗地块位于天津市津南区咸水沽镇，占地面积 128.9 公顷，总建筑面积达301万平方米，折合楼面价2341元/平方米，彼时该地块的出让刷新了天津单一项目楼盘的体量纪录和最高总价纪录。

四个月后，即8月25日，富力拉来雅居乐、合景泰富及世茂组建合营公司，四房企订立协议共同开发津南新城，初期各出资9.17亿，分别占项目25%的权益。

按照四家房企的合营开发计划，津南新城将以9年时间分3期发展，发展的物业主要为高层住宅单位，也包括部分低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场，目标是打造出集居住、商业、办公、教育、休闲为一体的现代化国际新城。

值得一提的是，彼时曾有雅居乐内部人士透露，实际上在富力竞得津南新城之前，富力就已与雅居乐、合景泰富以及世茂有所接触，各方其实早已确定了合作的基调。

这4家房企中，富力、雅居乐、世茂房地产在广州亚运城项目中就有合作关系，合景泰富也曾与富力于2008年合作开发广州猎德地王项目。

津南新城融资史

转眼到了开发的第五年，津南新城早有项目入市，不过，比起津南新城本身，人们似乎更在意其五年间的多次融资——因为算上此次的借贷，津南新城已至少有过5次融资行为。

在富力、合景泰富、雅居乐以及世茂四家房企组建合营公司之初，平安信托发行了一个名为佳园19号的集合资金信托计划。

观点地产新媒体获取到的一份“平安财富？佳园19号集合信托第二信托年度第1次资金管理报告”显示，这个佳园19号集合资金信托计划成立于2010年9月14日，存续期限为18月（即2012年3月14日到期），成立资产规模为72 亿元。

报告称“按照信托文件的约定，受托人将信托项下的集合信托资金用于对项目公司进行股权投资，股权比例为 98.16%，并作为股东对项目公司进行经营管理，参与项目公司所开发建设的天津津南新城项目”，其中提到的“项目公司”无疑就是指天津津南。

早前也有媒体曾报道，佳园19号向富力地产、合景泰富、雅居乐、世茂房地产定向募集资金36亿元，属于股权性质的投资，四家开发商各占25%，作为该信托计划的劣后受益人；同时，向公众募集优先级资金36亿元，投资规模为300万元-500万元，预售收益率为8.8%；投资500万元-2000万元，预期收益率9.5%；投资2000万元及以上，预期收益率9.8%。

2012年4月，平安信托曾对外发布消息称，该信托在到期后实现兑付。

一年后，即2013年5月21日，雅居乐、富力、合景泰富以及世房曾联合公布，联贷10亿用以投资开发天津津南新城项目。对此，有内部人士曾向媒体透露，该1亿元贷款一方面是为津南新城的持续发展做准备，另一方面则将用于偿还此前的一笔高息信托贷款，其还透露，该信托贷款利息高达15.8%。

有业内人士据此分析，这可能意味着，在佳园19号信托到期之后，天津津南还曾发起另一个信托计划。

在2013年的10月10日，雅居乐、富力、合景泰富以及世房曾再联合公布，借款约21.3亿元投到津南新城中。

根据现有资料计算，加上本次45亿的委托贷款，津南新城项目融资至少在148亿元以上。

对此，有业内人士认为，项目多次贷款，且数额巨大，这可能证明了项目本身的造血功能不足，销售所产生的现金流不足以还贷以及支撑项目继续发展。

据平安信托有限责任公司于2012年1月发布的“平安财富？佳园19号集合信托第二信托年度第1次资金管理报告”显示，2011年8月-12月，津南新城认购套数达758套，实收金额为5.90亿元，实收均价8892元/平方米。

2013年，富思博统计，津南新城2013年成交套数为1405套，成交总面积14.4万平方米，成交金额11.9亿，成交均价8200元/平方米。

如今，距离项目预期的开发建设期还有4年时间，不知这超过148亿的融资是否能最终让津南新城呈现出这四家房企所预期的样子。