文｜实习记者 朱箪

在“618”大促之后，深圳楼市在7月份进入新一轮的“价格战”，但大部分新开盘项目的去化依然不高。

深圳本土房企鸿荣源率先打响“价格战”的第一枪。7月8日，位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府以92折开盘，折后均价5.08万/平方米，而一路之隔的万丰海岸城均价为5.75万/平方米，珈誉府的价格相当于万丰海岸城的88折。

以一套95-98平方米的3房为例，珈誉府总价为436-506万，万丰海岸城瑧园总价为479-571万，前者比后者整体价格低50多万。

从销售结果来看，打折促销让鸿荣源收获了可观的“战绩”。开盘当日销售量为1183套，销售金额59亿元，去化率84.4%，创下2023年深圳新盘销售套数新高。

珈誉府的可观销量，也让鸿荣源将其打折策略复制到位于龙华的鸿荣源尚云花园。根据推广海报，该项目开盘有四重折扣：冻资99折、开盘98折、认购97折、准时签约99折，最终相当于93折，折后均价6.8万/平方米，单价6.2万-8万/平方米，总价折后约480-838万/套。

受鸿荣源推盘打折促销的带动，近期深圳本土其他房企均推出购房折扣优惠。

宏发悦见倾湖开盘89折，备案均价6.6万/平方米；宏发悦见公园里开盘91折，备案均价4.7万/平方米。合正观澜汇三期开盘当天推出110套86折房源，单价约4.2-4.5万/平方米，整体优惠约为95折。

然而，新盘的折扣力度与其去化率并不相匹配。根据鸿荣源尚云花园发布的诚意登记名册，项目共推666套住宅，登记762批客户，认筹率高达144.4%，而在7月29日开盘当日共销售347套，开盘去化率为52%。

在其两天前开盘的合正观澜汇三期去化率更差，714套房源售出287套，去化率仅为40.2%。

鸿荣源尚云花园位于龙华人民路与工业路交汇处，与目前龙华体量最大、最优质的的集中式购物中心壹方天地一路之隔，能够满足日常生活、娱乐、购物需求。在交通方面，距离最近的4号线龙华站1.2公里，距通过五期规划的25号线景龙站约500米。在教育方面则被划分在龙华区第二实验学校、深圳艺术高中民治学校小学学区和初中学区。

合正观澜汇位于龙华区行政中心，紧邻区政府，覆盖地铁4号线茜坑站三个地铁口，同时享有九龙山科技城、环鹭湖高新园等发展红利，市政设施、产业服务等配套基础完善。三期毗邻龙华外国语学校福城校区（建设中），背靠龙华图书馆及项目一、二期，住宅、商业等综合业态齐全。

业内人士认为，从两盘较好的地理位置、交通出行、配套设施等因素来看，其去化率不高的主要原因与今年上半年深圳楼市整体低迷有关。

根据克而瑞数据，今年上半年深圳TOP 20房企流量销售金额为1020.79亿元，同比下滑26.7%，跌幅较上月增大；流量销售面积为161.63万平方米，同比下滑14.2%；销售均价约6.31万元/平方米，较去年同期的7.40万元/平方米下降14.73%。

乐有家研究中心数据显示，今年上半年深圳新房网签量为16209套，较去年同期仅增加83套，但成交面积较去年同期185万平方米有所减少，约为166万平方米，主要购买力仍为刚需购房者。

今年6月，深圳新房供应创几年来同期新高，但成交方面并无明显的“翘尾”行情。上半年深圳新房住宅总的成交量与入市量相比，占比处于较低水平，整体低迷。

对于低迷的楼市行情，今年深圳官方也表态将调整楼市政策。7月30日，深圳市住房建设局表示，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

克而瑞广佛区域分析师肖文晓对此表示，北上广深作为目前调控执行最为严格的城市，如能适当优化现有调控政策，将有利于释放更多合理的刚性和改善性住房需求，对全国楼市都具有“定心丸”和“风向标”的意义，但购房预期的全面改善还需要多重合力。

若下半年深圳出台强有力的救市政策，或有望扭转低迷的新房成交市场，有效疏解一手房库存压力。