界面新闻记者 |
8月伊始，上海如约开启了年内第二轮第二场土拍大战，9宗地共揽金238亿元。
随着下午青浦两块地顺利成交，为期两天的土地供应正式落下帷幕。本场土拍的最大看点非杭州房企绿城莫属，今年首次入沪便连中三元，在拼运气的上海土拍中属于先例。
这令想要重仓上海的房企们有些惊讶，甚至是羡慕。“掐指一算，绿城这次会大丰收，我们就不来了。”一名房企投拓人士向界面新闻感叹，万分之二点零六的概率被绿城中了，还拿到的都是好地。
据界面新闻计算，绿城在这场土拍中的拿地金额、拿地宗数和建筑面积均排名第一。青浦徐泾、嘉定南翔和闵行梅陇三块地共计成交金额约139.1亿元，建筑面积34.98万平方米。
更为关键的是，绿城所摇中的这三块地都是这轮土拍中最热门的地块。在此次出让的9宗地中，以青浦徐泾、嘉定南翔、浦东川沙和闵行梅陇的4宗地块热度最高，因地段较好且配套完善，预计去化周期也会较快，每宗地都有超过10家以上房企参拍，进入摇号阶段。
其中，青浦徐泾地块共有19家竞买人报名，上海土拍市场“常客”如华发、建发、象屿、国贸保利、招商蛇口、中铁建等均在其列，此外绿城、中海、安徽高速、华润、万科、越秀等房企也纷纷来竞争本批次最具竞争力的地块，预计摇号中签率仅5.6%。
该地块东至官路浜，南至双联路，西至经五路，北至徐德路，起始价25.96亿元。最终，还是本场土拍的“最大赢家”绿城以28.56亿元将地块收入囊中，溢价率10%。
时隔三年，重回上海土拍战场的华润置地也是被命运眷顾的房企之一。在这场土拍中，华润共参拍了上述4块热门地，最后以29.84亿元摇中了“14选1”的浦东新区川沙地块。加上首轮土拍中竞得的青浦西虹桥地块，华润今年在沪拿地金额已达60亿元。
青浦区西虹桥蟠东路地块算得上这场土拍的次热地块，共吸引了龙湖、招商、中建八局、上海同济、安徽置地5家房企参与报名，最终由上海同济房地产通过摇号竞得，成交价13.32亿元，溢价率9.66%。
上海同济上次在上海拿到地还是三年前。2020年6月18日，上海同济房地产有限公司以11.48亿元竞得上海松江泗泾镇一宗住宅用地，楼面价27609元/平方米，溢价率15.04%。如今重返土地市场并且命中率100%，只押注西虹桥地块，最终仍然能如愿以偿。
此外，还有浦东新区惠南地块、普陀区桃浦科技智慧城地块和奉贤区奉贤新城地块是溢价成交。
具体而言，上海泉山房地产竞得浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块，最终成交总价3.53亿元，成交楼面价为19559元/平方米，溢价率0.28%。
较之核心区竞争激烈的地块迎来数十家房企争夺，上海泉山更倾向于选择外围区域的一些低总价地块，进入门槛较低，比如去年和今年首批次土拍参拍了金山亭林地块，不过都以失望告终。此次转战悬桥，终于成功实现落子。
上海宝华联合上海东苑以32.88亿元拿下普陀区桃浦科技智慧城地块，成交楼面价为43655元/平方米，溢价率4.05%。
在中指研究院上海高级分析师陈炬兰看来，仅从这次的普陀桃浦科技智慧城地块拍卖情况来看，房企的投资更加慎重了。“本次土拍中桃浦地块仅2家企业参与竞拍，而一批次中同样是桃浦地块超10余家企业参与，在今年桃浦新房入市表现不及预期的情况下，房企在核心区域拿地也开始更加谨慎。”
另一宗溢价成交地块位于奉贤区奉贤新城，上海奉贤发展以7.63亿元竞得，成交楼面价为21278元/平方米，溢价率1.33%。
上海这次土拍只有1宗地块底价成交，奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块，竞得者是上海临港&奉贤新城建设联合体，成交价11.78亿元，成交楼面价为7448元/平方米。
据陈炬兰总结，本次土拍的特征是参拍房企减少，联合体变多。
相比7月二批次第一场供地，本次参拍房企有所减少，主要是因为本次供地减少且部分地块质量较差所致。同时，本轮参拍房企联合体明显增加，甚至出现6家企业联合体，也是在新模式下房企通过联合体的方式增加拿地概率及减少拿地风险所致。
而且，热度分化还在加剧。本次土拍中徐泾、南翔、梅陇、川沙地理位置及板块新房市场表现较好，4宗地块均超十余家房企参拍，而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块参拍房企均不超过3家，且主要是本地城投参与。
这与当前市场整体仍然处于下行阶段有关。即便是楼市政策暖风频频出来，但政策力度、落地时间甚至最终的效果如何都面临不确定，开发商都默契地向土地市场按下了谨慎键。要牢牢盯紧优质地块，绝不冒任何风险去拿一些看似命中率较高但存在去化难度的地块。
虽然如此，在楼市风向标上海，未来房企的拿地难度还会继续加大。
正如同策研究院首席研究员宋红卫所言，这两年上海土拍市场出现了很多新面孔，不少小城市区域深耕的房企或者央国企也突然到上海来拿地，“他们不再看好此前自己所在的城市，都要找投资安全边界更高的一线城市。”
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