文｜何易

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，上月为3.55%；5年期以上LPR为4.2%，上月为4.2%。即1年期LPR下调10个基点，5年期LPR不变。

购房者没有等来“真金白银”利好的“5年期LPR下调”，西安“公积金互认互贷”是否能提升楼市活力呢？

今年年初，西安的两会报告提出，“平原城市群协同发展三年行动计划，推动更多政务服务事项跨地区通办，年内实现住房公积金互认互贷”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

8月18日，据“西安发布”公众号消息，西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌、商洛、运城、临汾、天水、平凉、庆阳、延安、三门峡等14个城市签订了《关中平原城市群住房公积金协同发展合作协议》，将在住房公积金互认互贷合作、提取业务协作、资金风险防范、理论研究共享等四个方面建立常态化长效协作机制。 

目前，渭南和商洛两城已经实现同城化办理。此举为实现购房者跨区域买房，简化流程，活跃交易，从而“提升楼市活跃度”。

那么，西安楼市近期实际情况如何？

8月16日，国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，新建商品住宅方面，二线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，西安新房价格环比上涨0.5%，在全国20个新房涨价的大中城市里，西安0.5%的环比涨幅相对突出；二手房价格环比下降0.6%，且降幅比6月份有所扩大。

7月份，西安新房中90㎡及以下房源环比涨0.5%，同比涨0.9%，1-7月平均同比涨1.1%；90-144㎡房源环比涨0.5%，同比涨1.7%，1-7月平均同比涨1.6%；144㎡以上房源环比涨0.6%，同比涨1.5%，1-7月平均同比涨1.8%。

其中，面积144㎡及以下产品环比涨幅相同，均为0.5%，144㎡以上产品环比涨幅略高，为0.6%，同比涨幅上，90-144㎡房源涨幅最高，为1.7%，其次是144㎡以上产品，同比涨幅1.5%。同比是长周期，环比是短周期。可以看出，整体90㎡以上面积段产品的房价呈现明显上涨之势。

先来看90㎡-144㎡面积段的项目，也是目前西安市场上的主力产品，除了部分纯豪宅社区，其他许多楼盘项目里都有这个面积段的产品，比如纯高层社区、高低配社区等，甚至部分豪宅社区也会将别墅与高层同建，只是这类面积段的产品更接近144㎡，且占比很小。

无论如何，90㎡-144㎡的产品，是占据了西安楼市主流。随着部分城区（如高新区）拿地容积率变低，价格变高，也让跟多的房企在这个面积段里打磨“品质”刚需刚改产品，可以更高的房价入市。

目前在西安的两个热门区域，高新区和国际港务区，可以发现90㎡-144㎡的产品占比特别大。尤其是高新区，因为多为“万元地”，所以只能在“品质”和配套上提升，就诞生了相较于主城区面积不大的“刚需刚改产品”却能买到2.7万元左右及以上，单套动辄400万元左右。

所以，随着高新区更多品质“刚需刚改”产品的面市，均价远超主城区许多产品，可多高出八九千元，整体西安楼市均价也得到了大幅度提升。比如7月份登记的中海学仕里、中建悦庐学府、永安华府等项目。同时也有其他区域也有面积140-180㎡之间的“刚改”产品，比如未央区的朗诗·翡翠公馆（百贤庭）均价约在2.7-2.9万元/㎡。

此外，还有面积200平米左右的改善产品，比如位于青龙寺板块的金泰·青龙台7#、8#楼单套面积184.78-185.38㎡三室两厅三卫户型34套，住房均价28633.16 元/㎡；位于曲江大明宫遗板块的明月府邸，面积191.35-217.71㎡四室三厅三卫户型24套；面积210.76-212.17㎡四室两厅四卫户型24套，住房均价28988.19元/㎡。

克尔瑞《西安2023上半年豪宅项目销售排行》以均价3万元/㎡以上，单套价格800万/套为标准，入榜前十的是招商西安序、自然界、星河湾星睿、融创曲江印、源邸壹号等。主要集中在浐灞、高新、曲江。

2018年起，西安进入改善需求的爆发时代，之后高端需求持续释放，市场成交量维稳。从2023年西安豪宅成交面积段来看，主力面积段为300-350㎡，占比35%，其次为250-300㎡，占比30%，400㎡以上，占比明显回落，但仍有7%的市场份额。

而豪宅类产品的特征之一便是去化相对较缓慢。

通过2023年1-7月份的登记情况看，摇号项目寥寥，尤其以国际港务区最为明显，区域内许多均价约1.6万元/㎡左右的性价比产品也不再像去年那样面市即摇号。但同时，高新区也依然有两三个项目均价约2.8万元/㎡，90-144㎡的产品面市即摇号。

所以，在两极分化已十分明显的西安楼市，房价均价上涨并不能说明整体楼市大部分项目“大幅度”上涨，这其中还有许多均价半年甚至一年时间保持在1.2-1.8万元/㎡的项目只是略涨，且登记情况惨淡。所以，如果说90㎡以下产品早已不算楼市“主流”的话，西安楼市所推房源又大都是90㎡以上产品，那么即便是优质区的品质住宅拉高均价，也可以说整个西安房价确实都在上涨。

但房价上涨，不能直接对应市场的热情，意向登记数据以及诸多项目的去化时间拉长是市场的另外一个维度。