8月24日，克而瑞主办的『创新寻路 探索新赛道』第29届地产金融形势峰会圆满举行。

本次峰会发布了《2023上半年中国房地产代建企业综合能力TOP30》《2023上半年中国房地产代建行业发展趋势报告》两项重磅成果，这是由克而瑞研究中心主导的测评研究工作，基于克而瑞夯实的大数据平台及专业研究力量，从经营发展能力、产品竞争能力、资源整合能力、品牌信誉力四大维度以及17个二级指标，对企业代建能力进行综合性测评,是针对行业代建领域发布的综合实力榜单以及趋势报告。

自2012年以来，克而瑞研究中心已成功举办28届地产金融形势峰会，总计邀请到百余位业界专家、地产高管、首席券商等参会，聚焦行业热点、关注企业发展趋势，渐已成为行业跨界交流的一大平台。

本次峰会上克而瑞集团董事长丁祖昱、克而瑞集团副总裁孟音携手基金券商、优秀房企高管围绕当下行业深度调整期中，企业如何抓住机遇与趋势、探索开辟新赛道、实现转型等展开了主题演讲与分享。

• 进入2023年以来，行业出现积极转变，但市场的恢复不如预期，代建凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性受到青睐，正成为不少房企改善营收的一条赛道。众房企纷纷入局，一时间蓝海渐成红海，谁有更好的经营模式和综合实力？
• 伴随着过去二三十年中国城市高速的发展，存量时代下，城市更新成为一个体量庞大的新赛道。不少房企转型城市服务商，新的发展模式带来怎样的变化？
• 行业乍暖还寒时分，房企穿越周期的能力除了主业的强劲韧性，也亟需新模式、新赛道的加持，深入变革中，如何选择、布局更多赛道把握发展机遇？

峰会上，嘉宾就当前行业形势下寻找新赛道、新模式分享经验和观点，给到行业同仁更多的视角与启发。

峰会伊始克而瑞集团董事长丁祖昱带来《新形势下中国房地产新赛道与发展趋势》的演讲。

丁总表示，当前的热点问题必是未来一条条重要的赛道。当前形势，7月末政治局会议定调行业新形势，“城中村改造”对销售、投资拉动作用有限；央行“金融16条”对房企纾困有延期；7、8月多城继续放松，但放松有限。从统计局数据来看，7月份宏观数据进一步下降，房地产供应、销售持续下行，密集表态之后新房市场7月末走高后8月仍旧再回落。二手住宅成交同样连续下滑，但7月环比随降但仍好于新房。土地市场7月压力明显，成交面积和金额都持续收窄，下行幅度大于新房、二手房市场。

对于行业未来发展，丁祖昱表示今年年底前行业、企业仍有挑战，中央应会继续支持刚需改善、地方放松政策常规；经济复苏强度是信心修复的关键。预计2023年商品房销售面积同比降10%左右，销售金额同比降5%左右；土地成交金额(国土部招拍挂口径)仍将处于历史低位，料全年同比下降20%-25%；预计2023年全年房屋新开工面积同比下降20%-25%；预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%-15%。

行业未来压力仍存，住宅市场变革继续深化中，非住市场路阻且长，也提供了新赛道一些方向：物业、租赁、养老运营规模增长空间巨大，商办、文旅、产城则重在运营；目前中国REITs市场放开，政策支持大消费类REITs上市，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模，未来空间不小。而在众多新赛道中，代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向。

中信建设首席分析师竺劲先生发表《从日本楼市浮沉看房企模式蝶变》的主题演讲。以日本楼市的变迁给当下企业的发展一些借鉴和启示。

他表示过去的30年，日本房地产经历了泡沫破灭到较长的恢复周期，在2012年安倍上台前，受金融危机等多重影响，流动性下降，未偿还贷款不良率攀升，房企遭遇多次危机。90年代房地产全面崩盘与日本当局在货币、税收等方面的政策失误有关。

2012年后，在安倍经济学的组合政策如以较低利率支持房地产发展等刺激下，居民收入提高，房地产市场也开始出现回暖。整体而言呈现4大特征：全国商品房整体温和回暖，主要都市圈商品房更有活力；新开工面积、新开工住宅数及住宅面积持续下行；土地市场稳定运行，有力支撑商品房市场活力；非核心城区、郊区房产空置率提高。

日本当前房地产市场租金回报稳定，外国投资者购房成本较低，近年日本房地产投资中约30%为海外资金。此外保障住房做的比较多，老旧住宅改造提升技能提升，供给渠道也很多，市场运营水平很高。

由于城市及都市圈的发展，日本租赁住房集中于大都市圈，租金回报率较高，机构专业化很强。日本租赁住宅REITs年化收益高于其他REITs业态，未来也是我们租赁住宅可以借鉴的点。

房企方面，泡沫经济后的日本房企开始压降杠杆、向管理要红利。行业集中度提高，2022年TOP10房企集中度达40.2%，财团系房企更能穿越周期。

当前日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局，目前看有五大类发展不错，包含资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等板块。

金地集团副总裁郝一斌带现身说法，带来《代建新未来，金地代建模式价值分享》的主题演讲。他表示，近几年能看到代建赛道在行业困境中逆势增长，其模式日益成熟，目前已60余家房企进入代建赛道，两家公司成功上市；代建赛道渗透率在不断提高，未来仍有3到4倍的成长空间，有较大发展潜力。具体而言，代建行业发展有五类新机遇：待纾困项目、超大特大城改、新业态、新区域、新资本等。代建赛道入局虽易，但要做好代建仍需“长期主义”，对新玩家仍考验其管理和服务体系化能力。

代建这个赛道未来机遇及挑战共存。近两年代建行业的趋势是客户结构趋向多元，比如中小开发商开发需求大幅收缩，城投平台开发需求阶段性涌现，政府项目开发需求、商办项目开发需求、一级土地整理商开发需求、产业方开发需求都基本持平。客户多元需求差异化显现，如何满足不同客户的差异化需求是代建企业面临的挑战。

金地管理是这样满足多元需求的：从“代建之道”的层面而言，一是以价值创造能力为基础，实现价值共享，二是以管理服务能力为依托，建立信任关系。从“代建之术”的层面而言，金地管理对不同需求有体系化解决方案，如国资类秉持安全合规的解决方案；金融机构类遵循资金安全和效益解决方案；对于中小房企类则采用经营创效解决方案；商办产业类则提供定制化服务方案。

金地管理连续五年高质发展，稳居行业TOP3。截至6月末，金地管理布局了全国超50个城市，一共有160个管理项目，2200万平米管理面积，多元业态均衡发展，其中住宅累计签约货值1500亿，商办累计签约管理投资规模达500亿，还有政府的非销售类450万平米管理面积。目前金地管理定制化项目开发管理服务承接三大业务及提供两类服务，并形成了包括“委托方驾驶舱、委托方服务白皮书、代建服务质量体系”在内的金地管理服务金三角，广泛收获行业认可和委托方的信赖。目前行业β（传统房地产行业）收益已日渐收窄，长期主义才能稳定α（代建新赛道）的受益，未来适应变化，提升α，与β携手并进。

上海城市更新建设发展有限公司总经理李鸿忠以外滩区域更新为例带来《城市更新的思考与探索》分享，基本情况，外滩区域占地78公顷，涉及30个街坊，包含177幢老大楼。其中有5个已完成或正在更新中的街坊，包括160街坊（老市府大楼项目）、163街坊（大丸百货）等。 

根据市委，市政府对城市更新工作提出的“控成本，提品质，可持续”的总体要求，特别是区域更新工作要算大帐，算细帐，算结构帐的明细，如何融入到高起点谋划，高品质完成目标任务，面对历史建筑数量多，风貌保护级别高，涉及利益诉求叠加等问题挑战，全力推动“一张总图，一套标准，一组政策，一个机制“的实践探索，为城市更新上台阶夯实基础工作。目前主要面临的问题主要是亟需提升的功能业态、亟待改善的居住条件、日益严格的保护要求、亟需提升的空间品质、权属复杂的区域更新、遭遇瓶颈的交通支撑。 

如何借鉴国际知名城市更新案例，通过案例分析，如伦敦·梅菲尔逾300年历史，在城市更新工程中重视功能组合提升社会活力，保护和利用并重的历史风貌区城市更新。巴黎·玛莱区以居住功能为底色，通过保护文化和历史，激活区域艺术、居住与商业，实现全面兴起。这些国际知名案例，均有数百年历史，历经多轮改造与兴盛演替，对本轮外滩更新的历史维度认知具有重要价值。 

自2021年以来，按照《上海市城市更新条例》有关要求，围绕大外滩区域更新，加快推进相关工作，将以一张总图、专业规划为支撑、信息系统为辅助，把功能业态、空间形态，交通组织等整合进去。一张总图围绕战略定位、功能业态、空间形态、风貌保护等展开，构建商务办公、商业消费、文化、居住等功能体系，加强高品质功能要素集聚，引导北、中、南区总体布局配比。二是政策支持，如体制机制保障、产权归集政策、土地管理政策、技术标准政策等。形成一个机制，在外滩区域更新市级协调机制的框架下，组建外滩区域更新推进工作小组（筹），市更新中心和有关部门共同参与，加快工作推进，早出形象、早出效益。

峰会的最后，克而瑞集团副总裁孟音揭晓《2023上半年中国房企代建综合能力榜单》并进行相关解读。

孟音分析称，我国代建由政府代建起步，逐步扩展至商业代建，近年进入加速发展期。据统计布局代建的百强房企已达66家，预计未来每年代建规模可达3亿平米；“十四五”期间计划筹建870万套保障性租赁住房，激发政府代建增量需求；过去两年近半数地块被城投所获，催生商业代建需求；房地产行业困局下，房企转型代建寻找出路。

2023上半年以来代建企业竞争格局呈现4个特点：TOP30企业上半年新增签约面积超7000万平方米，行业集中度较高；浙系企业占据代建半壁江山；民营代建企业数量占比67%；多数企业以政府代建起家且仍将持续发力，上半年TOP30政府代建新增面积占比约39%；城投托底以及企业纾困项目持续增加，是当前代建业务拓展的热点。