过去一年，中国不仅创造了国内房地产销售面积的最高纪录，同时也是全球最大的房地产跨境投资国家。现在，不仅国内房产商和中介因为限购限贷等日子不好过，负责中国客户的海外经纪人也开始发愁。

12月28日，中国人民银行发布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》（下称《办法》），《办法》主要将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”，以人民币计价的大额跨境交易报告标准为“人民币20万元”。这被解读为变相调低了换汇额度。

12月31日，国家外汇管理局在答记者问中对此进行了澄清，称个人年度购汇便利化额度没有变化。值得注意的是外汇管理局还提到，个人购汇存在漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等）。这被认为是个人换汇不能够用来境外买房。

事实上，个人换汇不能海外购房的规定一直都有。国家外汇管理局相关负责人在1月3日也通过《人民日报》海外版表示，境内一直不允许个人购汇用于海外购房和投资。问题是个人购汇目的的审查和处置更为严格的情况下，政策怎么执行？谁去执行？

界面新闻记者了解到，元旦后，银行已开始执行外汇管理局的个人购汇管理制度，无论是银行柜台还是网上银行购汇，都会被要求填写《个人购汇申请书》。申请书上明确这些不得用于境外买房等未开放的资本项目。违法违规的将不仅被列入“关注名单”，还被取消两年内的购汇额度，甚至被处罚违法金额的30%左右的罚款、追究刑事责任。

海外地产经纪人毛亚奇对此的理解是钱汇出去更难了，他告诉界面新闻记者，“购汇还不是问题，钱汇出去才是最大问题。”以前客户购汇理由也是写旅游、教育，但以前每人只要在5万美元额度之内的汇款可直接汇出，对海外购房时默许，睁只眼闭只眼。现在，跨境汇款1万美元及等值外币都需要上报，要严控海外购房。

深圳一家商业银行从业人士对界面新闻记者称，现在的要求很严格，尤其是小银行会更谨小慎微，但是具体在对兑汇目的的审查上如何操作，还没有相关的规定出来。在一个出国微信群里，一个银行从业者同样认为银行以后对换汇监管会更严格，但他认为问题不大。

毛亚奇所在公司的一个客户在去年12月购汇，昨天去取款时并没有什么影响。但毛亚奇还是觉得很头疼，海外置业基本都是投资或子女教育，因为不是刚需，现在的换汇政策会打消很多客户的购房念头，加上中国的海外置业和移民行业本身就是买方市场，项目多客户难寻，2017年行业可能会重新洗牌。

不同于毛亚奇的担忧，柬埔寨最主要的房地产网站Realestate.com.kh内容总监James Whitehead却仍然乐观，他告诉界面新闻记者，大部分中国买家对柬埔寨住宅的投资规模都不是很大，在柬埔寨外国人只能购买公寓，一套公寓一般4万到10万美元，最多也就是50万美元。而且买在建的新房首期只需付房价的30%，10万美元只要付3万美元，等房子2年内完工，才需付余款，所以外汇压力不是很大。

中国海外房源网站居外网CEO潘卓礼（Charles Pittar）表达了同样的观点，他对界面新闻记者称，不少海外新房的首付只有房价的20%或30%，余款一般会在房子2-3年峻工后才付。

另外，从银行的角度看，一方面银行还没有对政策的具体执行方案。另一方面，银行本身也是海外置业的利益相关者。毛亚奇表示，银行现在和移民公司、海外公司合作很密切，他们需要客户开户存款，一旦海外置业受限，银行的业务也会受到影响。

即便有许多人保持乐观，境外购房的潜在风险仍然突出。对汇率的控制更加严格几乎是专家和行业人士的一致判断。根据财新网报道，外汇局已有“个人外汇业务监测系统”和“跨境监测系统”在内的多个监测系统，完全具备对拆分换汇汇出等行为进行事后监测的硬件条件。