【重磅】神秘富豪与央企争夺 京城最贵“烂尾”项目命运大转折

神秘外籍富商与两大央企争夺京城最贵“烂尾”项目。

图片来源:视觉中国

北京西二环宣武门“黄金地段”知名楼盘“国安府”一期早已交付,但这里的业主却将面临整个项目再度烂尾的命运。

2017年3月27日,两大央企——信达投资与中信国安收到最高人民法院一纸判决书,“国安府”的操盘方,项目公司信达置业,须向北京庄胜房地产开发有限公司(下称北京庄胜)返还庄胜二期除B地块外的6幅地块,并解除信达投资与北京庄胜签订的协议,信达投资还需要支付10亿元的违约金。

这幅位于北京西二环的优质地块自1992年被北京庄胜获取之后,就因为这家公司巨大的债务危机而陷入烂尾。在此之后,围绕着土地与债务纠纷,掀起了多轮诉讼,政府官员、央企、神秘富商轮番登场。

重重官司背后,北京庄胜董事长周建和浮出水面。这个神秘的秘鲁籍华人在2003年的胡润中国百富榜名单上以35亿元人民币名列第12名;在2005胡润中国百富榜上,周建和以38亿元人民币名列第29位。北京庄胜以及这幅地块正是他发迹的起点。

1992年,为争取北京市政府旧城改造工程优惠政策,及率先引进外商投资房地产先机,受当时北京宣武区政府委托,曾在北京市政府任职的于学理,经朋友引荐向西城区政府推荐周建和的香港庄胜作为合资公司外方股东。

在此之前,周建和籍籍无名。一位接近周建和的消息人士向界面新闻记者透露,周早年在老家湖南娄底经营过服装店,后到广州从事纺织品原材料等初级产品的出口贸易,并于1989年加入秘鲁国籍。“其为人处世有过人之处,最大特点是善于捕捉机遇,敢于冒险。”

周有到澳门赌博的嗜好,酷爱“百家乐”赌局,他之所以为公司取名“庄胜”,就是寓意自己的生意如同百家乐赌局中的庄家。在北京参与开发了庄胜地块之后,周又在武汉开发了庄胜SOGO百货商场,持有原昆明市驻京办占地面积约2400平方米的独立院落,改名“潇湘会馆”。但周的生意与著名的香港铜锣湾崇光SOGO百货并不存在投资或股权关系。

15年前的中国,正在经历一场“房改”热潮。1991年6月,国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》,中国的住房体系正在由住房实物分配向住房市场化改革。

在这个历史机遇下,周建和迅速抓住了机会。在距离北京最中心3.8公里的西二环宣武门,西城区政府急于敲定合适的外方投资人,盘活土地、解决危改难题。有人提出,让当时在北京市政府任职的于学理,通过持股香港庄胜的方式,持有北京庄胜5%股权,便于深入了解和监控香港庄胜,这项安排得到了政府、周建和及于学理的认可。

为此,周建和代表香港庄胜与于学理订立书面协议,确认于学理通过香港庄胜持有合资公司北京庄胜5%股权。但于学理在香港庄胜的持股事宜,双方只有口头协议而始终没有订立协议,这为今后的纠纷埋下了伏笔。

合资公司北京庄胜设立之初至2013年,于学理先后担任执行董事、常务副总经理、董事、副总经理等各种职务,不过于学理从未要求北京庄胜或周建和将5%股权过户到自己名下,北京庄胜工商登记资料中也一直没有于学理的股东记载。

之后,于学理对周建和、香港庄胜提起诉讼,要求确认其股权。案件经北京市一中院一审、北京市高院二审,判决支持于学理的诉讼请求。后经于学理申请执行,北京市工商局于2012年为其办理股东变更及股权登记手续。这也是北京庄胜与周建和第一次与合作伙伴对簿公堂。

北京庄胜成立后便顺利获得了宣外大街东侧庄胜危改项目的开发权,在一期的地块以及二期I地块上开发了北京庄胜崇光百货商场和庄胜南馆。崇光百货的写字楼在当时的北京卖到3000美元/平方米,一时间闻名京城。

赚得第一桶金后,周建和投资了上海庄胜置业发展有限公司、湖南湘中矿业集团有限公司等企业,据不完全统计,周建和投资设立的公司数量多达十余家,周建和也从湖南娄底的小商人一跃成为胡润榜上的富豪。

但随着生意铺开,北京庄胜与其母公司香港庄胜先后陷入了债务泥潭,遭到中国银行湖南省分行、北京分行等多家通过起诉的方式索债,北京庄胜项目也陷入了烂尾的境地。

界面新闻记者拿到的判决书显示,2009年,中国银行湖南分行起诉北京庄胜,案件先后通过湖南省高院一审、最高法院二审及再审,判令北京庄胜偿还借款本金3506万美元,利息3258万美元,折合人民币3.85亿元。

这时,专门经营不良资产业务的“白衣骑士”央企信达入局。

湖南分行与信达公司北京办事处(下称信达北分)于2010年1月29日订立《债权转让合同》,将判定的全部债权转让给信达北分。在此之前的2004年,中行北京分行已经与信达北分订立两份《债权转让协议》,将债权等其他权利全部转让给信达北分。信达北分从而获得对北京庄胜的两项债权合计人民币20.23亿元。

不过,情况比预想的更加糟糕。北京庄胜仍有近40亿元的债务尚未清算,其资产包括庄胜二期A-G地块、H、J、K、L地块等均经债权人申请被法院查封。而且,A-G地块自2002年启动拆迁,至2004年陷入停滞,欠缴土地出让金3亿元,随时可能被政府收回,H、J、K、L地块的二级开发权也被政府收回。

为盘活不良资产,信达北分于2009年10月与北京庄胜签署《债务重组合同》,与此同时,信达北分、信达投资与北京庄胜订立《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》以及一系列补充协议,试图通过“以物抵债”的债务置换方案,完成北京庄胜的资产重组。

在该方案中,信达投资出资4亿元设立信达置业,在信达置业获得A-G地块开发权的前提下,信达北分豁免北京庄胜近9亿的债务,之后北京庄胜将A-G地块作价约27.3亿元抵偿给信达置业,由信达置业代北京庄胜向信达北分偿还豁免债务之外的全部债务近12.8亿元。同意北京庄胜以人民币1亿元入股信达置业,获得20%股权。

之后,信达向政府补交了2.9亿元土地出让金,解决了因迟迟未缴付土地出让金而被政府收回土地使用权的问题。不过,信达在房地产开发方面并没有成熟经验,2年只完成了3户拆迁,这个命运多舛的黄金地块急需有操盘经验的企业接手。

随后,信达投资在北京金融资产交易所将信达置业的100%股权挂牌出售,并书面告知北京庄胜。不过,北京庄胜以其参股之前,项目公司应为信达投资的全资附属子公司为由否定了此次股权出售行为,但周本人亦没有提出购买股权的意向。

在经历一次流拍之后,2012年10月31日,中信国安以13.6亿元摘牌取得了信达置业的全部股权,而且同意继续履行信达之前与北京庄胜签订的协议,包括认可周建和的北京庄胜拥有20%的股权。

这个京城最贵“烂尾”项目终于得以继续推进。但2012年的房价,与拿地时早已不可同日而语。据界面新闻了解,目前该项目已售一期住宅110户,价格达到了8万元/平方米,完成销售额近20亿元,二期原计划在今年开盘,价格近10万元/平方米,目前仍有存货280亿元。

除此之外,中信国安于2017年1月完成了剩余近400户居民,6家企业的拆迁工作,并于2017年3月22日取得了土地证,前后投资约200亿元。

但周建和表示无法接受信达与中信国安之间的股权转让。据界面新闻记者了解,周在这十余年间生意并无起色,“他的主要精力都放在折腾这块地,打官司上了。”一位消息人士向记者表示。界面新闻尝试联系北京庄胜及周本人,暂时无果。

2013年,北京庄胜将信达投资、信达北分、信达置业告上法庭,要求解除与之签订的相关协议,返还A-G地块的权益,并支付违约金10亿元。2015年,北京市高级人民法院作出一审判决,驳回北京庄胜的诉讼请求,并要求北京庄胜完成27.3亿元的发票以及拆迁资料移交。十余年间,这27.3亿元的发票还将带来近11亿元的土地增值税。

之后,周建和上诉至最高人民法院,这回周建和胜诉了。

二审判决认为,信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为,北京庄胜有权解除相关协议。A-G地块的权益将以15年前的价格归还给北京庄胜,信达还需向周建和支付10亿元违约金。

这是一块即将到嘴的“肥肉”,1990年代旧改时期的地价和现在不可同日而语。2016年,接近南六环的大兴黄村地块以39亿元的总价被拍出,实际楼面价高达4.7万元/平方米。2017年,门头沟区潭柘寺镇地块成交总价达到了63.3亿元。而像庄胜地块这样靠近长安街,规划建面将近25万平方米的项目,按目前市价计算总市值将超过300亿元,这应该也是目前北京二环附近的绝版地块。

随着二审判决下达,该地块的权益将返还北京庄胜,价格仍然按照协议价27.3亿元,中信国安成了“冤大头”,干了活不说,前期投入的200多亿元也没有补偿。而信达需要马上支付10亿元违约金。对于周建和来说,这份判决也极其“烫手”,他需要将27.3亿元返还,并支付11亿元的土地增值税,能否顺利找到金主出钱,也是一个巨大的未知数。

更重要的是,已经交付的“国安府”楼盘一期将切割出去,换了开发商,业主的权益将受到影响。已经开工的二期部分规划有住宅、自持商业,未来将何去何从,施工企业、供应商的损失将由谁来承担?

这个寸土寸金的项目能否继续推进下去,还是会继续15年前烂尾的命运?据界面新闻记者了解,目前该判决仍未执行,中信国安与信达投资正在准备申诉,双方的博弈仍在继续。

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