万达、海航、复星国际并购潮起，万科似乎也欲插足参与，成为一个新的国际视野玩家。6月16日市场消息指，万科正在洽商，加入竞购仓储运营商普洛斯的财团。

不过，与万达、海航、复星的多元化收购不同，万科此番洽购显然是基于其自身主业务的拓展——物流产业，但这已与此前以住宅为主属性的万科有很大不同。

万科在变——业内人士认为，房地产黄金时代的离去是刺激万科求变的其中一个主要原因。目前，房地产行业增收不增利趋势愈发明显，作为行业领跑者的万科也未能幸免地出现利润增长显著低于营业收入增长的状况。

在这样的情况下，万科欲求围绕其自身产业做多元化发展，进行产业链条布局，而海外收购看起来将可能成为其多产业化中的重要部分。

国际并购中“普洛斯”计划

6月16日消息指，万科已经展开磋商，希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一，这一竞购财团获得厚朴投资管理、高瓴资本和普洛斯的首席执行官的支持。

观点地产新媒体获悉，普洛斯是于新加坡上市的现代物流设施和工业基础设施提供商，其业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产。其中，于中国，普洛斯一直占据较大的物流地产市场份额，据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示，国内物流地产中，普洛斯市场份额占比第一，达55%。

收购普洛斯，对于万科而言，显然是为发展其物流地产。于2014年，万科就已将物流地产作为其新业务的方向之一，有意思的是，彼时，万科还曾称要学习普洛斯，甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课，目标则是成为中国最好的物流地产供应商。

2015年，万科成立万科物流地产发展有限公司，并引入黑石作为股东，此举就被业内视为是效仿普洛斯之模式。据悉，普洛斯为“地产+基金”式的发展，作为地产开发商的万科引入投资型基金黑石，显然确有“地产+基金”之意。

值得注意的是，早前市场传出普洛斯要被收购时，曾指黑石、华平、厚朴、中投、高瓴等为有意竞购者，普洛斯也曾发布公告称“公司正就可能的转让方案与相关各方进行初步商谈”，证实公司有意转让一事。普洛斯的转让证实，黑石的参与，到现在传出万科也要加入竞购，以黑石与万科的关系，这起收购案确实给人以遐想的空间。

不过，观点地产新媒体就此询问万科方面，至发稿前尚未予回复。

消息虽尚未证实，但对于此事业内已多有讨论。目前，以万达、海航、复星为代表的国内企业正掀起一阵国际并购潮，万科的加入显然是一重磅。

不过，有业内人士指出，万科此番收购逻辑与万达、海航、复星等企业的逻辑还是有所不同。他认为，以万达、海航、复星为代表的海外收购内容更为多元，而万科此起收购显然还是围绕其自身产业，“万科在进行产业链条布局，以此做大企业本身，做大产业布局”，这与此前以住宅为主属性的万科已有很大不同，万科在变。

中年万科与黄金时代逝去

穷则思变。对于万科而言，一场历时近两年、劳心伤神的股权大战终于以深圳地铁成为第一大股东而落幕，但其仍具危机感，这是万科求变之因。

2014年，在某论坛上，王石就表示房地产黄金时代结束，“很担心下一个倒台的就是万科”。王石以及万科方面的言论中，这种危机感常在，郁亮甚至说：“若是转型不成功，万科三年就会倒下。”

去年，谭华杰也公开谈及：“传统的房地产开发行业，业务狂飙突进的黄金时代已经一去不复返了。”

近几年房地产的行业情况的确表明，房地产不再是“暴利行业”，增收不增利的趋势愈发明显。中原地产相关研究数据显示，2013年，中国百余家上市房企平均净利润率还在11.97%，到2014年下跌到10%，2015年则进一步跌至8.3%。

反观万科，其成立于1984年，曾在房地产黄金时代尝尽甜头，但进入“白银时代”之后，其也未能幸免地出现利润增长显著低于营业收入增长的状况。

从几个时间节点来看，万科首破百亿的2005年，其营业收入同比增幅为37.71%，净利润增幅53.80% ；两年后，万科成为国内地产界首超500亿的企业，彼时其营业收入同比增98.27%，净利润增幅则为110.81%；2010年，万科继续走在国内房企前头，销售额首破千亿，这一年其营业收入增幅3.75%，净利润增幅36.65%。

到2014年，万科恰好成立30年，而进入其“人生第30个年头”后的三年里，万科营业收入增幅分别为8.1%、33.6%及23.0%，与此同时其净利润增幅则分别为4.2%、15.1%及16.0%。

利润增速不佳是行业普遍情况，但在2016年，万科保持几年的行业老大地位被恒大抢去，业内认为这应该进一步加重了万科内心的危机感，以促使万科求变。

值得一提的是，今年6月1日，万科人力资源部于内部邮件中再提及“黄金时代结束”，邮件中称：“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

此封邮件，被不少员工解读为降薪，一时间，“万科降薪”成为行业讨论热点，尽管万科最终否认降薪，指是“主动根据市场和行业情况、战略重点及当前任务，适时调整薪酬激励政策”；“不是降低薪酬，而是调整结构和发放节奏”……但这一事牵出了不少业内对万科引入深铁后“国企化”的担忧。

“深圳地铁成为第一大股东之后，会不会抑制万科的活力？这或许是万科遇危求变、走国际化的另一触发点。”业内人士称。

为未来准备的“春暖花开”

黄金时代结束的背景下，为往后多产业化、全产业链布局做准备被认为是万科求变之核心，而这“变化”已前有行动后有支撑，同时多点开花。

观点地产新媒体获悉，万科国际收购以多产业化发展的背后有一个名为“春暖花开”的计划默默作为支持。有媒体报道指，郁亮于2016年下半年发起海外精英人才的招聘计划，其中一拨人正将为万科海外拓展之用。

据悉，“春暖花开”招聘计划为期四年，共计约招聘五六十人，平均每年十来个。这些人必须出身名校/名企/海外商学院。

实际上，类似的招聘计划万科也曾启动过，2007年，万科发起了代号为“007”的人才招聘计划，搜罗有国际化视野的跨国社会精英，但该招聘计划中的海外精英主要还是效力于万科国内的发展（这一批人包括孙嘉及刘肖），因此“春暖花开”计划的开启似乎更体现万科转于国际以更大程度发展多产业化的思路。

具体从产业方面来看，目前，除了洽购普洛斯以发展物流地产之外，万科多产业计划中的商业、物业、养老、长租公寓等早已搭建好平台。

其中，万科物业平台成立于1992年，目前，其物管面积已达3.56亿平方米；长租公寓方面万科已整合形成统一的对外运营品牌——“泊寓”；养老方面，2016年底万科已在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局近130个养老项目，其中开业运营超过70个养老项目；商业方面，2016年8月，万科收购商业地产商印力，将印力定位为万科商业开发和管理的平台，目前还把旗下部分商业地产打包，交予印力运营和管理等。

万科此前多次谈及其将成为城市配套服务商，看起来，物流、物业、长租公寓、养老、商业等似乎均围绕“配套服务”而发展。郁亮此前也曾介绍，包括写字楼、会展中心、物流地产等均是为城市发展而作，“城市都在转型升级，需要物业匹配”。

据说，“春暖花开”计划的名字为郁亮所取，那么未来万科不再只握“住宅开发商”一张王牌，在盖房子基础中延伸物流、物业、长租公寓、养老、商业等产业，或许正为郁亮脑中浮现的“春暖花开”。