向存量市场发力，万科瞄准了深圳的“城中村”。

9月29日，深圳万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

这一合作模式被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”新模式，也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。双方合作的促成，源于深圳特殊的历史社会因素——年轻移民城市中，城中村容纳了近一半人口，但面临“脏乱差”、消防设施不足、流动人口难管理等问题。

在万科的宣传材料中，他们特别强调了物业管理进入城中村的难题——城中村村民长期享受“免费午餐”，没有缴纳物业管理费用意识；城中村都是私宅，未经村民同意，物业管理无法覆盖消防事故高发的私宅内部。

这些问题的解决方案，进一步解释了万科与玉田村的合作模式——由像万科一样的专业运营公司对城中村私宅进行改造升级，彻底消除安全隐患后对外出租，同时由像万科物业一样的市场化物业公司收取物业管理费，提供全方位专业服务，承担安全主体责任。

政企良好合作之外，万科是带着商业目的在做这件事情，并成立了专业运营公司——“深圳市万村发展有限公司”，该公司注册成立于7月5日，经营范围是公寓租赁和管理、商铺和写字楼租赁及销售代理、家具安装、物业管理、停车场经营和管理、食品零售等。

按照深圳市万村发展有限公司对于城中村综合整治的规划，城中村将根据各自特色做不同的规划，比如历史文化遗产村的保护、特色设计等，万科城中村综合整治规划的方案指导原则是“一村一特色、一村一规划”。

城中村改造的方式从“拆拆拆”到现在的“统租运营+物业管理+综合整治”，也揭示了房地产行业从关注增量市场向关注存量市场的转变，与玉田村同属于同一街道的南园新村，曾经就是万科与佳兆业争夺“城市更新”主导权的重要标的，即传统的城中村改造模式，但最终双双“铩羽”退出。

存量市场中最引人关注的业务便是长租公寓，在深圳市政府不久前发布的鼓励性政策中，就有未来要统租100万套城中村物业统一对外经营的目标，万科与福田区的这种合作，或许是对这一政策的试点，未来有望在全市推广。

根据深圳市官方资料的披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，这也意味着将近一半的深圳人口住在城中村里。

万科长租公寓业务规模的发展，除了消化万科自持存量物业之外，绝对绕不开庞大体量的城中村物业，这种综合整治的模式是提升长租公寓规模的绝佳方式。除了玉田村之外，万科还在龙华区新围仔村设立了“综合经营办公室”，同时介入了“三和大神”聚集地景乐新村的综合整治业务。

景乐新村位于深圳龙华区三联路与东环一路交界处东面，围绕三和人力资源市场、海新信人力资源市场布局，因此成为初次来深圳、制造业产业工人找工作的聚居地。

由于这两个人力资源市场主要提供制造业等低收入工种，因此景乐新村的消费低廉，上百栋农民房一楼大部分改为网吧，上网1.5元／小时，包夜8元，包天26元；楼上便是摆满上下铺的出租屋，床位15元一天，单间20元一天。

而“三和大神”是指长期生活在景乐新村，但没有固定工作的人群，他们甚至身背巨额债务，大多数满足于日结工作，无法逃离景乐新村低廉的生活成本。这样一个特殊的生活环境，导致了诸多社会管理难题。

深圳万科投资运营事业中心执行合伙人辜庆勇向界面新闻确认，万科已介入景乐新村整治事宜，具体模式便是万科与业主签订租赁协议，在对房间与小区进行改造后对外出租，他称这个项目还处于“刚起步”阶段。

深圳泊寓公司执行合伙人袁军告诉界面新闻，景乐新村后期由泊寓来运营，前期有专门团队（租赁谈判签约）。泊寓是万科集团旗下的长租公寓品牌，是万科集团董事长郁亮口中未来万科需重点拓展的业务。目前，万科泊寓在全国拿下的公寓房源已超过6万间，预计年底将完成签约10万间的规模。

具体到深圳，泊寓已开设8家门店，公寓房间月租金介于2000-4000元，这些门店中有万科完全持有的物业，也有像玉田村、景乐新村一样万科租赁的外部物业。

从价格上来看，泊寓是一款面向都市白领的长租公寓产品，无论是定位还是消费水平，无法与外界关注中的”三和大神”相匹配，也与大部分城中村的租金水平有一段差距。

万科是否会针对城中村物业研发低租金的公寓产品，以及在职业援助、城中村文化建设方面有创新之举，深圳万科暂时没有具体回复。