“未来存量市场是非常大的，诞生千亿级别的企业并不难。”远洋邦舍公寓副总经理姚国臣在青年路店的中庭，这样畅想着长租公寓市场的前景。

房地产企业进军长租公寓领域已是可见的趋势，远洋集团也先后布局了北京、深圳、杭州、上海等7个城市，管理近5000间房源。

在北京，目前远洋已经有青年路、酒仙桥和龙旗广场3个项目对外经营，前两个项目针对的客群月收入基本在2万元以上，远洋将这类客群定义为品质客群，除了打造产品和服务以外，更注重客户的体验。而龙旗广场项目针对的则是刚需客户，远洋采取的是传统公寓的做法，越小越好，越多越好，以此增加溢价。

目前，青年路店与龙旗广场店的出租率接近90%，酒仙桥店则是20%。从回报率看，远洋邦舍整体能够达到8%到10%的增幅。

青年路店是远洋在北京开业的第一家长租公寓，这里原本是一家洗浴中心，中庭还保留了原来的温泉池，在经过改造后，环绕中庭的空间在北京冬日的阳光下显得格外文艺。

这得益于大规模涉足旧改的远洋在存量改造方面积累的经验，据姚国臣介绍，青年路项目远洋争取了很多优惠政策，取得了一定的免租期，这为该项目获取更高的溢价水平提供了保障，“这个项目将会比原计划提前实现盈利，如果以报表数据为准，则至少能提前一年实现”，姚国臣向界面新闻表示。

由于此前项目客房过于密集，采光性差等问题，远洋进行了大规模的改造。另外，社交属性是目前长租公寓的一大特征，远洋也在其中置入了大量的应用场景，除了与第三方合作的健身空间与咖啡馆外，远洋还根据其客群特点，开设金融等专业的课程。

从数字上看，远洋目前的长租公寓布局规模并不大，但在万亿级别的存量市场上，不考虑规模就很难在这一领域占据一席之地，“存量市场到2025年大概能达到四万亿左右的规模，但对于客户来说，机构化持有的房源渗透率则是非常低的，现在公寓业态发展处于一个窗口期，还有很大的空间，未来这个行业会有联合，区域性的公司有几家，全国性的公司会有几家，竞争会很激烈。”

如何在保证产品质量的基础上做到高周转，同时还能有持续的运营能力，这些都对开发商的产品研发、营销以及服务能力提出了考验。

目前，开发商的公寓产品普遍采用自持物业运营，并引入专业公寓运营品牌团队的合作，核心管理、营销与核心服务岗由企业自派人员。开发商的优势在于有着充足的资金，本身也持有资产，产品打造能力强，但是运营能力是最大的短板，在租金回报率偏低的情况下，如果拥有较强的运营能力，保证自持物业的资产价值能够得到提升，同时获取稳定的租金收益，并配有着资产证券化这样的融资通道，这样的企业在未来的租赁市场才会有竞争力。

姚国臣向界面新闻表示：“目前来说远洋会选择多渠道合作，现在我们去看跨界的联盟，其实解决了很大的问题。线上平台拓客有优势，线下企业相对更灵活，传统的开发企业产品和服务有优势。盈利能力这块我们还是比较清晰的，通过产品+服务的模式去创造营收，然后我们也有资金指标，也会做模拟的推演”。

另外，在实现战略转型后，远洋在各个业务板块之间也有着密切的联动，其资本事业部、开发事业部都对公寓业务进行支援，使邦舍团队能够深度参与资本事业部投后资产运营和前期投资模型建立；开发事业部对自持、代建公寓业态资源对邦舍公寓的支持，是未来公寓资源的主要来源。这也是远洋轻重并举战略的缩影。

界面新闻了解到，目前远洋公寓业务主要还是自有资金来维持，明年会考虑其他融资渠道，在达到一定规模后也会考虑资产证券化，而公寓方面资本相关的业务将归拢到更专业的远洋资本事业部来做。

今年11月份，远洋集团与广东建行达成的住房租赁战略合作协议将以“总对总”的模式开展全面深入的住房租赁业务合作。

广东省建行将向远洋提供包括基金、并购贷、开发贷、经营性物业贷、发债业务、抵押贷、应收账款质押贷、REITS、ABS、ABN、CMBS、CMBN等多形式业务品种、总额达100亿元的住房租赁专项融资服务，以此支持远洋租赁业务的发展。

“其实大多数最终都是去资本市场获取资金，再拓展业务，短期大家可以兴奋一下，长期还是靠毅力，规模这些愿景我觉得是给投资人讲的故事，最终还是得通过产品+服务的模式去创造营收”，姚国臣表示。