今日揭秘的城市是南京，作为曾经的房价涨幅榜的“四小龙”之一，南京的小区楼盘风险如何？哪些区域值得关注呢？中估联数据带你一探究竟！

城市概述

中估联数据评定南京市的房地产风险等级为（B），评级展望为（风险较低）。

南京市是江苏省省会，东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市和全国重要的科研教育基地。

南京市最新城市总体规划指出，2020年中心城区常住人口控制在670万人以内，城市建设用地控制在652平方公里以内，城市化水平达到88%。

2016年，南京GDP为10,503.02亿元，人均GDP约为12.7万元，常住人口约823万。

根据2016年统计公报，南京一、二、三产业比例关系为2.4 : 39.2 : 58.4, 产业结构进一步优化，服务业的主体地位不断强化，工业转型升级步伐加快。

注：上图数据除特殊标注外均为2016年数据

小区风险评级结果分布

中估联数据对南京市下辖11个区，其中3332个楼盘进行了风险评级，按照ABCDE五个评级分段表示，南京中心城区评级结果分布如下：

从评级结果上看，A、B、C、D、E各个评级占比分别为10.1%，25.0%，27.5%，24.0%和 13.4%。风险度为B级的楼盘数量更多。

各个区县评级结果占比的分布情况如图所示：

从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是玄武区，建邺区和鼓楼区的楼盘。玄武区有51%的楼盘评级结果为A或B。建邺区有58%的楼盘评级结果为A或B。鼓楼区有66%的楼盘评级结果为A或B。

风险较高的则是六合区，评级结果为E或D的楼盘占比高达71%。主要原因在于六合区的大厂素有“中国化工摇篮”之称，是中国最早的化工基地，本地人更偏向在环境更好的镇上买房，而区域内作为购房主力军的外来人口却很少，因此房价支撑度较低。另一方面，六合区离南京主城区大于40公里，距离较远。

在研究过程中，我们把楼盘建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：

仅从建成年代来看，楼盘的建成年代与风险总体呈现出负相关性，尤其是近几年，建成年代越新，风险等级高的可能性越大。具体展开到评级的二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度），结果则有不一样的表现。

1、租售比：南京市区多数区县，如鼓楼区，建邺区，秦淮区，玄武区和雨花台区的租售比指标与建成年代呈负相关，位置相似的区域，新旧房价的差距大于租金的差异。

2、房价支撑度：中心城区鼓楼区，建邺区，秦淮区，玄武区房价支撑度呈现出与建成年代表现出较强的正相关性。新房子大多数处于房价支撑度A和B的等级。 房子越新，房价支撑度A、B的占比逐渐增加，D、E的占比逐渐减小。

3、交易活跃度：各个区县楼盘活跃度评级为A、B、C级的主要为2000年到2010年的房子。

解析：

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度的指标。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。

根据上文研究分析，抵押贷款业务可重点考虑玄武区，建邺区和鼓楼区，而在六合区和溧水区开展业务则需要风控部分加强监控。

当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。

注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。