本期导读：

1、2017年北京房地产调控政策多变，楼市现状如何？

2、2018年调控趋势如何？房价是否会上涨？

3、租赁市场发展迎来契机？

4、房地产税该不该收？什么时候收？以什么方式收？

5、2018年银行等机构如何应对？

2017年北京房地产政策及效应

2017年北京房地产市场迎来多变的一年，自3月调控以来，调控政策群发，不仅认房认贷，二套还提高10%首付比例；租购并举、共有产权、发展租赁市场等多种长效机制接踵而至，房地产市场整体上已愈见稳定。

解读

自3月严控以来，北京二手房已连续7个月环比下跌，成交量也屡破新低，房价过快上涨势头明显得到有效遏制。从历次调控效果来看，限购政策效果最大，其次信贷政策，再者税收政策，每次限购趋严无疑成为房价的分水岭。

从市场规律看2018年房地产市场

1、十九大定调“住有所居”，北京确保2017年环比不增长

2016年底在北京住建委座谈会上指出， 要确保2017年房价环比不增长。 要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。

十九大指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

住建部、国土部、央行： 11月21日，三部门在湖北召开座谈会，学习贯彻十九大精神：坚持调控目标不动摇防范化解房地产风险完善住房供给和保障体系

解读

十九大再次强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2016年年底北京市委副书记代市长蔡奇曾在住建委座谈会上表示，要确保北京2017年房价环比不增长，就目前来看，确实做到了。

2、2017年调控多方位推进，供需、货币和预期多管齐下

供给端：加大土地供应量，1-10月同比增加119%，除此之外增加了附加条件的土地供给，如限房价竞地价、只租不售、集体土地入市等类型的土地供给。

需求端：限购升级，认房认贷，限售商住楼，同时颁布租购同权，大力发展租赁住房和共有产住房等，以满足市场不同阶层需求。

入市货币量：加大金融秩序整治力度，严查进入楼市资本，严控消费贷、赎楼贷等，严查进入楼市资本，控制货币供应量等措施

市场预期：强调政策引导预期，陆续发布租购同权、租售并举、利用集体土地建设租赁住房等长效机制，强调住有所居，多渠道、多主体供给，以期引导市场持续稳定发展。 解读

2017年3月—11月，从市场严控、资本监管、租赁引导等措施陆续实施的情况来看，房地产市场调控已经不仅仅局限于单一的限贷限购等调控手段，增加供给、抑制需求、严控进入房地产市场资金以及注意引导市场预期，多管齐下，形成完善有效的调控体系已经成为今年调控的一大特色，也必然成为未来的趋势。

3、2018年北京房地产市场预测

（1）调控基调维“稳”，防涨又防跌

自3月调控以来，房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严，房地产市场整体上已愈见稳定，同时京东、支付宝几乎同时进驻房地产租赁市场，租赁市场迎来契机，住有所居已非空话。

预计未来楼市调控仍将持续且不会放松，针对炒房会愈趋严厉。为照顾刚需，金融政策可能会稍许放松。而租售并举、租购同权、加大保障房建设长效机制肯定会被加大力度贯彻执行，房地产税可能成为焦点。从多主体供给的角度看，长租公寓市场必会掀起热潮。

（2）量价小幅回升

今年受调控影响，市场趋冷，价格连续7个月环比下降，新建与存量住宅成交量多次创下新低。但经过一年的沉淀后，预计18年成交量会有小幅提升，房价也会有小幅回调。在土地供应端，附条件土地如限房价竞地价、只租不售、共有产权等土地类型土地供给会加大。

租赁市场未来发展

随着国家政策倾斜向市场机构租赁供给发展，在支持租赁机构供给发展过程中，多管齐下，集中部署成为一大现象。再加上金融、房企等多方机构抢滩租赁市场，2018年租赁市场迎来机遇性发展。

郁亮——租赁新时代

租赁政策的利好效应让那个房地产市场进入到一个崭新的时代。万科计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。

左晖——租赁市场规模惊人 链家集团董事长左晖:分析指出,未来10年,中国的租赁市场规模将达3万亿,而中国的租赁人口占比将达1/3,城市越大,比例越高。

穆迪——租赁对企业影响不一

穆迪副总裁曾启贤：“政府加快租赁市场建设的相关举措对开发商影响不一。资产负债表强劲、拥有较低的融资成本的大型开发商，可能获益于此类住宅租赁项目的投资。

解读

综合看来，政策导向势必引导预期，但租赁市场的形成及完善需要一个过程。由于中国人自有住房观念影响，国内普通大众普遍希望能够拥有自己的住房，虽然政府带头加快发展住房租赁市场，但是在未来半年内将不大可能影响商品房的销售。

就政府释放的信号来看，我国将吸收德国和新加坡等国家住房制度的优点，建设一种新的住房保障制度：商品房+租赁住房+共有产权房+公租房+等等多种住房形式。一旦成型，租赁市场将扮演重要角色，解决了租赁供给，将会解决诸如房价、睡城等很多问题。

关于房地产税的看法

说起房地产税，就会不可避免的涉及三个问题 ：该不该收？什么时候收？以什么方式收？ 但是结合近几年的情况看，房地产税已然开始着手，只是具体出台具体法律法规还需时日。

郝如玉

在7月2日第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。

叶檀

未来五年之内房地产税一定会出台。之前叶檀也一直表示，个税房产税改革势在必行，2018年会是一个重要的时间节点。

贾康

5月25日表示全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。

肖捷

在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时表示，房产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

解读

房地产税一定会征收——正常两年以后

（1）国家出让土地的出让金一直是主要财政收入，但是土地出让在40——70年内是不可逆的，一次性收入无法支撑财政几十年。所以势必会寻求新的财政来源在未来增加财政收入，房地产税势必应运而生。

（2）目前国家出台的调控政策，只是短时间内的政府干预手段，并不能成为制约房价的重要因素，而目前推出的租售并举、租购同权等机制则远远达不到抑制房价疯长，为了抑制房价，房地产税作为一种长效机制在许多国家早已发挥重要作用。

国家正在为征收房地产税做准备

（1）解决混乱的产权关系：房地产税作为产权税最重要的一点是要产权明晰，但我国住房产权除了商品房，还有经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等；最大的问题在于土地所有制，西方征收房地产税的前提为土地私有，如果对仅有70年使用权的土地征收财产税显然说不通。

（2）不动产登记已经开始步入正轨，目前在许多城市已经使用新的不动产权证，并可更换旧有的房产证，不动产统一登记是征收房地产税前必须完成的工作。

对银行及经纪公司等市场主体的建议

银行

中国房地产市场仍然是政策市，相关主体均应加强对政策的研判，个贷业务仍是优质业务，但是市场分化加大，风险加大，建议银行严控风险，加对房产贷款类的审核及提高风险评估系数。布局租赁市场，加强押品风险管理，传统复估模式亟待突破，应实施更主动的管理，了解更即时的市场信息。

经纪公司

传统经纪公司运营模式受到挑战，行业信息共享及商业模式再造应进行深入的探索和调整，经纪公司应找准自身优势及市场定位，顺应政府发展租赁市场的大势，大力发展机构租赁业务、租赁经纪业务及服务。 有能力的机构应从关注交易到关注运营，尤其是经营性物业的运营和管理。

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