今天上午，深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会，会上发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。

可以说，这是自1998年第一次房改之后，全国迎来的第二次“房改”的开端，为全面深化住房制度改革树立了标杆。今天中估联数据带大家一起来看一下这份重量级文件都讲了什么，会对深圳市房地产市场产生什么样的影响！

本期导读：

1、系统构建面向2035年的住房供应保障体系

2、住房供给主体及各类住房占比

3、土地保障

4、工作目标

5、要点解读

6、展望：既是标杆又留了空间

一、系统构建面向2035年的住房供应保障体系

《意见》开头即提出：“系统构建面向2035年的住房供应与保障体系”，突出了2035年的跨度。目前国内外除了上海等城市的总规之外，从住房制度的角度提出方案，且跨度到2035年的只有深圳。

深圳自1979年以来，一直是改革开放的排头兵。2018年3月7日十三届全国人大一次会议，中央对广东提出了四个走在全国前列的明确要求，即在构建推动经济高质量发展的体制机制上走在全国前列、在建设现代化经济体系上走在全国前列、在形成全面开放新格局上走在全国前列、在营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列。而《意见》则在住房方面的要求是：“为走在‘四个走在全国前列’的最前列提供有力支撑”。

“最前列”三个字表明了政府对此次“房改”的决心，那么具体是如何做的呢？咱们从以下个方面来讨论。

二、住房供给主体及各类住房占比

纵览《意见》可以发现，深圳市政府要做的第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住房的硬性供应指标：

未来，供应的主体是安居型商品房、人才住房和公共租赁住房，供应量为60%，市场化商品房仅为40%。

三、土地保障

为了保证住房供应量，深圳市政府设置了几大土地渠道保障：

1、增量：重点区域建设大型安居社区

注：图未包括深汕特别合作区

2、存量：棚改+招拍挂+盘活存量

棚改：已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。

招拍挂：商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。

盘活存量：盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

3、配套支持：

实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。

开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。

四、工作目标

五、要点解读

关键词：以人为本

对接“粤港澳大湾区”“自贸区战略”“东进战略”等城市发展战略，必须着力于吸引人才，服务人才。

关键词：稳定预期

《意见》指出，至2035年住房总供应共170万套，其中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套。

近几年，深圳房价上涨速度较快，从中估数库调取数据发现，2012年-2017年年均涨幅高达24.45%。本已紧缩的土地供应使得房地产市场紧张气氛雪上加霜。“十二五”期间，深圳市住房年均供应量为10.8万套，《意见》提出的目标则是年均10万套，年均供应基本稳定，且比例严格根据人才结构设计，对市场起到极强的定心剂的作用。

关键词：顶层设计

强化基本住房保障的作用，多渠道（货币+实物）解决中低收入群体住房问题。延续安居型商品房的封闭流转制度，规定“出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购”。

明确“购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益”。

六、展望：既是标杆又留了空间

标杆：深圳市《意见》的出台，是全国第一个公布住房改革方案的城市，具有极强的示范作用。同时，也贯彻了中央房住不炒、租购并举的基本方针。《意见》的出台并不会影响正在实施的限购限贷等调控政策。

空间：《意见》虽然涉及方方面面，但也为落地实施留了空间。总体而言，租赁市场应更关注需求方的需求，一方面，《意见》虽然规定了土地供应保障，但对于租金支付方面的配套政策没有做出方向性的表述。另一方面，《意见》也没有对租房权益的保障提出探索性意见。

未来，我们期待租赁市场存在重大发展空间的城市，如上海、北京等在这些方面有所突破，真正意义上使得“租赁”这条房地产市场的第二条腿能够健康发育，对房地产市场起到支撑作用。

无论如何，为深圳的《意见》点赞，从房地产发展的历史来看，第一次房改解决的是“效率”问题，即通过房地产市场化改革使得生产资料在市场上迅速流动，形成房地产交易，满足供需。第二次房改解决的是“公平”问题，这个方向在《意见》中得到了很好的体现，对于深圳这种外来人口基数较大、土地供应吃紧、房地产市场价格高企的城市而言，《意见》通过供给侧的结构性改革为房地产市场走向供需均衡、结构匹配做好了制度准备。

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