自从万科、万达两位带头大哥率先宣布轻资产化以后，轻资产化就像病毒一般在房地产业内传播，其流行速度堪比去年开始盛行的“事业合伙人制”。其实这两件事背后的逻辑是一脉相承的：轻资产而重资管，重资管则需充分调动人的积极性，分权则需分利。

即使这样，今年开始房地产职业经理人的创业潮也开始汹涌而至，万科就有多位高管高调宣布辞职创业，万科还紧接着跟进了一个“小草计划”鼓励员工创业，被视为佳话。房地产业可能从来没有一个时刻像今天一样，对人的重视到了这样的高度。这背后还有什么更大的逻辑吗？有！就是房地产业已进入一个大转折期，从制造业回归服务业！请注意，我用的是“回归”而非“转型”，是因为房地产业原本就应该是服务业，应该是以人为中心的一个行业，这才是正途。

制造业的逻辑产生于供不应求的大生产年代，房地产业需要干的事就是：拿地、盖房、销售。这是房地产业过去十几年发生的故事：开始的时候拿地还需要挑地段比价格，后来只要有地就去抢，哪怕“面粉比面包贵”；开始的时候盖房还需要做客户定位，后来只剩下刚需和豪宅，盖房需要的只是速度，盖的就是标准化的基本户型，买谁家的都差不多；开始的时候销售还需要去推广认真的挖掘自己的卖点，后来简化到拼带客渠道，只要能带来客人，哪怕在街边发小广告，哪怕玩“全民营销”发动每一个个体的力量。

而且，原来可能还有一个类似后期服务的物业管理功能，后来也因为实在没什么油水，几乎都丢给了物业公司。丢弃的都是服务，捡起来的都是简单制造。当互联网时代来临，房地产商想说自己其实拥有的是最优质的客户，可以那些只跟你有过一次买卖接触的客户是你的吗？今天你想去给这些客户服务，他们还会买你的单吗？

如果制造业干的好，规模化生产就是能带来成本的降低和客户的垄断，房地产业也无需“回归”或者“转型”，红海的拼杀无非“大鱼吃小鱼”，大者恒大，小者出局。这个逻辑在地产“黄金十年”的后半段特别管用，几乎成为行业天条。但是到了2014年，当行业的王者已经冲破2000亿元销售大关，当垄断王座多年的万科终于被拉下马时，我们发现有些事情开始不对了。

这些不对的地方在于：1、当三四线城市成为禁区，可以投资的地方越来越有限，拿地只能去拼地王，土地成本占据总投资的比重越来越大，拿地只能去和别人联合，甚至直接动用金融资本；2、严格的规划条件限制让地产商不仅不得不配建自己不擅长的商业地产，而且可以销售的产品几乎雷同，“偷面积”、“改用途”成为普遍的手段，客户认不认还不好说；3、传统的销售手段几乎失灵，广告的转化效果越来越差，即使通过带客渠道带来了客人，他们是否具有合适的购买能力还是问题，最后不得不帮客户也要提供金融解决方案，连首付也帮你贷了。

这哪里还是从前人们传说的那个“暴利行业”？难怪当有风声说“互联网要来颠覆房地产”，前头部队还没杀过来呢，房地产阵营已是一片恐慌！这还不仅是风口轮换的事情，最根本的原因还是这个行业的游戏规则已经不对了。房子不好卖的最根本原因只能是你们批量造出来的东西已严重过剩，而人们真正需要的房子却从来没有人认真提供过。只因为，这个行业之前就从未对人表示过尊重！

其实，房地产行业的轻资产化并非什么主动的选择，而是事实上的无奈。轻资产化的背后就是地产金融化，地产规模化扩张的背后就是资本运作的支撑，否则你很难解释万达拿那么地，钱都是从哪里来得，绿地等的逆袭又是哪来的底气。事实上，主流开发商早就成为了资本的操盘手，不是有券商的研究说“万科就是最大的地产基金”，其他的难道不是吗？这一点在2014年实际已经挑明，于是房地产企业才意识到他们的职业经理人团队的宝贵，才有了事业合伙人的广泛推出。

不过，为什么给了这样的条件，以毛大庆为代表的职业经理人们还是要奋不顾身的出来创业呢？我能想到的理由是：房地产企业自己是颠覆不了自己的，即使给了有理想的人足够好的条件，这个土壤也难以开出想见的花朵。核心逻辑还是“这是一个房地产业回归服务业的大时代”，仅轻资产化，仅事业合伙人制，如果还是制造业的干法，还是南辕北辙啊！真正有远见的人怎么会看不到，怎么还会待在停不下来的老车上？

房地产如何才能回归到服务业的路上？服务业的核心是以客户为中心，一切从客户的需求出发，而不是从“我”的角度去看。从客户的需求出发，我们才会发现客户除了有对空间的使用需求，还有对周边配套功能的需求，还有更高层面的社会交往追求。而在制造业时代，地产商只能用价格来区分人群，甚至连空间的使用需求都无法实现个性化的满足。小米进军家装，其实也是看重这样的需求啊。现在围绕社区有那么的O2O在争夺入口，不正是巨大的需求并没有得到很好的满足，而这些社区的用户又是那么有价值去深耕啊！

也许结论下的有些武断，但还是要很悲观的说，在回归到服务业的路上，大多数的地产商恐怕都得掉队，哪怕是行业内的先知——万科。未来地产商的出路基本可以肯定是两个方向，一个是继续做制造商，也就是专业建造商；另一个就是退出开发，成为新业态的投资商。看好两类人在这个大机遇面前的前途，一类是地产职业经理人的反戈一击，他们最熟悉行业的弱点，假如能放低姿态，做客户的专业指导师，将客户的需求有效组合，就能重新占领市场；另一类很有可能就是来自互联网，倒不是什么互联网思维，而是这帮人能吃苦，能耐的寂寞，能从最基本的需求做起（比如外卖、家政等），而且从一开始就奔着用户而来，做服务业不存在任何心理障碍。

进入服务业时代的房地产业会是怎样一个玩法？“轻资产化+事业合伙人制”只是一个开始，金融化和回归对人的重视将是未来的主题，开发商将逐渐退出历史舞台，社区服务商将走上前台。当万物相连的时代到来，我们将重新审视房地产与人的连接，那将产生无数梦幻的新思维。而那时，属于房地产的好时光才真正到来！