作者：刘小田

8月25日，香港港丽酒店，这里是融创2015中期业绩发布会的现场，也是孙宏斌talkshow的主场。

在简短的进行了业绩发布之后，即进入到媒体问答环节。似乎昨晚老孙与佳兆业郭英成和郑毅吃酒吃high了，带给现场轻松的采访氛围。在此，小田将以孙宏斌朴素的房企转型观开始，分享这场发布会的内容。

转型观：转型太荒唐，融创不转型

当前房企转型是行业内普遍关心的话题，但对此孙宏斌似乎嗤之以鼻。他讲到，我们看好房地产行业，尽管这个行业很困难，三四线城市不好卖，一二线城市地太贵，但总的来说房地产行业还是很大的行业，行业前八名的利润都过百亿，很少有行业可以达到这个规模，融创希望把这个行业做深做透，确立自己的优势，融创只要把这件事做好就很好了，至于转型并没有想太多。

• 分拆上市：很荒唐

当前万科、中海、碧桂园等为代表的房企都在谋划或者已经实现物业分拆上市，这被看作是当前行业转型的方向之一，对此，孙宏斌表示，房地产不挣钱就去搞物业挣钱，他并不看好，认为物业分拆上市是件很荒唐的事。

他认为，物业公司就是应该把服务做好，而不是求利润。为什么大家热衷于物业分拆上市，是因为当前市场给物业公司很高的市盈率。

物业公司其实就像办学，当想着赚钱时，教学质量就下降了。至于物业服务可以通过其他方式赚钱，比如帮业主收发快递赚钱，那就从服务变成讹诈。

不过，尽管融创并没有将物业分拆上市的计划，但却在密谋物业的独立，计划成立融创物业服务集团有限公司，整合物业体系。

• 轻资产：很荒唐

当前，还有一种转型方向是房企的轻资产化，最为典型的就是万科推行“小股操盘”的轻资产运营模式，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。而行业中，万达、保利、朗诗等许多房企也正在进行着一些其他的轻资产化转型尝试。

在孙宏斌看来，所谓房企的轻资产化转型同样是件很荒唐的事情，房地产行业本来就是一个可以很轻资产的行业，买了地，盖了房子卖出去了就是轻资产，买了地、盖了房卖不出去了就变成了重资产。

现在市场认为用别人的钱就是轻资产，用自己的钱就是重资产，以是不是自己钱来衡量轻资产化是很不对的概念。孙宏斌认为是个好项目就要用自己的钱来赚钱，如果不是好项目用别人的钱也还是亏。据悉，融创现在合作的项目越来越少，正是基于当前市场上可以拿到好项目的机会越来越少，越来越不容易。

• 众筹：也是挺扯的

今年以来，互联网众筹蔓延到房地产行业，平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟，该联盟旨在以众筹模式改造房地产，重塑地产行业生态。

而在孙宏斌看来，现在房地产行业很多钱，并不缺钱（截至6月底，还有167亿现金躺在融创的账户里），这个行业最缺的是投资能力，把投资做对就是件特别牛逼、特别厉害的事，这才是最核心的。如果有好项目的话，融资成本高一点都不叫事，拿到一个破项目，哪怕贴钱众筹也是赔本，所以说互联网众筹也是挺扯的。

听完孙宏斌的房企转型观是不是有点房企卫道夫的架势，事实上他的企业也在这么做，我们几乎从未听到过关于融创转型的消息。

比起房企转型，孙宏斌似乎也更乐意分享在行业深耕上的心得，或许在他看来这些更实在些。

城市观：躲开一线城市，到二线觅食

融创这些年来一直在直辖市深耕，在天津、北京、重庆、上海几乎都是当地的销冠，由此小田曾点评融创为“直辖市之王”。不过，今年上半年，融创似乎发生了一些新变化，比如战略性的进入了济南、南京等二线城市。孙宏斌对此回答了谈了他的城市观。

• 一线城市：躲开点

当前房企拼命的往一线城市挤，连恒大、碧桂园这些三四线城市之王也将城市发展重心向转向一线城市转，而万科则是开始了进城运动（从一线城市的偏远郊区拿地，转向在市中心核心地段拿地）。作为直辖市之王，孙宏斌则是要告诫这些房企：对于一线城市，躲开点。

在他看来，尽管一线城市的房价不可能回调，还会有继续上涨的空间，但问题出在一线城市所有的地都太贵了。当大家都拼命来一线城市抢地的时候，其实市场就已经不好玩了，即使房价上涨了也赚不到钱。2013年以来一线城市拿的地，项目推出来销售没有问题，但很少有不赔钱的，就是因为地太贵了。

• 二线城市：找洼地

相较于一线城市，孙宏斌更看重二线城市，这也是今年上半年首次进入济南、南京等二线城市的重要原因。而孙宏斌为何要到二线城市觅食，他觅食的标准又有哪些呢？

在他看来，有一些二线城市经济比较好，在这些城市也存在一些供求关系比较好的价值洼地。对于城市的选择标准，除了供需之外，更看重是否有产业支撑和汇聚能力，只有在人口和资金净流入的地方才有机会。他看好成都、武汉、西安等二线城市，尽管供应量比较大，但因经济比较好，成交量也很大，在这些城市存在市场机会。

• 三四线城市：别玩了

在三四线城市的市场看法上，孙宏斌的观点很干脆：三四线城市的市场出了问题，即使地价再便宜，市场都不在了，还有什么意义。

并购观：融创是并购专家

相较于其他房企，融创可能还有个突出的标签：并购专家。去年以来，融创先后参与了绿城和佳兆业两场轰轰烈烈的并购案，给房地产行业增添了不少有趣的故事。

在孙宏斌看来，并购最难的就是信任，而融创在此方面积累了名声：融创不仅能把自己的活干好，而且能把别人的活干好，活干好了别人还能拿回去（擅长讲段子的老孙讲到此处，现场记者一片笑声）。

在绿城、佳兆业之后，越来越多的中小房企主动找到融创“求收购”。对此，孙宏斌认为当前经济压力大，下滑严重，并购的机会越来越多，但安全是第一位的，必须做好风险控制。房企主动找上门，一定是现金流出了问题，要找到有土地价值的才能考虑并购。并购如买地，也是要考虑现金流和利润，并购公司可能现金流会比买地还划算，但合作起来会比较难一些。

并购绿城和佳兆业，对于融创来讲积累了一个很大的经验：打包全做（整体并购）可能效果并不好，效率也低。融创下半年可能还会有许多小公司并购，但会考虑城市，以及剥离不好的项目，不会再做打包收购。孙宏斌也透露，未来不排除与佳兆业在广州、深圳进行项目上的合作。