丽江古城往北四公里，便是束河古镇。这个因茶马古道兴起的小镇，远眺雪山，石路斑驳，集市和村落保留着唐代以来形成的格局。即使不是黄金周，每天也有1万游客涌入这里。

最近两年，随着500万游客到达束河的还有成批的地产商。镇子东南边，相继建起了铂尔曼、君悦、丽兹卡尔顿、瑞吉、洲际等五星级酒店，雪山金茂语各种住宅项目也拔地而起。

众多的项目中，“雪山艺术小镇”因为著名演员李亚鹏而格外有名。2013年，李亚鹏的中书控股在古镇的东边拿下了408亩土地，正式进军地产业。按他的规划，这个艺术小镇由一个个两层高的小院落组成，以文化艺术为主题，既有艺术家工作室和商业街，也有客栈、公寓和别墅。

雪山艺术小镇承载了李亚鹏的商业理想，他希望打造一个文化平台，更坚信文化资源为土地增值。这儿每年举办两次COART艺术节，不卖门票，不盈利，为了延揽人气，他不仅请来了明星好友来开店，还打算拿出30个工作室免费提供给艺术家。

但这是房地产项目而不是艺术区。艺术节吸引来了很多年轻人，变现过程却缓慢。2014年地产业的滑坡也让销售更加困难。这意味着，那些售价300万元-800万元商业院落，要找到买主太不容易了。

两年了，雪山艺术小镇进展并不如意。项目规划为四期，现在第一期也只完成了一半，只有临街一排的样板房。李亚鹏曾经宣称项目的总投入将达到35亿元，这让他吃尽了苦头，甚至一度陷于绝境，坊间有猜测称他为了滚动这个项目，还求助过王菲，乃至打过嫣然基金善款的主意。

“我有点文化先行了。”两年间来了丽江80次的李亚鹏承认自己经验不足，不过，他的语气中已满是轻松。因为他迎来了接盘侠，51岁的“万通六君子”之一的易小迪。今年6月，他旗下的地产公司阳光100（2608.HK）以接近2亿元的价格，从李亚鹏手中收购了雪山艺术小镇51%的权益。

两年多来，束河的住宅和酒店市场风起云涌，李亚鹏当年的美好想象经受着严峻考验。有一家客栈的店主回忆起，2012年黄金周的时候，束河人满为患，客栈一个地铺就敢要价300元，就这样还有很多人没有找到住处，自驾的游人们只能沿街搭起帐篷。

不过近四年来，束河的客栈和酒店数翻了一番，官方统计结果显示接近600家，整个丽江古城的客栈则达到3000家，即使年接待人次超过500万，一床难求的盛况也一去不复返。

高端酒店更是从无到有，悦榕庄开业后被称为“中国最贵的酒店”，随后各种五星级酒店纷纷进入，仅束河古镇的五星级酒店马上就将达到8家。

高端游客的住宿问题解决以后，依托于外地客户的房地产市场一路下滑。根据统计数据，2014年，丽江全市的商品房销售额29亿元，同比下降接近48%。而开发商还在不断地涌入，到了2014年年末，全市楼盘的待售面积已经接近50万平方米，同比增长了70%。

雪山艺术小镇的东边是方兴开发的高端项目“雪山金茂语”。开盘3年来，八成以上的买家来自北上广深，其中六成来自北京。销售经理称，从去年开始，说服这些外地人掏钱买房越来越难。

在这样的背景下，李亚鹏还是幸运的。因为把项目卖给易小迪后，他们还有机会对项目做一个大手术，从而从惨烈的住宅市场竞争中解脱出来。

易小迪似乎是接盘侠的最好选择。他拥有在阳朔、桂林、柳州窑埠等旅游景区开发商业街的经验。接手雪山艺术小镇后，易小迪将项目方向调整为自己擅长的街区综合体——过去几年中，街区综合体已经成为阳光100的转型方向和重要利润来源。

易小迪大刀阔斧的业态调整包括将酒店式公寓变成客栈，将艺术酒店、艺术家工作室变成开放式街区业态，客栈和住宅的比例大幅降低，商业物业成为主力。

同时，他们将整栋院落的围墙打开，产权分割成29平方米到35平方米的商铺，大幅降低了总价，散卖价格最低仅在80万元左右。

雪山艺术小镇的口号是“在丽江拥有自己的产权商铺”，这正戳中了本地的商人们的心窝。近年来，当地的毁约事件不断发生，丽江市客栈商会会长王立东曾向媒体表示古城房东违约率可能超过80%，没有自己的产权已经是众多店主的一块心病。

更重要的是，从住宅转向商业后，李亚鹏的文化概念有了用武之地——他一直强调自己自始至终不是地产商，而是为开发商提供服务的文化资源运营商。李亚鹏说“商业地产无外乎就是创造人流，增加人流，提升商业价值。可是一个商业项目地段已经既定，人口也是既定，只有文化艺术是最便捷最快速创造人流的”。

这个思路也得到了阳光100的认可。整个项目将会有30%是自持部分，自持的商业主力店、艺术中心、电影院、市集摊位都为李亚鹏的文化试验提供了空间。

对于易小迪来说，李亚鹏的文化概念也提供了新的运营思路。阳光100的业务重心正在从住宅向商业街区转变，街区综合体更是其中的主力产品。易小迪说：“商业运营是一个长期过程，商业街三分开发，七分运营，运营才见工夫。我们两家合作还有很多挑战，但是毕竟我找到方向了，而其他人还找不到东南西北。”

双方的合作也已经在其他项目落地，易小迪称以后阳光100的商业街都会由李亚鹏做文化改造，李亚鹏的团队已经进入阳光100潍坊项目中了。

虽然只占总业务规模的17%，街区综合体已经成为阳光100最重要的业务。易小迪称，这项业务的盈利已经接近公司总利润的一半，在未来，他希望街区综合体的规模能占到公司的半壁江山。在收购雪山艺术小镇之前，阳光100还收购了宜兴11万平方米的街区综合体。

在财报中，他表示街区综合体项目具有“高周转、高盈利、低风险”的优势。柳州窑埠的街区综合体项目在过去两年里已经为阳光100带来了超过10亿元的销售收入，易小迪还告诉界面新闻，街区综合体的平均毛利润达到了60%。“刚开始卖得便宜，可能赚20%左右，后来利润就是100%；刚开始销售价格是4万元/平方米，现在最高可以卖到15万/平方米。”

现在，李亚鹏和易小迪都明白雪山艺术小镇是一个长期的项目，收获期也许长达七、八年。在此期间，他们将不断做出调整。而第一期的成败尤其关键，如果不能积累起足够的人气，多米诺骨牌有随时倒下的危险。

在过去两年的地产尝试中，李亚鹏的套路似乎在复制大学时代的一段经历——1993年，还在中戏读大三的李亚鹏带着几个中学生扫楼拉赞助，将唐朝在内的一众摇滚乐队请到乌鲁木齐开了两场演出。演出空前成功，他还赚了3万元。

那段创业经历的最后，他只给自己留了一张机票钱，其余的全部拿来印刷了文化衫和海报，在乌鲁木齐街头免费发掉了。

束河古镇的地产项目同样有理想化的影子。此前，李亚鹏将大片土地被拿出来做艺术工作室，投重金做没有盈利的艺术节，却没有得到他设想中的商业回报。如今，更擅长地产生意的易小迪虽然掌握了主导权，依然以最大可能表达了对李亚鹏的支持，他表示将投入1个亿来做文化活动。有了拯救自己的男人易小迪，李亚鹏商业理想的故事究竟如何，也许很快就会有答案。