作者：王思敏

近年，中国投资者投资海外房地产热潮高居不下。一方面是财富日益增多，多元化投资配置和分散风险的需求逐渐上涨；另一方面是非投资性的考虑，如子女海外升学等。针对欧洲市场，特别是脱离欧盟的英国市场，考虑到当地房地产市场和汇率等因素，中国投资者对英国房地产的中长期投资兴趣逐步增长。但每个国家和地区的税种都是多样化和复杂的，使税负成为海外投资置业时不得不考虑的因素。加之近年来，为控制房地产市场过热及限制海外投资者的投资行为，不少国家及地区都出台了新的税收政策，提高了海外投资者在当地的房地产购置成本。

下面就以投资英国房地产为例，简述其对海外投资者的税务影响。

以英国商业物业为例，购入非住宅物业的个人或公司，视物业的价值，对价值25万英镑以上的物业，需支付5%土地印花税（等值或低于25万英镑的物业将适用较低税率）。对于出租商业物业的个人或公司，需就取得的租金利润缴纳所得税（海外公司适用税率20%，英国公司适用税率17%，个人适用边际税率最高45%），在计算所得税时亦可扣除部分费用支出。

一般而言，除非海外业主已在英国税局登记，否则该笔租金收入所产生的所得税将由租客代扣代缴。如果业主在税务申报后计算出的税款较少，英国税局可退还之前租客多代扣代缴的税款。然而，这将对业主的现金流带来不利影响，因为业主在上述情况下多缴纳的税费只能在每个纳税申报期后退回。因此，在开始营运房地产业务之前业主应向英国税局作出登记，使海外业主收取全年全数租金收益，计算及缴纳其实际的所得税成本，从现金流方面带来好处。

根据不同物业的种类，如在购置物业的初期和持有期间进行详尽的税务规划，在出售该商业物业时，业主或可获得资本利得税的豁免，否则，其出售商业物业所得最高可按28%税率缴付资本利得税。如果持有物业的公司或持有该公司的个人为英国税务居民或以英国为居住地的居民，则取决于不同情况，或会适用英国遗产税。

海外置业亦应时刻关注当地政策，如移民、贷款、继承等政策及汇率、房产供求的变化等，在权衡投资回报及各种风险后，达到投资海外房地产的目标。

对比商业物业，投资住宅物业涉及的税务影响更为复杂。一般个人购入首个自用住宅物业，视房产的价值而定，适用累进税率2%~12%的土地印花税。从2016年4月1日起，为了控制住宅物业的买卖和解决英国市民首置住房的困扰，英国政府决议对购买第二套住房或出租房的投资者需缴纳3%~15%的土地印花税。上述额外土地印花税，并不考虑现有房产的所在地，及同样适用于英国居民和海外投资者。从2013年起，英国亦开征年度住宅物业税（ATED），防止个人买家透过离岸公司买卖住宅物业而避开英国税项。对于高价豪宅所缴付的ATED最高可超过20万英镑，但符合条件的住宅物业可获豁免。即使是无须缴付ATED的公司，亦必须向英国税局进行申报，因此对于在较早前以公司形式购置或有计划购置住宅物业的投资者需考虑ATED为其带来的影响。

在ATED初实施时，规定200万英镑或以上的住宅才需适用ATED，但从2016年4月1日起，标准降低至50万英镑，令ATED适用更多住宅物业。对于出租住宅物业的个人或公司，其租金收入的税务处理与商业物业相同。而在销售环节，个人需按较高的28%税率缴纳资本利得税。而需缴纳ATED的公司，同样适用该税率；但如公司无须缴纳ATED，则按20%税率缴纳资本增值税。个人持有住宅物业同样适用遗产税 (2017年4月起，以公司及信托名义持有的住宅物业也适用遗产税) ，但如从早开始进行税务规划，或有机会减低遗产税的税额。

综上所述，投资者不论以个人、公司或信托名义投资海外房地产及不同房地产都有不同的税务影响。因此我们建议欲投资海外房地产的投资者应尽早寻求专业意见熟悉当地税务影响，并做出可行的安排，否则或会产生额外税务成本。

（作者系安永大中华区私人客户税务服务 (香港) 合伙人，邓师乔为安永大中华区私人客户税务服务 (上海) 合伙人。本文详见于《家族企业》杂志11月号，版权归《家族企业》杂志所有。未经本刊授权，不得转载；经本刊授权转载的，请注明来源。）