作者：马鑫

编辑：付迎爽

受益于2015年政策层面宽松刺激和供需结构的持续改善，中国房地产市场表现为“回暖上升”。截至2016年10月，龙湖地产累计实现合同销售金额人民币741.7亿元，同比增长77.8%；合同销售面积499.6万平方米。十月单月合同销售金额为人民币90.7亿元，合同销售面积69.6万平方米。

然而，楼市的“金九银十”过后，迎来的却是监管机构对房地产融资渠道的全面收紧。11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求“各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。”

随后，保监会也下发行业内文件，要求“各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，并于11月15日前将自查情况上报。”根据中国保险资产管理业协会统计的数据，仅2016年前9个月，21家保险资产管理机构发起不动产债权投资计划56个，注册规模达790.78亿元。

央行及保监会双双出台文件，意味着金融监管部门启动了“对地产融资渠道”的全线收紧政策。对于房企而言，则意味着需要加紧寻找除“银行贷款”外的其他有效的融资工具，比如“发行公司债”。从这个层面看，吴亚军的龙湖地产似乎拥有更灵敏地“嗅觉”。

公司债的发行

今年1月4日，龙湖地产公告称获证监会批准，可发行118亿元境内公司债。此后，龙湖共分三期发行公司债。第一期为五年期债券人民币23亿元，八年期债券人民币18亿元；第二期六年期债券人民币25亿元，十年期债券人民币15亿元；第三期五年期债券人民币7亿元，七年期债券人民币30亿元。

众所周知，10月28日，沪、深交易所均发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确指出“房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。”可见，吴亚军不但“时间上”先于“公司债分类监管政策”完成了3期公司债的发行；其不依赖“银行贷款”而积极选择“公司债”这一融资工具的做法也使龙湖地产成功避免了被 “全线收紧政策”所殃及。（注：数据显示，2015年房企发行公司债融资4122亿元。而今年前10个月，房企发行公司债券融资超过7000亿元，远超过去年公司债全年规模。）

近日，摩根大通发表研报，表示看好内地上市房企。小摩认为，上市房企早年已经购入了不少土地，未来一至两年，策略定位合适的开发商将占据更大的市场份额。该行更新了对中国内地房产股的投资评级及目标价，其中龙湖地产为增持。该行补充强调，近期在岸债券的新限制旨在规范次级债发行人。

退一步讲，如果真如小摩的观点，那么“本次公司债的分类监管政策”也仍然不会波及龙湖地产。如此看来，吴亚军前两步棋（1、时间层面早于政策2、另谋融资渠道）算是下对了。那么，作为房企的硬通货，吴亚军又是如何布局龙湖地产“土地储备”的呢？让我们关注下龙湖近期的拿地策略，便可一探究竟。

土地储备战略

近日，广州土地市场再现“地王”，高温不下的热度甚至引来了监管部门的注意。11月22日，龙湖同首开以32亿元的总价拍得了广州白云新城一块总面积达3.5万平方米的住宅用地。折合楼面价约4.7万平方米，打破了今年8月以来，雅居乐创下的纪录。这意味着，该地块儿未来售价在8-9万元左右才能获得回报。

而就目前广州白云新城规划来看，如果地块两年内进入市场，广州市场最多只能接受6万元/平方米的房价。自2016年以来，龙湖高溢价率疯狂拿地，也引起了业界的广泛关注。一直以来，土地储备被看作是房地产企业的硬通货。但伴随着销售数据攀升及主流开发商布局集中，土地市场放量却处于历史低位。

数据显示，截至11月初，拿地过百亿的房企高达39家。而龙湖不论拿地总额、拿地单价，还是土地款额相对销售额的比重，皆处于风险较小区间。分析认为，目前，正处于中国第三次房地产周期的下行期。自9月末以来，20个城市推出了房产调控措施。估计新房销售量的同比增速会于四季度减至9%。

截至11月初，标普、惠誉等机构皆授予龙湖地产投资级信用评级。龙湖地产也表示，“将再度提升信用形象，在市场波动和调整的背景下，赢得更从容的市场空间和更多的发展机会。”龙湖集团主席吴亚军也强调，在即将到来的2017年，“将会重视在具有产业支撑的二三线城市挖掘更多机会。”

看似“疯狂”的以高溢价率拿地，彰显了吴亚军带领的龙湖地产对“硬通货”的重视。“疯狂”的背后是“不慌不忙”，是“有的放矢”。吴亚军并非“见地就拿”而是在符合自身定位（高端）的城市深耕，在几番评估和论证之后拿地。重策略、重效率的吴亚军再次“落子如有神助”。

优先赎回美债

面对人民币持续贬值，优先赎回美元债务成为了应对汇率风险的首要措施。11月25日，龙湖地产悉数赎了回本金4亿美元的优先票据。相当于每1000美元面值对应1041.44097美元。龙湖地产CEO邵明晓表示，鉴于人民币对美元走贬趋势，将“继续赎回现有美元债务，使其在总债务中的占比低于20%。”

有人预计，“年底人民币对美元汇率可能逼近7.0，而明年突破7是大概率事件。触及7.3的说法已经算是相对保守的。”面对人民币汇率的下行压力，美元债务需要加速清理。否则，这些债务将为企业增添成本。吴亚军这第四步棋，即此番优先赎回美元债务实为“主动”管理外汇风险和对资产负债表的进一步“优化”。

蔡奎减持风波

如果说上面四步棋分别从监管政策层面、融资渠道层面、土地储备层面及汇率风险层面彻底根除了可能带给龙湖地产的各种不利因素，那么这位中国的女富豪的第五步棋落子“堪称完美”。此处不得不提到的就是吴亚军对“蔡奎减持余波”造成的影响采取的积极应对策略，即“一反常态”的“反向路演”。

今年9月7日，龙湖地产主要股东、创始人之一的蔡奎，以每股股份12港元的价格出售了1.5亿股股份。蔡奎的高位精准出售，套现金额达18亿元。次日，龙湖地产股价大跌5.58%。蔡奎为龙湖地产创始人、现任董事会主席吴亚军的前夫。两人婚变时，吴亚军分给了丈夫28%的股权。

图 1 2016年9月7日 蔡奎高位精准套现

此次反向路演，由吴亚军携管理层亲自上阵。10月24日，招银国际针对龙湖地产“反向路演”做出回馈。招银强调，房价在2017年会有下行的风险。但基于龙湖地产2016年上调至800亿元的销售目标、管理优良的购物中心、审慎的财务政策及双位数的盈利增长，重申买入评级。

面对“蔡奎减持余波”给龙湖地产股票带来的不确定性，吴亚军没有选择“不作为”，而是带领高管团队化被动为主动，让投资机构见证了龙湖地产“已经取得的成绩和未来设定的目标”。而第三方投资机构的好评也没有辜负吴亚军的苦心，龙湖地产终于重拾了投资者的信心。