北京楼市“认房不认贷”政策落地半个月内，改善客群们趁着政策利好第一时间涌向了售楼处，多个北京房产专家称售楼处的热闹景象“堪比春运”。

根据相关统计，北京政策落地后首个周末新房成交了2700多套，二手房共成交了2600多套。要知道，8月北京新房总成交套数不过3100套。同时，北京二手房平常周末成交量也不过1000多套。这说明政策落地的效果明显，市场信心与购房者意愿都有了明显回升。

合硕机构首席分析师郭毅认为，在北京楼市新政下，改善家庭将迎来最大红利。从新政效果看，好产品、改善产品才是获得市场爆发力的关键。

对于改善客群来说，什么样的产品才算是好产品？北京万科的观承别墅城提供了一个样本答案。

十年造一座城

沿着京承高速8号出口往东，有一排别墅群项目，这是万科花费十年打造的观承别墅。2013年，万科联合体首进高丽营板块，拿下了观承别墅脚下的土地。

这片土地共计18宗地块，整体容积率1.05，限高24米，由低密住宅用地、教育用地、养老用地、商业用地及旅游用地组成，没有任何保障房配建，是北京少有的纯粹别墅型综合住区，这整片地块都由万科统一开发，从而在整体规划上更为合理。

从拿地至今，观承别墅区已经持续开发10年之久，这背后是万科耐心开发，不断深耕的结果。经过十年的打磨，观承别墅区已经是集居住、商业、办公、公园、教育、养老为一体的“别墅城市”。

在房地产行业，在一个项目上持续投入10年并非易事。此前的高周转时代，大多开发商看中快速开发、快速回笼现金流的地块，很少能在一个项目上花长时间去经营，毕竟这需要更多的精力、成本考量，甚至是一定的情怀。但反过来，能坚持10年持续投入，也体现出了开发商的耐心、担当以及实力。

从整个北京市场看，几乎没有开发商能在如此长周期内持续投入开发一个项目。

但是万科这么做了，这十年，万科做了什么？

从产品本身看，这10年，观承别墅去的产品已经迭代了5次。

第一次是法式庄园别墅，做出了观承“隐藏的高度”；第二代开启别墅精研时代，以五重标准和八大系统精湛工艺体系；第三代观承大家光合别墅在合院形态、产品排布、建筑设计、精工体系方面不断升级；第四代观承望溪平墅、第五代叠墅独院全新演绎了上下叠产品。

从毛坯到精装、从西式到中式、从东西横向联排到南北纵向联排，从井字型坊间巷道分布到增加宅间公园。每一次的拿地和开发，万科都会考虑产品的突破与创新，这些变革的底层逻辑是万科一直站在时代前沿洞察人们生活需求和审美需求，根据人们生活需求的改变去调整产品。

除了根据购房者需求变化适时调整产品，万科还引领人的生活需求。

在观承别墅，万科提供的是低密别墅区的生活场景的全套解决方案。这里对应的每一个配套都既代表了满足客户舒适生活的某一个生活场景，同时，它也创造了更美好的生活想象。

从配套看，被称为“观承之路”的法桐大道，十年间，法桐大道从1.5公里延长至2公里，从1500余株增长为2000余株。大道本身还将鹿鸣公园和别墅区更完整的串联，形成更方便墅区居民出行的微循环路网。

观承别墅门口有条“方氏渠”路，这是乾隆表彰著名水利专家方观承治水之功而得名，是京城唯一皇帝御赐姓氏的纪念河道。万科在“百年方氏渠”的基础上，费时费力地打造了近5万平方米“滨河湿地公园”，形成天然屏障，隔离区外杂音。

万科还造了个3万平的拥有东方12境的鹿鸣公园，公园里有山石巨墙、长廊茶亭、流水松涛。在鹿鸣公园里，2021年10月，万科专门请了芬兰著名设计厂家打造的森林系儿童活动空间鹿鸣公园升级呦呦乐园建成开放。同时，万科还增设了全新的三人制足球场。

鹿鸣公园是家庭陪伴的区域，吃完饭溜娃、遛狗、陪家人散步等等。在鹿鸣公园里的呦呦乐园是儿童玩的游乐园，分龄设计，能让1-16岁的儿童都有可玩的设施。

基于造城理念，万科特在墅区中央为业主打造了面积5000平，规划约68个黄金铺位的自持风情商街观承汇，划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题。

观承汇商街由万科独立部门招商运营，不以盈利为目的，甚至从某种程度上说，观承汇是万科为业主让利。以麦当劳为例，其通常不会进驻别墅区这种人口密度低的区域，但麦当劳进驻了观承，这就是因为观承汇是万科运营的商业，万科运用超强的招商能力吸引了麦当劳入驻，未来还会陆续按别墅区的生活标准来补充商户。商街解决了客户步行生活圈内的基础生活所需，超市、洗衣、宠物、餐饮等。对于业主来说，在观承汇招商的保障下，他们也享受到生活的烟火气。

除了让业主充分享受到更多元的场景生活，观承别墅还尤其关注业主们的精神世界。十年间，观承别墅区与业主共同打造了466余场社群活动，覆盖10000余家业主。

据界面新闻观察，截至目前，观承别墅已累计投资300亿，形成7子连珠之势，总规模60万方。万科不断观察复盘开发过程中的不足之处，进而升级墅区环境和配套，实现围墙内外都拥有高标准的生态环境和配套资源。 

万科的理想操盘理念

观承别墅是万科造城理念的实践和典范。在通常情况下，开发商往往局限在一个项目上，销售交付然后退出。但万科却持续拿下了后续地块，站在更高的维度上持续深耕，持续投入，立志于为业主提供以居所本身为中心的全面的生活方式，让观承成为业主们的第一居所。

观承别墅是一个真正意义上的城市别墅，首先在选址上，万科已经暗藏心思。选址首先保证了真正安静的纯粹低密生活，第二提供的是离城不离尘的便利，第三是持续根据客户需求而持续投入的坚持。城市别墅应有的交通、自然风光以及圈层，它全有。

观承别墅通过和京承高速这样的主要交通干道实现无缝连接成为城市别墅，具备通勤属性，而且通过京承高速连接中途不经过老旧社区，感官上更加愉悦和舒服。

京承高速用来通勤，项目还有高白路满足了业主客户衣食住行需求。如果京承高速堵车，还有京密快速、立汤快速路将来会分流压力。

此外，观承别墅区，同样坐享中央别墅区的所有国际化配套。

观承紧邻北京最早最大别墅区中央别墅区，但其又在中央别墅区之外，没有中央别墅区的老旧和杂乱困扰。

中央别墅区经历30多年发展，沉淀下来的配套天然就是最适合于别墅客群的，其中的国际学校资源、社交配套资源尤为凸显圈层和国际基调。中央别墅区有三级甲等医院友谊医院，山姆、荣祥广场等商业资源，北京红枫湖等6个高尔夫球场，英骑等4个高端马术俱乐部，国都大饭店等8个高端酒店、鼎石国际学校等15所国际学校等。

与传统别墅社区远在郊区不同，观承别墅享有着繁华城市和高量级配套近的特点，这还决定了观承别墅除了第一居所的居住价值外，还在价格上极具性价比。

万科不惜成本以造城的姿态造别墅城，在借力借势外，自己还要自己建造生活配套，填补心灵需求。有生态、有生活、有人文，观承别墅是万科造城理念的付诸实际，更是城市精英所追求的高品质理想生活。

理想人居

今年是观承墅区开发的第十年，不断迭代更新后21地块园林、精装、户型细节、楼间距、位置都做到了最优。

观承大家采用的造园手法为：三环水绕，一竖轴，两横轴，十五坊，三十六节点，景观的铺排和道路相接驳，真正做到移步异景，游园般的感受。

建筑排布并没有采用传统的联排别墅东西排布左右连的形式，而是采用了南北排布上下连的形式，这样处理后，增加了每户入户的空间，同时使得道路体系也是南北排布，形成的巷道都是暖巷-南北路，植物生长较好，社区道路也中正有礼序，仪式感归质感慢慢。

建筑单体是L型设计，杜绝北屋的产生，同时满足无走廊零浪费的设计基础，加上院落就天然围合成为一个内外不对视，有私密性和安全感的别墅，合院精髓其实就是一个“合”字，所有家庭成员合在一起，人与自然合在一起，建筑与光线合在一起。

社区的道路规划，分为3级道路设计，从小区入口，为一条主轴道路，链接景观的关键节点，主要表达社区的中正礼序，然后由主管道路进入到各个组团的二级道路，进入社区的二级道路就能主要以不能的主题实现对邻里关系的道路设计，然后再通过第三级道路走入自己小院，三进式的道路设计与东方礼序完美融合。

对于这一期购房者来说，观承别墅配套都已经超前兑现，业主入住即是墅区最成熟状态。

这几天，观承别墅配套服务的社交空间又升级了，万科说，我们想请你喝杯咖啡，凡是老业主来的都可以领取咖啡券一张。

连业主的一杯咖啡都记在心上，业主社交空间都要不断迭代升级的开发商，一定是可以做好服务做好产品的开发商。

据了解，万科目前在售产品有建筑面积约300-400平方米精工合院，在目前这种市场环境下，能有耐心打造别墅城市的开发商确实不多见了。