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北京链家下调中介费率,买方佣金负担最高降六成?

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北京链家下调中介费率,买方佣金负担最高降六成?

北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动,博弈开始了。

摄影:界面新闻 范剑磊

文|豹变  詹方歌

编辑|邢昀

「核心提示」

北京链接下调中介费率:中介费买卖双方各收1%,总费率由2.7%下调至2%。诸多迹象都表明,北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

9月25日晚,北京链家将要下调中介费率的消息悄悄在市场中流传,不少房产大V都开始建议买家再等等,等全新的中介费率落地再签约。

落地比想象中更快,26日一早,就有链家中介人员收到了公司方面的通知:中介费买卖双方各收1%,总费率由2.7%下调至2%,立即执行,但不公开宣传。

这也就意味着,北京二手房的买家从之前最高负担2.7%的中介费,到如今可能只需要承担1%,佣金负担降幅超过六成。

其他中介公司方面,似乎还未接到立刻下调中介费的通知,但有其他平台的中介告诉《豹变》:大概也要下调,可我们现在优惠完也就只有2%。

包括此次中介费率下调在内的诸多迹象都表明,北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

博弈开始了

“交了中介费还没网签,该怎么办?”社交平台上,有人发文。

在北京的二手房交易流程中,一般中介费会在双方面谈完成签约后,即由买家付给中介服务机构,属于较先付的那一笔钱,随后中介会协助进行网签、贷款、缴税过户等流程。

链家,作为北京二手房交易市场的龙头老大,一直是人们口中的“绿中介”,以服务专业、能力强、房源多著称,但是高达2.7%的中介费,也让买家苦其久已。

500万成交的房子,按照2.7%的中介费,买家需要额外支付13.5万元中介费,链家对于连环单可以最低优惠至2.35%。即便如此,对于买家来说,房屋总价越高,需要额外付出的中介费越高,而收获的服务并不会提升更多。

2023年5月,住建部、市场监管总局联合发文,希望规范房地产经纪服务,明确指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。

此次链家北京将总费率由2.7%下调至2%,买卖双方各承担1%,正是对政策的回应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来,存量时代下“卖一买一”的换房需求突出,刚需也逐步转向购买存量房,房地产交易周期拉长,摩擦在增大,迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。

不过,正处在买卖交易中的双方,成了最先博弈的那批人。

刚刚经历了成交的买家,只剩情绪波动:“可惜我变成大怨种了”。得知中介费率下调的阿甘对《豹变》说。他在8月购入了一套望京的房子,当时中介费还全额由买家承担。

如果按照总房款800万计算,原本2.7%的中介费率全部由买家承担,也就是要支付21.6万元;而现在买家只需要负担1%,也就是8万元。作为买家来说,可以省13.6万元,这不是一笔小费用。

天平的另一端,站着大惊失色的卖家。

9月初,北京落地“认房不认贷”政策,一波置换需求得以释放,二手房挂牌量显著增加,中介带看量和成交也开始扭转之前局面。晓阑想趁此机会卖掉小房子,换个大的。房子正挂着,中介费率下调的消息随之而来,虽然总体费用下调,但原本不用承担任何费用的卖家如今却要负担一半。这让晓阑难以接受:买房的时候全额出了中介费,现在卖又要承担?她决定把这一部分费用转移到房价里。

晓阑的做法符合多数中介对业主行为的预期。李宇嘉表示,能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。当前,市场竞争态势和过去完全不同,如果卖家将费用转嫁到房价里,很可能影响房屋的成交效率。长期来看,在供需双方价格博弈后,价格会回归供需公认的价值水平上去。

“认房不认贷”的政策释放后,人们对于楼市未来走向的看法呈现两级分化,这些体现到二手房的报价中,一位中介对《豹变》表示,有的业主心理预期走高,涨价或者缩小了议价空间;有些业主着急变现,也会降价;还有不少挂出来是看看情况,想根据自己看中的房子报价,来定自己的价格。

搬来北京的沫沫看房很久,对中关村一带的小区和房子已经相当熟悉。她看中的一套房子,去年挂760万元,今年降到660万元,业主同意面谈。9月初,政策落地,业主坐地起价,要到700万,理由是“要买的房子也涨了”。

这次中介费率调整,让沫沫决定开始重新看房。“我之前真不愿意出那十几万的中介费,现在一个点,几万块,他们(链家)房源多,我还是愿意的。”她很清楚卖家可能把中介费加进总价,但并不十分担心:“现在的情况根本不是考虑卖方,而是有没有人买的问题。”

链家一直采取的是ACN网络模式,即成交链条上的每个人,比如带看的中介、成交的中介等等,都能按照中介费的总价分成。在北京链家做了10年房产中介的南南告诉《豹变》,目前后端的分成比例没有变化,只是因为中介费总价减少,每个人分到的钱都会变少。

其他中介会跟牌吗?

在北京链家下发买卖双方各1个点的中介费率政策之前,二手房交易中的主体们,因为中介费之困也是各展神通。

今年小阳春之后,市场再度冷清,北京链家为了刺激成交,会给一些非“连环单”客户申请公司能给的最低费率,即连环单中介费率2.35%。

还有一些买家,选择在链家看房,但是利用中介费率更低的其他平台进行成交。不分做房产交易咨询的自媒体大V们,也会顺带提供一些中介服务,比如帮买家找费率更低的中介成交。更有买卖双方开始尝试自行交易。

在双向中介费率落地前,自主成交的主要推动者是买家,比如沫沫。但“一个巴掌拍不响”,原本不需要出中介费的卖家没有意愿参与。现在,情况开始发生变化,有人认为:“都出一个点,不如都不出。”

中介费全部由买家承担的规则,其实原本仅有包括北京在内的少数城市在实施。大连、成都等城市,已经双边收费超过十年;广州、深圳、上海等城市近年来实施了双边收费。

沫沫刚刚卖掉杭州的房子,同样是买卖双方各付1%的中介费。中介费率的背后,很直观地反映着市场趋势:多年来始终处于强势地位的北京卖家,或许也需要开始逐渐接受买方市场的到来。

今年上半年,包括链家、我爱我家在内的诸多北京中介,其实已经开始推动买卖双方都付中介费,但效果始终不理想。来自这两家的经纪人告诉《豹变》:卖家也付中介费的成交,听说过,但没见过。除非卖家特别急,不然几乎不可能。

这次链家做出硬性调整,被外界认为是“割肉”。消息一出,港股公司贝壳股价大跌。“壮举”背后,其实是北京链家的成交困境。

刚刚过去的8月,北京住建委成交信息显示,链家方面签约套数为4956套,而全北京的存量房总签约套数为12603套,成交占比39.32%。此前有房产自媒体报道,2023年初至今,链家在北京的市占率始终没有超过40%。而北京,其实是链家的大本营。

看似“做了大怨种”的阿甘并不是没有其他选择,他最初找的中介是麦田,中介费率只要1.5%,但服务不能令他满意,之后又选了链家。

焦虑的优等生出手了,不少市场人士预测,我爱我家、麦田等经纪公司也会跟上。

有我爱我家经纪人告诉《豹变》,目前公司还未发布降中介费的通知,“但估计快了”。其同时表示,现在的市场环境下,我爱我家的中介费在优惠后已经低至2%,只是没有均匀分布到买卖双方头上。对经纪人来说,中介费再低,可能会更为难。社交平台上,有除链家外的中介感叹:“再降,真的没什么好做了。” 

(应受访者要求,文中均为化名)

话题:

你觉得中介费高吗?

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动,博弈开始了。

摄影:界面新闻 范剑磊

文|豹变  詹方歌

编辑|邢昀

「核心提示」

北京链接下调中介费率:中介费买卖双方各收1%,总费率由2.7%下调至2%。诸多迹象都表明,北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

9月25日晚,北京链家将要下调中介费率的消息悄悄在市场中流传,不少房产大V都开始建议买家再等等,等全新的中介费率落地再签约。

落地比想象中更快,26日一早,就有链家中介人员收到了公司方面的通知:中介费买卖双方各收1%,总费率由2.7%下调至2%,立即执行,但不公开宣传。

这也就意味着,北京二手房的买家从之前最高负担2.7%的中介费,到如今可能只需要承担1%,佣金负担降幅超过六成。

其他中介公司方面,似乎还未接到立刻下调中介费的通知,但有其他平台的中介告诉《豹变》:大概也要下调,可我们现在优惠完也就只有2%。

包括此次中介费率下调在内的诸多迹象都表明,北京楼市多年来形成的、牢不可破的卖方市场已经被撼动。

博弈开始了

“交了中介费还没网签,该怎么办?”社交平台上,有人发文。

在北京的二手房交易流程中,一般中介费会在双方面谈完成签约后,即由买家付给中介服务机构,属于较先付的那一笔钱,随后中介会协助进行网签、贷款、缴税过户等流程。

链家,作为北京二手房交易市场的龙头老大,一直是人们口中的“绿中介”,以服务专业、能力强、房源多著称,但是高达2.7%的中介费,也让买家苦其久已。

500万成交的房子,按照2.7%的中介费,买家需要额外支付13.5万元中介费,链家对于连环单可以最低优惠至2.35%。即便如此,对于买家来说,房屋总价越高,需要额外付出的中介费越高,而收获的服务并不会提升更多。

2023年5月,住建部、市场监管总局联合发文,希望规范房地产经纪服务,明确指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。

此次链家北京将总费率由2.7%下调至2%,买卖双方各承担1%,正是对政策的回应。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来,存量时代下“卖一买一”的换房需求突出,刚需也逐步转向购买存量房,房地产交易周期拉长,摩擦在增大,迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。

不过,正处在买卖交易中的双方,成了最先博弈的那批人。

刚刚经历了成交的买家,只剩情绪波动:“可惜我变成大怨种了”。得知中介费率下调的阿甘对《豹变》说。他在8月购入了一套望京的房子,当时中介费还全额由买家承担。

如果按照总房款800万计算,原本2.7%的中介费率全部由买家承担,也就是要支付21.6万元;而现在买家只需要负担1%,也就是8万元。作为买家来说,可以省13.6万元,这不是一笔小费用。

天平的另一端,站着大惊失色的卖家。

9月初,北京落地“认房不认贷”政策,一波置换需求得以释放,二手房挂牌量显著增加,中介带看量和成交也开始扭转之前局面。晓阑想趁此机会卖掉小房子,换个大的。房子正挂着,中介费率下调的消息随之而来,虽然总体费用下调,但原本不用承担任何费用的卖家如今却要负担一半。这让晓阑难以接受:买房的时候全额出了中介费,现在卖又要承担?她决定把这一部分费用转移到房价里。

晓阑的做法符合多数中介对业主行为的预期。李宇嘉表示,能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。当前,市场竞争态势和过去完全不同,如果卖家将费用转嫁到房价里,很可能影响房屋的成交效率。长期来看,在供需双方价格博弈后,价格会回归供需公认的价值水平上去。

“认房不认贷”的政策释放后,人们对于楼市未来走向的看法呈现两级分化,这些体现到二手房的报价中,一位中介对《豹变》表示,有的业主心理预期走高,涨价或者缩小了议价空间;有些业主着急变现,也会降价;还有不少挂出来是看看情况,想根据自己看中的房子报价,来定自己的价格。

搬来北京的沫沫看房很久,对中关村一带的小区和房子已经相当熟悉。她看中的一套房子,去年挂760万元,今年降到660万元,业主同意面谈。9月初,政策落地,业主坐地起价,要到700万,理由是“要买的房子也涨了”。

这次中介费率调整,让沫沫决定开始重新看房。“我之前真不愿意出那十几万的中介费,现在一个点,几万块,他们(链家)房源多,我还是愿意的。”她很清楚卖家可能把中介费加进总价,但并不十分担心:“现在的情况根本不是考虑卖方,而是有没有人买的问题。”

链家一直采取的是ACN网络模式,即成交链条上的每个人,比如带看的中介、成交的中介等等,都能按照中介费的总价分成。在北京链家做了10年房产中介的南南告诉《豹变》,目前后端的分成比例没有变化,只是因为中介费总价减少,每个人分到的钱都会变少。

其他中介会跟牌吗?

在北京链家下发买卖双方各1个点的中介费率政策之前,二手房交易中的主体们,因为中介费之困也是各展神通。

今年小阳春之后,市场再度冷清,北京链家为了刺激成交,会给一些非“连环单”客户申请公司能给的最低费率,即连环单中介费率2.35%。

还有一些买家,选择在链家看房,但是利用中介费率更低的其他平台进行成交。不分做房产交易咨询的自媒体大V们,也会顺带提供一些中介服务,比如帮买家找费率更低的中介成交。更有买卖双方开始尝试自行交易。

在双向中介费率落地前,自主成交的主要推动者是买家,比如沫沫。但“一个巴掌拍不响”,原本不需要出中介费的卖家没有意愿参与。现在,情况开始发生变化,有人认为:“都出一个点,不如都不出。”

中介费全部由买家承担的规则,其实原本仅有包括北京在内的少数城市在实施。大连、成都等城市,已经双边收费超过十年;广州、深圳、上海等城市近年来实施了双边收费。

沫沫刚刚卖掉杭州的房子,同样是买卖双方各付1%的中介费。中介费率的背后,很直观地反映着市场趋势:多年来始终处于强势地位的北京卖家,或许也需要开始逐渐接受买方市场的到来。

今年上半年,包括链家、我爱我家在内的诸多北京中介,其实已经开始推动买卖双方都付中介费,但效果始终不理想。来自这两家的经纪人告诉《豹变》:卖家也付中介费的成交,听说过,但没见过。除非卖家特别急,不然几乎不可能。

这次链家做出硬性调整,被外界认为是“割肉”。消息一出,港股公司贝壳股价大跌。“壮举”背后,其实是北京链家的成交困境。

刚刚过去的8月,北京住建委成交信息显示,链家方面签约套数为4956套,而全北京的存量房总签约套数为12603套,成交占比39.32%。此前有房产自媒体报道,2023年初至今,链家在北京的市占率始终没有超过40%。而北京,其实是链家的大本营。

看似“做了大怨种”的阿甘并不是没有其他选择,他最初找的中介是麦田,中介费率只要1.5%,但服务不能令他满意,之后又选了链家。

焦虑的优等生出手了,不少市场人士预测,我爱我家、麦田等经纪公司也会跟上。

有我爱我家经纪人告诉《豹变》,目前公司还未发布降中介费的通知,“但估计快了”。其同时表示,现在的市场环境下,我爱我家的中介费在优惠后已经低至2%,只是没有均匀分布到买卖双方头上。对经纪人来说,中介费再低,可能会更为难。社交平台上,有除链家外的中介感叹:“再降,真的没什么好做了。” 

(应受访者要求,文中均为化名)

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