市场概况

丹麦虽然是个小国，但是没有单一的房地产市场，因为教育就业，商业，政府公共资源大多集中在大城市，所以只有地方区域的房地产市场。其中房地产最旺盛的是首都地区，而首都地区最中心的哥本哈根市和腓特烈斯贝市的地产投资价值类比北京和上海。而其他省市的房地产投资要很谨慎，很多人口衰退的城市的房价还在跌而且卖不掉，没人敢接手。

图1

（资料来源：Realkreditrådet 2016.12）

如图1所示，丹麦平均住宅房价最高的城市分别是根措夫特市，哥本哈根市和腓特烈斯贝市。其中根措夫特市是郊外的富人区，主要是自住的独立屋（别墅），属于住宅投资的高端豪宅产品。由于位于市郊，家庭需求为主，相比首都地区中心的哥本哈根市和腓特烈斯贝市同类豪宅投资性质少一些。腓特烈斯贝市很特别，他是位于在哥本哈根市里的，街区的氛围比较居家和有点法国生活的味道，很受丹麦人喜欢，市府定的个人所得税又比哥本哈根市府的低，所以房价比哥本哈根要高一些。但是丹麦是征收房地产税和地税的，持有成本会相对高一点，从投资角度来说，收益回报率（租金回报率加上房产增值率）是差不多的。因此哥本哈根市的住宅市场代表了丹麦的房地产住宅市场投资的价值。

图2

（资料来源：Realkreditrådet 2016.12）

丹麦的房屋类型很多，上图所示的是其中是在市场上交易比较活跃的房产类型。哪种类型的房产比较热门受欢迎，升值比较快，这些是随着时代社会发展而变化的。因为现在的家庭人口趋少，并向市中心靠拢，所以集中在市中心的公寓和联排别墅就特别抢手了。别墅一般离市中心远一点，所有房子院子的事情维修等要自己负责管理，比较麻烦，还有占地大的话地税和房屋税都很高。所以哥本哈根市的别墅的一般也是自主为主，投资为副。

投资价值

其实丹麦的房地产跟中国的房地产市场很相似。先说限购吧，外国人要住满五年并有居留许可才有资格购买房产，跟帝都北京一样。再说说房价，最近几年丹麦的报纸一直都在报道，哥本哈根市快变成富人“窟”，把普通收入阶层挤出首都了。据14号日德兰邮报的报道，一个典型的丹麦家庭的房屋支出占收入的23%（三分之一不到），而哥本哈根的家庭要占收入的52%（超过一半）。

可能单看下图的房价，均价每平方3万多克朗，人民币3万左右不是很夸张，但是这里的房子虽然质量好，但是这个价格代表的可是平均的几乎百年的房子哦！如果想要新房，麻烦这个价格再乘以2，至少2倍以上的新房均价。每个月还要支出房产税地税（大概是房屋估值的1/12%，但是因为目前估值是基于2002的价格，没有按市价调整，所以新政2021之后会大幅提高），这里的人工很贵，管理费一般都要30-40/平米。

既然房产的持有成本这么高，有没有投资的价值呢？虽然每月房产的持有成本高，但是出租的话租金也相对的很高，不然哥本哈根生活成本指数世界前列是无中生有的么？而且在哥本哈根市区，往往是一房难求，除了要付得起高昂租金，还要靠运气呢。因为在丹麦，法律是保护租客的，所以房东一般不外租，而且对房客很挑剔。一般租金回报毛利率有8-10%左右，而房价的走势如下图，近三十年来稳步上升。除了08年金融危机后回落，但总体的趋势还是向上的，哥本哈根市的房价13年后平均每年上涨10%左右，每年总体回报率18%-20%，是很好的投资标的。

图3

（资料来源：Realkreditrådet 2016.12）

这个月美国联准会又升息了，利率提到百分之0.5到0.75，估计明年会再提3次，大概提到2%-2.25%。虽然丹麦是欧盟的，跟欧洲央行比较有联系，但是美国是全球金融市场的风向球，不得不跟着动。所以目前丹麦的30年期固定房贷利率也开始上升到2，5%，30年期浮动房贷利率因为欧央行的宽松货币政策加大，没有什么变化，处于0利率附近。但是利率上升这个趋势是必然的了，要知道目前的利率水平可是19世纪以来的历史低位哪！利率上升，购房者可贷款的金额就降低，也就是说能买得起的房价就不如利率低的时候高，换句话说房价要跌下来购房者才有能力接。那么房价要跌了吗？

首先要看房价有没有泡沫。最近挪威银行出了一份报告，列出了北欧四国的首都，荷兰的阿姆斯特丹，英国的伦敦，澳洲的悉尼，加拿大的多伦多的房价升幅比较，如下图。

图4（来源：FINANS.DK）

这是以2007年的房价为100基准，由此看出斯德哥摩尔，悉尼，多伦多，奥斯陆，伦敦这五个城市在金融危机以后，上涨了一倍左右，而哥本哈根还是比较慢，稳步上涨了百分之五十左右。相比其他国际大城市，哥本哈根的房地产还是很安全的，泡沫成分少，其中主要的原因是外国人限购的政策对房地产市场的保护。

还有就是看市场的供需。根据房产经济研究中心（BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

）的数据，现在哥本哈根市有大概4万8间公寓，1万4栋别墅，4千4栋联排，总共6万6千4间可交易房屋。但是这二三十年来，越来越多的人涌进哥本哈根接受高等教育，而这些人都将是房屋购买的需求者。丹麦统计局的数据显示，哥本哈根市居住的高等学历人数从1991年的3万5增加到目前的11万5千6百人。显然市场供量是不够的。

再看看首都大区的供需情况。首都大区包括哥本哈根市等29个小城市，很多人为了住大一点的房子或者买便宜一点的房子就会搬到哥本哈根市附近的其他城市居住。但是房价会有波浪效应，会涨幅会溢出到附近周边的城市。如果首都的大区的供求也紧张的话，那哥本哈根市的房价只会因为供需不平衡越涨越高。如下图所示，金融危机以后，市场的供量一直下降。其中的主要原因是，新建的房屋数量少，只有当房地产市场复苏到一个利润诱人的状态，地产商才会增加建案。所以目前来看，哥本哈根市区，甚至哥本哈根首都大区的房地产市场还是健康和趋势向上的，甚至未来二三年会有一个上涨的小高峰。

图5

（资料来源：Realkreditrådet 2016.12） 

怎么投资呢

法人资格购买。既然丹麦有外国人限购政策，那就成立公司以法人资格购买吧。而且公司运作的话，管理和税务方面都可以保障利益。但这种情况的话，就不是个人单打独斗的格局了。必须要有一个良好合作的团队，包括了解具体房产的中介，房产律师，公司会计师，房屋管理公司，甚至翻新装修队。

总结

自从英国脱欧之后，不少投资机构纷纷转向像德国，丹麦这样的经济稳健，有工业实力的国家投资房地产。尤其是目前欧元和丹麦克朗过度贬值，一旦欧盟解体，德国的法币（马克）和丹麦克朗会马上飙升，所以丹麦一直都是资金避风港。避险基金一般倾向于投固定益类的国债或房贷可转债，如此一来，势必又压低房贷利率推涨房价。所以无论是从汇率，债息收益或者是房产收益的避险对冲配置来说，都是明智和稳赚的。