界面新闻记者 | 王妤涵

受地产板块影响，近期物业股普遍下跌，表现较为低迷。

据克而瑞物管统计，9月恒生港股通物业服务及管理指数、65家上市物企、港股通物企、非港股通物企分别下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指数和沪深300分别下跌5.49%和4.14%。

在65家上市物业公司中，市值下滑的达到了60家，百亿市值以上的物企仅剩7家，分别为华润万象生活（约699.59亿港元）、中海物业（约222.52亿港元）、万物云（266.33亿港元）、碧桂园服务（约235亿港元）、保利物业（约177亿港元）、招商积余（约145亿港元）和绿城服务（约108亿港元），数量较今年年初再减少3家。

截止2023年9月30日，港股上市物业企业中，大部分企业（57家）均已公布了最新的经营数据。整体来看，上市物业企业营收均值虽在提升，但整体增速却有明显回落。

中指研究院数据显示，根据港股市场57家上市企业数据来看，今年上半年港股上市物企营收均值约为22.31亿元，同比增速仅为9.91%，该值仅为去年同期增速的1/5左右。

在房地产增长放缓的背景下，国央企与民企业绩持续分化，拥有稳健国企背景的物管公司经营稳定性持续性较高，而且能够持续兑现行业较佳的业绩，受到房地产政策调控等因素的影响，民营企业则面临一定的压力，二者之间的分化进一步加剧。

数据显示，今年上半年，港股上市的央国企业物业公司表现仍然较为突出，营收均值达到54.92亿元，增速虽有下滑，但仍保持超过20%的速度增长；地方国有物业企业营收均值为9.44亿元，同比增长18.44%。

2023中报数据显示，像物管行业头部的中海物业、招商积余、保利物业等企业，都实现了近20%的营收增长，体量较小的京城佳业更实现了30%的营收增长，同时，利润也都呈现上涨趋势。

从近两年营收增速来看企业业务发展的持续性，国央企表现也普遍较好，近两年整体均保持着25%以上的速度增长。

民营物企的表现则相对逊色，营收均值同比增速仅为6.74%，较去年同期下降40.37个百分点。

一些民营物企由于受到地产关联方的影响，即便自身经营状况良好，但仍难打破来自市场和投资者的质疑，摆脱关联方的依赖，加强企业自身造血能力，是这些企业摆在眼前的难题。

国金证券首席分析师杜昊旻指出，短期来看，关联房企的发展状况对物企仍有较大影响，国企开发商在销售、拿地、融资端的表现均好于民企，部分头部央国企及改善型房企具备竞争优势，有望实现强者恒强，因此短期国企物企业绩更为稳健。

另外，在资本市场中，物业企业的估值也被低估。截至10月9日，今年仅有2家物企成功在香港上市，分别为众安智慧生活和润华服务。

10月12日，万物云董事长朱保全在2023年中国国际物业管理产业博览会上表示，在存量不动产管理中，物业企业将扮演越来越重要的角色，物业行业作为维护不动产历久弥新的重要角色，作为业主大会委托决策执行的重要角色是物业企业的1，而其他的多种经营则是0。

没有这个1，资本市场甚至都无法给出这个行业真实的贝塔估值，以至于到今天物业行业走势仍在被地产行业显著影响，亟需走出独立趋势。

与此同时，物业行业也正在迎来一场重要的数字转型，在时代科技发展的浪潮之下，靠信息不对称、数人头的经营模式变得越来越不可行。

朱保全指出，基于AI发展，对物业行业进行大胆预测“五化”趋势，即岗位物联网化、作业流程化与机械化、服务AI化，管理报告数据化。

程鹏物业观察认为，物业管理行业不能缺位AI浪潮，要找到行业可能的切入点。新一轮的AI已来，中国的物业管理行业不仅不能缺位，而且一定会大放异彩，甚至可能是改变物业行业困境的一把利刃。