2016年12月20日，佰仕会联合万商俱乐部等共同发起的“2016首届中国房地产资产管理生态链大会”开幕，大会以“混乱中颠覆&迷茫中重构”为主题，围绕投资并购、城市更新、资产管理、资产证券化、供应链支持五个维度，为关心大资管发展走势、关注金融创新及房地产创新的各界人士，演绎了一场别开生面的“头脑风暴”。高和资本董事长苏鑫就“轻资产还是重资产？这是一个问题”主题进行了精彩演讲。

一问：房地产究竟是制造业还是服务业？

房地产已经是下半场。下半场是指房地产行业的未来不是传统的制造业模式，而可能是服务业模式。而王石先生却坚持未来的房地产依然是制造业，具体有三个理由：

1.中国房地产制造水平尚不高；

2.从国外的经验来看，日本住宅已经是组装模式的产业化，所以中国离真正的制造业还有一定的距离；

3.中国房地产还有很多机会，例如“一带一路”项目可以将制造业模式对国外输出。

王石先生坚定地表示至少万科会一直将房地产视为制造业。那么，苏鑫为什么认为房地产的未来是服务业？

1.现状：传统制造业的高周转模式受到政策影响，不能持续下去；

2.趋势：成熟发达国家的房地产行业进入下一轮后，更多的转型至金融和服务，很少有大型开发商；

3.变化：时代在变化，社会、经济、技术都在随之改变，房地产业也会如同其他产业出现新拐点。

传统制造业的模式就是三高，具体指高利润、高杠杆、高周转，这三高在现有的政策市场环境下，遭遇了三盆冰水。针对高利润，土地政策施行招拍挂，高利润丧失了基础；针对高杠杆，关闭了保险、信托、银行等资金渠道；针对高周转，政府有新的政策，使住宅回归它原本居住所用的消费属性。政府此次调控的力度不同以往，直接影响了房地产业的制造业模式，所以传统的制造业模式已经不能持续。

二问：房地产的未来是轻资产还是重资产？

事实上，轻重资产各有利弊。轻资产可以高速周转，快速做出规模，但它不能享受资产升值带来的红利；重资产虽然能获取红利，但一旦高速增长就会受到一些压力使得增速减慢。所以需要寻求一种方式让轻资产更重，让重资产更轻，把两者结合在一起。

轻重资产的核心都是品牌，但需要精力、时间和商业模式去打磨，不可能靠自有资本发展，金融化和证券化两者的结合能做到轻重资产的结合，它们符合未来行业可能发展的一个方向。

三问：房地产的未来是“互联网+”还是“+互联网”？

“互联网+”是一种思想的转变，而传统的、成功的企业最需要改变的就是思想，以前的成功模式很有可能造成未来的失败。“+互联网”强调的是地产独特的服务属性，它和信用的传递是依靠人和人达成的。在现有环境下，需要先用“互联网+”改变自身思维，才会有“+互联网”的可能性。

城市更新：房地产未来的核心方向

三个问题结合起来就是房地产的未来，但房地产传统模式是否会被淘汰仍有争议，新的模式是什么也并不清楚。对比有过类似经历的互联网行业，以前是PC时代，出现了伟大的搜狐、新浪，但是仅仅十年光景，行业迎来了移动互联时代，巨头公司屡屡受挫，反观小微公司却茁壮成长。而房地产业转型是否也有一个产品能够融合未来的核心方向呢？

城市更新可能是这样一个产品，它把创新的两个核心方向，内容创新和金融创新很好的结合在一起。没有需求推动的创新，没有足够大规模的创新是不可能驱动房地产行业由制造业向服务业转型的，而证券化和轻资产运营就是城市更新规模的保障。消费升级推动城市更新，其本质是租金的提升，是价值的提升。而价值提升的方法主要有三个：第一，改硬件；第二，装内容；第三则是轻资产运营。

虽然关于房地产未来的三个问题都没有答案，但是未来大家会更多关注三个概念：第一，全流程的资产管理；第二个概念是社群思维，其核心就是消费升级，具体表现为用一个特定的、调性的空间来圈价值观相同的人；第三是信用脱媒。这三个概念分别主要应用于城市更新、轻资产运营以及证券化。

最后，未来到底是什么并没有答案，但是有学习心态、年轻心态，有互联网思维的人无疑会在未来走得更远。