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【界面预言家2017】中国地产业的王者游戏

突破三千亿大关后,恒大、万科和碧桂园明年将继续上演更为激烈的行业老大之争。

图片来源:视觉中国

2016年的中国楼市以疯狂开局,伴随着调控重启后走到阶段性终点。在这一年地王频出、房价猛涨,中国地产商的规模也再次攀上高峰,恒大、万科和碧桂园均跨越3000亿元大关,谁将领衔龙头房企成为接下来一年中行业格局新的看点。

前三季度过后,凶猛的恒大一举超越万科成为中国地产行业新的龙头,改变了过去十多年万科稳居这一王座的市场格局。

成为地产行业的老大——这是恒大老板许家印心中多年来的目标。经此一役,完成超越万科后的恒大,必然期望继续在规模上保持足够优势,巩固中国房企第一的美名。

今年前11月,恒大的销售金额已达到3488.5亿元,同比去年完成翻倍的增长,领先于万科3413.6亿元的销售额,排名全国房企销售额第一位。但两者间约75亿元的微小差距,让最后一个月的销售情况成为年终王者之争的关键。

对恒大而言,迈过3000亿元大关和拿下王座并不是结束,而是他们新的起点。在许家印心中,超越万科并不会是昙花一现,房地产行业能迎来“恒大时代”才是他的最终目标。

最近几年,恒大一直保持着拥有最多土地储备房企的记录。截至年中,恒大的土地储备建筑面积高达1.86亿平方米,这几乎相当于6个澳门大小,项目数量总计454个。今年前11月,恒大还继续在公开土地市场获取106个项目,总建面达到1972万平方米,拿地总价约686.35亿元。除此之外,恒大还通过收购兼并等方式斩获大量土地。

在地价不断高涨时代,充裕的土地储备将保障恒大在今后的地产老大竞争中保持领先地位。对于2017年的销售规模,恒大曾在重组深深房的方案中透露将达到4500亿元,这一规模一度还被市场认为是保守预测,或许到明年年终之时,站上5000亿元高度的恒大也不会让人意外。

被恒大超越之际,万科方面传出了“我们不跟别人争第一,但我们仍定义为行业领跑者”的声音,过去多年行业第一的地位让万科保持了足够大度。但久居高位者必不会甘于一朝落后,万科依然传递出保持第一规模的决然态度。

这种态度在高傲的王石身上一览无余。半个月前,王石曾公开声称,凡是要超越万科的,最后真正的下场都不太好。王石的表态一定程度上也反应了万科在规模之争上的看法。虽然他们一直声称不看重规模排名,但过去多年来行业老大为这家企业所带来的美誉度和品牌溢价,让他们并不会甘心就此失去。

今年前11月,万科依然是公开土地市场的常客,其中不乏高价出手拿地。相比过往,万科在这期间的拿地投入高达1299亿元,共获得2285.60万平方米土储,拿地面积较上年同期上升24%,但拿地总金额同比却大幅上升85%,拿地的平均楼面价也由上年同期的3807元/平方米升至5684元/平方米。

尽管土地成本上升是基本因素,但万科为保持整体规模的增长,依然表现出了相比以往更激进的拿地态势。在万科所加码布局的城市中,主要分布在一二线重点城市,这些区域的拿地面积和金额占比均超过八成。同时除了传统的住宅项目外,万科在物流、商办等项目布局的领域也加速扩容。

大规模拿地布局一二线重点城市,并扩容物流、商办等蕴含前景的板块,万科对行业老大之争的态度显然并没有表面上那么轻松,对于老大地位,他们依然执着并看重。

困扰万科管理层一年多的股权纷争,在近期监管层不断表态加强资本和险资的监管后,似乎将会迎来有利于他们的解决方向。数天前,王石再度高调声称“一年半的时间,他们一直在搞我的材料”,这相比他此前的焦虑,如今的言论更像是胜券在握后的释然。

位于恒大和万科之后的另一家3000亿元房企碧桂园,今年也开足马力扩军备战,虽然这家房企并没有明言要争夺行业老大,但凶猛的势头让恒大和万科均不敢轻视。曾有消息传出,碧桂园明年的目标也是5000亿元。

在三年前以黑马之势进入千亿俱乐部后,碧桂园今年再次通过翻倍的业绩增长进入行业三甲,紧逼恒大和万科,并且增长势头更为凶猛,他们从1000亿元到2000亿元,耗时103天,而从2000亿元到3000亿元,仅用了82天。

为保持规模持续高增长,碧桂园开启了积极的攻城略地模式。今年前11月,其在土地市场的总投入高达1357亿元,较去年同期翻了两倍,新增土地面积高达7104万平方米,拿地金额和面积均位居今年所有房企之首。他们在全国125座城市已获取348宗土地,几乎平均每天拿下一个项目。

在拿地策略上,碧桂园从去年开始就加强了在一线城市的拓展力度。这一策略今年得以延续,一二线城市投资占比较去年明显上升,还首次进入了厦门、昆明、太原等二线城市。同时在他们传统的主战场三四线城市依然并未放弃,无论金额还是面积,三四线比重依然较高。

土地市场的刀光剑影下,巨头间明年的争夺将愈战愈勇,是恒大稳住第一的王座、还是万科重新回归,又或是碧桂园再次上演黑马奇迹,2017年房地产行业的格局或将就此改写。

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