文｜实习记者 朱箪 记者 彭飞

在房地产市场经历深度调整的2023年，面对供求关系发生转变，北京房地产市场在面临挑战的过程中，也寻找着新机遇，各细分板块的发展呈现出不同特点。

1月10日下午，第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华在展望2024年北京房地产市场时表示，“进入2024年，虽然出现的问题并未完全解决，但市场信心正在恢复。因此，2024年将定位为市场修复之年，尤其是需求端的修复是行业逐步摆脱低谷、走出阴霾的关键所在。”

过去的2023年，北京商业地产大宗交易活跃度明显提升，成交宗数创下了市场新高。

据戴德梁行1月10日发布的数据显示，2023年北京大宗交易市场共实现交易额576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%。

在买家类型上，自用型买家成交额占总成交额比例达49%，其中9成标的为写字楼物业。同时，保险机构成为去年最活跃的一类投资机构，险资背景的买家成交额占全部投资类成交额的41%，其中78%的金额投向了办公类物业，成为了写字楼市场除自用买家以外的最大一类买方。

对于2024年的大宗交易市场，第一太平戴维斯预测，今年北京将会有更多的优质资产入市，需求端则会以机会型收购为主，潜在买家会更关注资产的品质、价值与稀缺性。而一些热门的新经济赛道，如长租公寓、产业园区、物流资产，甚至是零售类资产，均有望受到投资者的青睐与追捧。

北京2023年的零售市场也有明显复苏。第一太平戴维斯当日发布的报告显示，2023年全年，北京的零售市场处于爆发状态，共有16座新项目入市，累计供应零售面积约186万平方米，包括12座购物中心、1个百货项目、2个奥特莱斯项目及1条商业街。

在各商圈及项目进行升级及品牌调整的背景下，去年四季度北京购物中心平均空置率也有所下降，达到4.5%的相对低位，环比和同比分别下降2.4及3.2个百分点。同期，全市优质购物中心的租金水平有所微调，首层平均租金环比微涨0.8%，达到每平方米每月810.4元。

展望2024年，预计还将有近20个新建成及城市更新项目入市，带来约250万平方米新增零售面积。

在写字楼市场方面，2023年北京市场仍处于供需失衡的调整阶段。

整体来看，2023年北京甲级写字楼市场累积净吸纳量约12.7万平方米，较2022年同期上升56.7%。四季度全市甲级写字楼市场新增办公面积约19.2万平方米，而需求端仅录得约2.1万平方米的净吸纳量，环比下降83.2%。

受新项目持续入市、租赁需求走弱的双重因素推动，全市的甲级写字楼空置率继续上升，环比、同比分别上升0.9及4.1个百分点，达到20.4%的高位。

业主们也采取“以价换量”的策略，从而导致写字楼的平均租金持续下滑。四季度北京甲级写字楼平均租金下降至每平方米每月303.2元，环比、同比分别下降2.3%、6.9%。

戴德梁行预测，未来三年，北京写字楼市场还将迎来百万平方米的新增供应，其中40%集中在2024年入市，将拉动北京全市空置率继续上扬，租金水平或将继续下调。

2025-2026年，随着市场新增供应的放缓，经济形势的向好以及企业经济效益的好转，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖，新兴战略企业或成市场需求新风口。

过去的2023年，北京房地产市场在政策方面也有诸多利好，同时公募REITs的落地，也有利于市场进一步回升。

第一太平戴维斯指出，去年一揽子房地产利好政策连番出台，从限制性政策松绑到公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施等，供需两侧双管齐下，在加快释放住房需求的同时助力拓宽融资渠道、提升资金利用效率，进而推动整个市场加速回暖。

预计2024年政策效果将进一步落地显现，房地产市场也将在新旧模式转化的过程中寻求新平衡。