界面新闻记者 | 王妤涵

在房地产行业处于深度调整期的背景下，商业地产的经营逻辑也向轻资产模式发生转变。2023年，公募REITs试点继续扩容，消费基础设施REITs的逐步落地，也将公募REITs进一步引向商业不动产领域。

3月7日，最早在港交所上市的内地中资REITs，越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房托”)发布了2023年年度业绩报告。

报告显示，2023年越秀房托整体经营收入20.87亿元，同比增长11.4%，物业收入净额14.75亿元，较2022年上升了8.8%，除税后亏损395.5万元，同比收窄99.2%。

截至期末，越秀房托的物业组合共有10项，分布于广州、上海、武汉、杭州、香港5座城市，物业总建筑面积为118.42万平方米，总可出租面积为80.4万平方米。

整体物业的最新估值约425.6亿元，同比上涨0.5%，基金年化分派收益率从2022年的6.63%进一步升至7.33%。

收入按具体业态来看，写字楼占比最大，为58%，收入达到12.05亿元，较2022年同期的12.75亿元相比略有下降；平均出租率82.5%，同比下跌2.2%；租金单价为185.3元/平方米每月，同比微跌1.1%。

越秀房托副行政总裁及执行董事区海晶对此表示，写字楼的租赁情况与产业经济的发展相关，尽管2023年下半年经济修复速度明显加快，但整体仍处于弱修复过程。

再加上去年项目周边亦有较大的新增市场供应，也导致租金有所承压，不过由于公司项目较为优越，加上所处的区域未有大量供应，预计2024年的租金可以持平。

另外，据透露，目前该公司正在进一步优化租户结构，在写字楼新拓租企业方面，积极瞄准央国企、500强公司等高成长性客户。

从年报数据来看，该动作已有所成效。以广州IFC为例，全年新签约2.5万平方米，其中优质租户新签约1.3万平方米，占比超一半，包括多家世界500强及行业龙头企业，续租率达77.7%。

除写字楼外，越秀房托的另一项主要收入来自酒店及公寓，占比达到25%。

得益于去年宏观经济形势持续向好，国际商务旅行和会议会展需求的加快复苏，酒店公寓板块迎来了大幅回升，同比增长达到了52.8%。

其中，广州四季酒店客房收入突破2019年疫情前水平，全年平均房价为人民币2238元/间每晚，同比增长32.6%。广州IFC雅诗阁服务公寓平均房价也达到了1117元/间每晚，均创下了开业以来的最高水平，全年收入也创下了开业以来最高纪录，达1.19亿元。

“酒店公寓的强势表现，已成为公司的现金流保证”，越秀房托董事长及行政总裁林德良表示。

另外，专业市场收入1.84亿元，占比9%；零售市场收入1.63亿元，占比8%。

在融资成本上，2023年，由于境外市场利率升高，融资成本持续高位，2023年底人民币融资占比由年初6%上升至39%。

在此背景下，越秀房托主动以人民币贷款置换存量港元融资，把握人民币融资成本利差窗口，有效的降低了基金总体的融资成本。

去年3月，越秀房托发行了15亿人民币上海自贸区债券，票面利率4.15%，置换存量港元贷款；后又在6月发行了40亿人民币绿色贷款，10月再发行10亿人民币无抵押贷款，固定利率分别为3.2%、3.75%。

在债务处理方面，越秀房托2024年有近60亿元债务到期，占该公司整体债务约29%。据管理层透露，越秀房托目前正在加紧创新产品为这批债务作人民币债的置换，并且，据市场预测，今年HIBOR到年底有望跌60点，可为越秀房托节省约5100万元的成本，若加上主动的债务置换工作，将超出这一数目。

展望未来，林德良表示，今年的基金经营环境依然复杂严峻，管理人将透过实施积极稳健的租务策略，敏锐把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金单位持有人不断创造价值。