如果你关心楼市，那么春节期间最热的新闻可能就是“合肥房价开年暴跌，业主要求政府救市”。

诚然，“暴跌、崩盘”之说过于夸张和片面，但投资者需要意识到，去年刺激楼市暴涨的因素，基本已经不复存在，甚至开始逆转。

合肥只是一个缩影和开始。

媒体：合肥房价开年暴跌 业主要求政府救市……

国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，去年国庆节收紧楼市政策以来，合肥房价的确出现了下跌，11月和12月分别下跌了-0.1%和-0.2%（完全符合维稳要求）。

如此小的跌幅何来崩盘一说，这样的标题岂不是耸人听闻？客观请听云豹我细说。

（1月肥东县二手房备案价格，数据来自万家房产网）

媒体天生有着“搞个大新闻”的倾向固然不假，但新建商品住宅价格的稳定掩盖了部分区域（尤其是投机者云集的地方）二手房价格的大幅下跌也是实情。二手房价格下跌重灾区——北城、滨湖、蜀山区以及合肥三县——的业主们集体呼吁政府救市也确有其事。

（你以为房价持续上涨才会发生“民变”，谁能想到，房价不上涨也会发生？PS：据媒体称滨湖区一直是投资客的集中区）

去年12月，滨湖区、蜀山区及北城业主就在合肥市12345政府服务直通车上进行投诉。其中，蜀山区的投资者就对“政府以新房价格作为房价稳定的信号”表达了不满。该投诉者表示：

“上周蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，房价已经崩盘，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。”

这样的投诉截图还有很多，云豹就不一一张贴了，毕竟这些可能仍然属于个例，不能以偏概全、夸大其词。上一段合肥学院房地产研究所凌斌的微博评论作为这些区县二手房抛售潮的小结吧：

史上最严调控当前，合肥只是一个缩影

 

那么如何更客观或者全面客观地看待未来合肥房价的表现呢？我们至少先要知道去年合肥房价因何而暴涨，未来这些因素是否还存在，甚至会否逆转。

在人口增长缓慢的背景下（2015年常住人口仅从769万增长到779万），在2015年春至2016年秋的一年半中，合肥房价暴涨近50%。15年3月底全国范围内推出的降低首付比例、降低免征营业税门槛等刺激措施的“330新政”以及同期的多次降息降准，加之政府有意限制土地供应，无疑是合肥房价暴涨最重要推手。

我们从下图中可以看到，在“330新政”等一揽子刺激政策的推动下，合肥待售商品房库存自2015年4月开始快速去化，随着库存跌入警戒线之后，房价开始大幅飙升（类似于股市中筹码收集完成后的拉升）：

（国庆节收紧楼市调控后，合肥连数据都不公布了...）

未来，那些曾经刺激房价上涨的因素——低首付比例、低利息、免征营业税和低土地供应——还在吗？答案很显然，不仅不存在了，甚至开始逆转。

低首付比例，去年“国庆劫”的时候就已经逆转，现在首付比例基本享受“顶格”待遇（包括其他众多热门城市，详见此文）。低利息，云豹近期的文章也介绍过，中国央行已经开始悄然加息了，继春节前上调MLF的利率后，节后第一天又上调了slf和逆回购的利率。

至于免征营业税的门槛，目前的确还没有调回5年，但也应该排上日程了（很可能也走因城施策的道路）。从特朗普带领下的美国到梅姨带领的英国欲以大规模减税吸引产业资本，到玻璃大王曹德旺的“跑路”、中国的死亡税率之说，中国实体经济、企业层面降税的压力非常大。但有一个领域（aka房地产）加税和新设税种的理由和意愿都非常充分，尤其是在目前还需要大规模财政刺激维持经济增长的背景下。

至于低土地供应，随着土地价格大幅上涨，以及调控楼市的要求，政府已经开始大规模增加土地投放了。我们前期文章已经指出，多个热门城市下半年，尤其是“国庆劫”过后，土地供应大幅增加：

其中，今日主要探讨的合肥就非常具有典型性，该市2016年11和12月的住宅土地供应超过了前十个月的总和！而在2015年10月-2016年10月这一合肥房价涨幅最为凶猛（同比接近50%）的阶段，土地供应量却维持在历年来的低位。未免文章被和谐，喷就不喷了，看官们自己看吧：

但从2016年底开始，合肥住宅土地供应将大幅增加，在2016-2018三年中的供应量将是此前三年的1.5倍。来自新华社去年10月的报道：

据合肥市国土资源局相关负责人介绍，按照国土资源部要求，该局拟定了全市2016-2018年住宅用地滚动供应计划，三年住宅用地供应总量约为3.1万亩（1亩约等于666平方米）。

记者查阅《合肥市住宅用地三年滚动供应计划》看到，2016年度供应住宅用地约9500亩。2017年度和2018年度供应住宅用地总量较2016年度有所增加，分别达到约１.05万亩和1.1万亩。

（16年的计划为何10月才制定...）

实际上，上述的因素并不只是合肥所独有，所有去年四季度推出或者加码调控的城市应该都能享受这样的待遇，甚至有些城市可能会享受更“高级别”的待遇。所以说合肥只是一个缩影和开始。

维稳式的阴跌仍是政府首选

如果说有什么好消息的话，那就是前面两轮调控显示，除了极个别明显泡沫化的城市（例如鄂尔多斯、三亚等）外，随着调控而来的房价跌幅通常不会太深（二线城市，5-10%）。

但这一次不一样的地方在于，习大大亲口说了“房子是用来住的，不是用来炒的”（具有拨乱反正意味的哦），并且开始谋求房地产市场的长效机制。

打破中国房地产永远上涨的“执着信念”，需要政府率先展示出决心和行动。目前，即便是合肥的二手房，仍然谈不上暴跌或崩盘，毕竟限购才实施了3-4个月，多空双方都在观望和试探，真正恐慌的时候远未到来。

真正的恐慌只有在调控持续的足够长，买了房和准备买房的人都开始怀疑人生的时候到来。届时有房者争先恐后抛售，准备买房者持币待购才会有真正的暴跌或崩盘。不过这些，在十九大之前，恐怕不能想象，小幅度的、维稳似的阴跌仍然是政府的首选。

随着去年刺激楼市暴涨的因素逐一逆转，每有投机冲动之时，投机客们不妨先心里默念三遍“房子是用来住的，不是用来炒的”...