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房企1月销售火爆 香港投行惊了纷纷唱好

严厉的楼市调控,仍将是影响大型开发商激进的目标能否实现的最大不确定性。

图片来源:AFP

中国房地产企业依然强劲的销售势头,让包括高盛、摩根士丹利、花旗在内的多家国际投行纷纷看好,香港上市的地产股在2月8日迎来集体大涨,领涨蓝筹板块。

龙头房企中,碧桂园(02007.HK)在当天大涨9.09%,股价创下一年多来的高位。在前一个交易日,碧桂园股价也大涨5.58%。过去的2016年,这家房企的销售业绩达到新高度,全年3088亿元的规模排名全国房企第三位,是他们成立二十年来表现最好的一年。

成为全球最大开发商的中国恒大(03333.HK)股价当天也上涨了4.5%,报收5.81港元每股。因大规模负债,恒大曾长期被外资投行看空,过去一年的股价也没有2015年大举回购时表现坚挺。

2月8日股价大涨的还有华润置地(01109.HK),涨幅为6.96%,为去年3月份以来最大涨幅;中海地产(00688.HK)的涨幅为5.24%,另外融创中国(01918.HK)也大涨7.05%,万科H股(02202.HK)则上涨3.8%,报收20.2港元每股。

这些大型房企的股价在一天内集体上涨,市场认为最直接的推动因素是国际投行摩根士丹利发出的一份唱好内房股的报告。在这份报告中,摩根士丹利认为2017年内地的土地供应将创下自2009年以来新低,这将支撑开发商的单位平均售价上涨,加上市场长期低估开发商的盈利能力,行业整体估值仍低于平均值。

与摩根士丹利一样,另一国际投行花旗银行也看好内房股。花旗银行一位分析师预计,虽然内房股估值接近历史低点,但受主要城市战略定位和楼市限制影响,今年大型开发商的销售额预计还会从2016年的高点之上再上涨15%。

基于这样的预期,花旗银行认为,随着中国房地产行业进入一个“大型整合”的时代,大型开发商将具有非常高的投资吸引力。相比外资投行,国内投行的报告则更为直接,中投公司认为,由于房地产销量“明显好于预期”,地产股在第一季度的涨幅可能会超过20%。

目前至少有包括摩根士丹利、花旗、高盛等在内的12家国际投资机构纷纷上调了中国地产股的投资评级,并集体唱好内房股。这在以往并不多见。2月9日,恒大、碧桂园、中海、华润置地等房企的股价继续呈现出上涨趋势。

自去年国庆期间,多数热点城市密集出台一系列严格的限购限贷政策后,中国房地产行业重新进入调整期,但这并没有影响大型房企在销售规模上再创新高。

多数机构也普遍认为,2016年地产行业超过预期的销售将体现在开发商今年的业绩中,这将是今年地产板块的最大助力。而此前股价下跌已经基本消化了楼市调控措施的影响,中国开发商对市场前景也重新变得乐观。

在刚刚过去的一月份,即便受传统的春节淡季影响,这些龙头房企依然实现了不俗的业绩。

碧桂园是1月份表现最好的房企,单月486亿元的销售额同比大幅增长近三倍,同时还刷新了自己的单月历史新高记录。万科以约481.2亿元的销售额紧随其后,恒大则以372亿元的销售额排名第三。不出意外,2017年的房企一哥将继续在这三家房企中产生,但竞争势必会更加激烈

除过去一年跨越三千亿大关的这三家房企外,其他房企在1月也有良好的表现。排名前十的保利、中海、华夏幸福、华润置地等1月份的销售额均过百亿元,向来比较稳健的龙湖也超过了100亿元。

这些房企积极的销售势头也让一些外资投行分析师感到惊讶。2016年1月份他们的销售额已经是高基数,再加上严苛政策影响,依然能实现大幅增长,似乎表明全国房地产市场并非想象中的那么差。

度过有着“开门红”意味的一月份后,大型房企和全国市场将迎来规模更为庞大的推货期,最终市场走向和房价能否持续坚挺将在今后的市场中逐渐明晰。但至少目前看来,调控之后全国市场的销售表现,以及开发商销售目标的制定,都证明大型房企对中国楼市仍然充满信心。

在2016年成为中国最大的开发商后,恒大官方宣布的今年销售目标是4500亿元和500亿元旅游地产及其他。但在内部会议上,恒大的目标则是5700亿元保底,他们势必会尽可能的保住龙头老大位置。

一直声称不在乎第一位置的万科,虽然股权纷争尚未到最后的明了期,但一月份就接近500亿销售规模的趋势下,全年预计能实现4500亿-5000亿元的规模,重新夺回老大的位置也并非不可能。一路高歌猛进的碧桂园在首次实现单月销冠后,今年肯定也是超越4000亿元的势头,能否争夺第一,将是对他们在三千亿后管控平台与区域集权制度的一项挑战。

过去一年在收购兼并方面出尽风头的融创,今年预期的目标是2100亿-2500亿元;更换总裁后的中海地产,已经在年初的内部会议上强调了规模的重要性,这家房企势必会一改过去重视利润而轻视销售的做法,另一家央企保利地产也逐步认识了到与恒大、万科、碧桂园等的差距,今年他们也会尽量在规模上保持足够的增长。

如今的中国房地产业已经出现了翻天覆地的变化,随着今年政府可能对建设用地的进一步收紧,龙头房企想要在今后的寡头之争中胜出,充足的土地储备将是决定性因素。

过去两年在土地市场通过各种方式疯狂拿地的恒大和碧桂园,都拥有超过一亿平方米的土地储备,将在今后的竞争中拥有一定优势,这也是这两家民营房企如今销售规模能实现突破的主要原因所在。另外在央企整合浪潮下,中海和保利也拥有其他房企所不具备的优势。

不过龙头房企普遍乐观的预期,也依然不能忽视调控的影响力,在监管层短期内不会放松对楼市调控之际,今后的具体市场走向将决定开发商集体激进的目标能否实现。

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