正在阅读: 银根收紧 一线城市楼市恐将掉头

扫一扫下载界面新闻APP

银根收紧 一线城市楼市恐将掉头

2月11日,世联行董事长陈劲松在朋友圈转发一篇标题为“房贷收紧冲击波:开发商变相降价 炒房客闻风抛房”的文章时,如此写道:房地产领域的戴维斯双杀:供需双方杀杠杆,杀利率。

农历新年还没结束,紧张的信贷环境,似乎在给房地产市场定下全年基调。

 澎湃新闻2月7日的报道称,上海银监局再次强调严格执行个人住房差异化信贷政策,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求,防范房地产金融风险。随后,上海各大银行也传出个人住房贷款业务额度收紧的消息。

见地君日前走访了上海数家商业银行后获悉,由于人行放款额度收紧,目前各家银行个贷下款时间均出现不同程度的延长,由原来的1个月,普遍延长至3个月,最长可达5个月。原本首套房客户可获得的9折利率优惠,正在逐步“绝迹”。

除上海外,全国各城市房贷业务均出现不同程度的紧缩,北京、广州、杭州等地的首套房利率优惠均被收窄。

不仅“银根”紧张,“地根”也同样受到严控。2月5日北京市市长蔡奇表示,北京将逐渐疏解非首都功能,加大安置房、公租房、自住型商品房建设量,住宅土地供应量很可能将进一步减少。

就在春节期间,重庆国土房管局公布文件要求从2月1日起,抵押房产不得进行预售,预售商品房不得用于抵押。

紧绷的信号在尚未结束的春节里陆续传来。“今年如果还能保持一个合理的运作范围,大家都还不至于饿死,但想延续去年的好日子是不可能了。”业内人士分析。

内地房地产市场在数月间便发生巨大变化,令不少人始料未及。相比之下,李嘉诚早前积极抛售内地物业,今日看来,谁还会说这不是明智之举?

实际上,在去年底今年初,就有千亿房企提前“放价”出货。对政策调整最为敏感的深圳投资客,已出现降价10%-20%求售的案例。

2月11日,世联行董事长陈劲松在转发一篇标题为“房贷收紧冲击波:开发商变相降价 炒房客闻风抛房”的文章时,在朋友圈如此写道:房地产领域的戴维斯双杀:供需双方杀杠杆,杀利率。

贷款发放全面延期

小杨手上的一沓客户资料,可能是广发银行上海分行最后一批还能拿到首套房9折利率优惠的名单。同事提醒她,行里9折已经不接了。“这几个是最后一批。”小杨说,名二手房贷款从材料审核到最终下款,时间已经从原来的1个月,延长至3个月。这还算快的。上海银行的下款时间,最长可能需要5个月。为了防止申请人因等待时间过长导致房屋交易失败前来闹事,银行要求购房者在提交申请时,还需同步写下保证书。“保证什么?保证不找银行麻烦。”上海银行思南支行客户经理老陈说。

 五大行的日子并没有比城商行好过,中国工商银行卢湾分行的信贷员甚至不敢给出模糊的时间表。“各行都派人彻夜在人行‘抢’额度,各支行也有专人在分行‘抢’。”

 解释都一样:人行目前放出的住宅个贷额度非常紧,有的银行甚至没钱放款了。

 这是刚刚迈入新年的2月,也是往年额度最松、放贷最容易的时候。“今年额度紧,加上去年年末积压下来的案子,开年就不够放了。”

有意思的是,一些银行的客户经理乐观地对见地君表示,“3、4月份就好了。”

 更加严峻的信贷紧缩状况,正在向全国蔓延。2月8日晚间,北京市银行自律协会针对个人住房贷款业务发文,要求个贷利率优惠不得低于基准利率0.9倍,二套房贷款期限最长不得超过25年。另外,杭州、广州等城市的利率优惠均出现不同程度的收窄。

 中国人民银行公布的2016年金融数据显示,由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元,占全年人民币新增贷款12.65万亿元的44.9%。上海方面,根据银监会的统计,上海地区2016年新增个人住房按揭贷款3350亿元,占全辖新增贷款的50%,比全国平均水平更高。

 早在春节前,便有银行要求各支行紧急压降房贷余额,在第一时间办理提前还贷业务,即便春节长假期间也不得耽误。一位不愿具名的上海某证券分析师透露,目前各银行都收到“窗口指导”,要求2月开始全口径大力度压降新增贷款规模。

节前有媒体透露,央行因信贷增长过快,明确提出商业银行必须严格控制今年一季度新增贷款,原则上新增总量及增速要低于2016年第四季度,信贷增速过快的银行,可能要面临宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率以及差别存款保险费利率的处罚。

“以前银行出于自身收益,还会考虑放款是给上浮利率还是折扣,现在直接面临上级单位处罚问题,性质不一样,谁都不敢轻易放。”该分析师说。

开发商的好日子到头了?

钱袋子不仅对买房人收紧,对开发商也同样变得严苛。

正月还没过,一度吸引“打飞的”炒房客的重庆便出台楼市新规范,要求从2月1日起,抵押房产不得进行预售,预售商品房不得用于抵押。这是一记“狠招”,将进一步减少房企的融资手段,考验房企资金的周转能力。

另外,自去年10月上交所针对房地产企业发债出台新政后,房企几乎没能再拿到公司债。“公司债利率最低的时候能达到2%—3%,比银行贷款还低。”上述分析师透露,从2015年到2016年第四季度前,公司债的发放总额接近1.3万亿,相比之下,近几个月的缩减情况显而易见。

上海各银行收到的“窗口指导”中,除了收紧个贷,企业贷款也须提前一个月报备,并很可能延期发放。一位上海国企营销负责人透露,目前正常从银行贷款还没受到太大影响,不久前还通过融资置换了利息较高的债务:“后面不好说,特别是去年激进拿地的几家房企,今年的资金担子可能会很重。”

业内人士分析,贷款紧缩,实际上是资金整体流动性减弱的一个体现。截至2月10日,央行已经连续6日暂停公开市场逆回购操作,回笼资金6250亿元,这被市场人士视为货币政策边际趋紧的延续。

“央行通过市场操作上调了逆回购利率,实质上提高了银行资金成本,银行势必寻求转嫁负担。货币政策的趋势性变化,已经从宽松转为中性,实际就是偏紧。”新城控股副总裁欧阳捷分析,目前住房贷款利率还很优惠,在转嫁负担的背景下,收窄优惠是必然趋势。

有观点认为,今年资金状况或有先紧后松的趋势,对此,欧阳捷持谨慎态度,并透露央行正在测试资金偏紧、加息状态下对经济增长的影响,这是在中国经济基本见底、制造业回升、消费稳定等大背景下,应对全球贸易保护主义抬头及金融战的战略部署。欧阳捷说,“况且加息一旦开启,便是通道;货币一旦转向,便是周期。政策需要消化调整适应,政策朝令夕改,很难平稳运行。”

“两头夹击”,行业或临新周期

实际上,房企很可能正遭受着“两头夹击”,不仅融资端收紧,销售端也出现锐减。中原研究院数据显示,今年1月上海新房成交73.5万方,环比下降50.84%,为近一年来单月最低点。农历年期间新房成交面积1.3万平方米,和去年假期相比减少74%,呈“断崖式”下降。

“目前上海房企面临最大的问题,是拿不到预售证和压低预售价格。”上述上海国企营销负责人透露,现在各项目预售证下发时间都要等上2—3个月。

 这也直接导致供应量的短缺。中原研究院数据显示,1月上海新房供应量42.6万方,同比下降71.88%。其中年前对“类住宅”产品的管控,直接导致商办产品供应量锐减9成。

 2016.2-2017.1上海新房月度供求走势(来源:中原研究院)

易居研究院副院长杨红旭2月8日发了朋友圈:第一步,刀削开发商(压低新盘定价);第二步,鞭打商业银行(控制个人房贷)。一二线城市的小鲜肉、老腊肉们,把头摁进水缸里,仔细想想,今年房价还能涨几毛?

正在部署疏散非首都功能的北京,预计2017—2020年将年均减少土地存量30平方公里。

数据显示,2016年北京土地市场住宅用地成交,主要用于政策性住房,住宅类土地成交仅有15宗,不及2015年供应量的一半。按照这一趋势,2017年的供地指标,很可能还将进一步压缩。

尽管截至目前上海全年供地计划并未公布,但从近三年宅地供应量均出现下降的情况来看,比北京并没有好多少。其中,去年上海共出让199宗土地,同比下降16.03%,出让面积842.8万平方米,同比下降21.53%。

而更大的冲击,很可能还在后面。虽然不少专家在公开场合表示,房产税的出台很可能延期,但见地君从知情人士处了解到,房产税细则正在加紧讨论,相关部门希望能够尽快出台:“去年充足的资金量和宽松的市场环境已经不复存在,房地产行业正在步入新周期。”

去年10月,李嘉诚将上海陆家嘴的世纪汇广场,以200亿元人民币出售。在此之前的2013年和2014年,还先后出售了上海陆家嘴东方汇经中心和北京盈科中心。截至目前,其在内地物业仅有15万平方米。而他最新买入的方向,则转至欧洲。

有过几次成功“逃顶”经验的“李超人”,是不是提前嗅出了什么味道?

来源:见地

原标题:今时今日,谁还会喊“别让李嘉诚跑了”?

最新更新时间:02/13 11:07

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
表情
您至少需输入5个字

评论 0

暂无评论哦,快来评价一下吧!

为你推荐

下载界面新闻

微信公众号

微博