近期高层放话、官媒吹风，给人一种“房地产税”已经“箭在弦上，蓄势待发”的幻觉。

相关话题在云豹粉丝群里也讨论的非常热烈。原本看到粉丝群能如此活跃，作为运营者是再高兴不过了。然而，云豹不希望粉丝们因为对房地产税在近两年推出抱有太大希望而空欢喜一场，所以决定写一篇相关的文章，顺便区分下老百姓口中的“房产税”和官方提的“房地产税”的差异。

在了解房地产税的牵涉之大，从财政改革、不动产登记制度到房屋性质界定和普查，其所需要具备的条件之多之复杂以后，你就会明白“房地产税”在近两年是无法推出的，在2020年能推出绝对是算快的了。其实，老百姓口中的“房产税”早在2003年就提出要收了，但到目前为止还只是在重庆和上海搞搞试点，而杭州、南京等城市的方案最终都被紧急叫停，为什么？

虽然列入了本届人大的一类立法规划，但并不意味着本届人大任期内就会完成房地产税的立法。《反垄断法》的立法差不多有13年的时间，《民法典》列入立法规划不知道多少年了，仍然在进行中。再比如IPO注册制改革（《证券法》修订工作被列入了2014年立法工作），跟房地产税比起来，这个改革不算难了吧，结果呢？现在的做法是直接掐掉再融资，给IPO挪腾空间。

最重要的是，想当然地认为房地产税是为控制房价而专门设计的，就未免“图样图森破”了。中国房价是高的离谱、高的有问题，但问题不在于没有征收房产税（收的话可能被剪两次羊毛）。房地产税是“建立房地产长效机制”的重要环节不假，但更重要的意义是接应“土地财政”，是中国重大财税体制改革的重要一环。说穿了，房地产税主要是为了地方财政的可持续性发展而推出的。

另外，今天希望出台房产税打压房价来买房，明天就可能因为房产税的负担而叫苦连天。而且反过来说，房地产税就算不推出，也不意味着房价就会持续涨到2020年。因为长效机制的缺席，必然意味着短期机制的强化，对于那些热门的一二线楼市来说，去年“国庆劫”以来的史上最严调控没有最严只会更严，因城施策的调控可能会持续到长效机制的逐渐建立和完善。房价“环比不上涨，小幅平稳下跌”是其中很多城市的政治任务。

讨论“房产税”的时候，我们究竟指什么税？

接下来的文章中，我们会探讨究竟什么时候会推出房地产税，需要具备哪些条件。不过，在深入探讨之前，我们需要弄清楚一个最基本的概念，当我们在讨论“房地产税”的时候，我们在讨论什么，“房产税”是它的简写吗？

高层的讲话、官媒的放风，使得关于房地产税的消息在近日再度开启刷屏模式。例如：《中国经济周刊》2月28日援引中国财税法学研究会会长刘剑文称，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。

2月23日上午，住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上回答记者提问时表示，房地产税的问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。

2月21日，针对房地产税今年出台的可能性，全国人大财经委副主任委员尹中卿在接受中国经济网记者专访时表示，房地产税法正在制定工作之中，关键是要选准出台的窗口。

细心的你可能会发现，官方所说的都是“房地产税”，而我们平常听到的通常是简化版的“房产税”，一字之差并不意味着后者是前者的简化说法。当前官媒吹风以及列入全国人大立法计划的是“房地产税收”，并不是简单的开征房产税，是包括房屋和土地在内的一系列房地产建设、交易和保有环节相关的税。

普通老百姓热议的“房产税”其实主要是指针对保有环节的房产税。其概念远小于政府所提的“房地产税收”，而且老百姓说的房产税早在30年前就开始征收了，其依据就是1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

为什么我们完全没有察觉，或者根本不知道有这回事呢？因为《暂行条例》第五条规定，“个人所有非营业用的房产免纳房产税。”这使得占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围（数据来自方正证券）。

那么，最早一次提到对个人自住用房也征收房产税是什么时候，哪一个文件呢？2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是我国首次提到对自住房进行征税。

这是物业税首次进入公众视野，其感念非常接近老百姓所说的“房产税”。物业通常是指建成并投入使用的各类房屋（如公寓、商品房、写字楼等）以及配套的设备、设施、场地等，侧重于房产、不包括土地。因此，当时提的物业税就是“房产税”。

不过，这个物业税“还未出师身先死”，房产税的提法就卷土重来了。早在2010年的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中就已经没有物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。2013年国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

在此之间，有一件大事发生了：上海、重庆率先开展自住房房产税改革试点，对部分个人住房征收房产税（主要是本地人第二套和外地人首套）。这次试点要突破的，就是1986年《暂行条例》第五条的局限，对个人自住房开征房产税。除了对自住房下手外，其与1986年的不同还在于，调整了税基的计算方法，不过这个没有必要展开说。

到了2013年，房产税的概念再次扩大，已经不再是老百姓口中的“房产税”那么简单。党的十八届三中全会将其称为“房地产税”，要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。房地产税，顾名思义，既包括房产也包括地产。可以说，其推行之难很大程度就是因为包括了非私有的土地。租来的土地还要征我税？光这一个问题就足以难倒税法系统的所有专业人士和才子智囊们了。

因此，如方正证券首席经学家任泽平在去年9月的报告中所指出，“房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。”

虽然政府所说的“房地产税”概念更广，但不可否认，保有环节的税收逐步替代开发建设环节税收和土地出让金，是未来的大趋势。而这本身也意味着，“房地产税”的推出比单纯的“房产税”要复杂很多，前者包含了后者，是整个房地产税收系统的改革。

先行土地、财政改革，后推出房地产税

毫无疑问，“房地产税”是去年底中央提出的“建立房地产长效机制”的重要组成部分。而且，它与长效机制需要解决的另一个核心问题——土地财政——也密切相关。但是，土地财政又涉及到另一个更加宏大的问题——中央与地方的事权与财权问题，其背后是具有基础性意义的、事关重大的财政制度改革。

自1994年分税制改革以来，地方政府财权被不断上收的同时，事权反而不断下放，地方财政的财政收支平衡困难，地方政府债务问题紧迫。在这样的背景下，难道还能指望先推出房地产税（直接废掉土地财政），再行财税改革？这不是把地方政府给逼上梁山？

合理的逻辑肯定是，先解决财政问题（土地继续卖着先，反正一二线热门城市之外还有大量土地可卖），推进财税体系改革，再择机推出房地产税。只有当房产税成为足以代替土地财政的一项非常重要的税收来源，地方政府才会有较大的动力向前推进。

从立法程序上看，短期内完成房地产税的立法工作也不现实。前述的中国财税法学研究会会长刘剑文表示，“即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。他预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

从房地产税的基础条件之一——不动产统一登记制度——的推进来看，2020年也是一个相对较快现实的时点。从官方公布的推进口径来看，这一工作大约会在2020年左右完成，甚至可能因为工作难度大、利益博弈激烈等问题而延后2-3年实现。

除了不动产登记制度外，在任泽平团队看来，实施房地产税还需要具备以下五个条件，每一个都是重大工程：

1. 开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。自1984年以来，我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。

2. 统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

3. 完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。

4. 完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。2014年3月28日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。

5. 完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》（2015年修订征求意见稿）。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》（国办发〔2016〕16号），就做好国务院2016年立法工作提出相关意见，并发布了2016年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。

未来的大趋势：房产税替代土地出让收入

尽管困难重重，房产税替代土地出让收入一定是未来的趋势。

原因至少有二，说难听一点则可以概括为一句话，“如果可以，羊毛最好能剪两次”。在房地产市场成熟以前，也就是增量大于存量的时代，收开发建设环节税收和土地出让金肯定是大头，没什么存量房的背景下，收什么房产税？而随着市场逐渐成熟，存量房开始超过增量房，开发建设环节税收和土地出让金都大幅下降，难道眼看着地方政府年年入不敷出，债台高筑？

这时候，国际经验就可以借鉴了，或者说是时候接轨国际了：房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势。

来自任泽平带领的方正宏观团队的总结：第一，房产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁；第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环；如在美国，房产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。第三，房产又不易损耗，房产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。房产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。

根据OECD（经济合作与发展组织）的统计，OECD国家的房产税占GDP比重近些年是逐年增加，特别是法国和英国在2014年的房产税占GDP比重分别达到2%和1.6%。在英国和爱尔兰，房产税收入是地方政府的唯一税收收入，在美国房产税占地方政府收入平均达到70%多。而在目前中国对占总量80%以上的个人住宅免征的背景下，房产税对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。

相比之下，地方政府对土地财政的依赖程度有多高？据方正，2013-2015年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%（地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿）。

国土资源部信息中心郭文华和张迪的研究论文更指出，将2013年全国土地出让价款、直接来源于房地产的税收收入、土地抵押贷款三者相加，与地方财政收入进行比较，得出2013年地方财政对土地收入依赖度高达87.5%。

也就是说，即使推出“房产税”（针对保有的），短期内也难以替代土地财政成为地方政府税收的大头。这意味着，土地卖的差不多的热门一二线城市很可能会先行推出房产税，或者说会先行试点。而其他类型城市推出房产税的内生动力在于，继续卖地的收入和对存量住房征收房产税的收入相等之时，而倒不是要等到它们的土地都出让掉的时候哦。

总之，既卖土地又收税的话，赢家只能是政府，而且是有重复征税之嫌的。

房地产税一出，房价就会降吗？

至于征收房产税对抑制房价有没有用，市场目前分歧还挺大的。

认为效果有限的人，主要是从重庆和上海的试点效果出发的。人民日报海外版旗下微信号侠客岛曾提到，房地产税的草案还在艰难的起草阶段，即便顺利开征，也不太可能指望它带来房价大降：

“即使相关立法能够奇迹般地火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。从已试点数年的重庆、上海来看，无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。”

任泽平也认为，房产税均不是稳定房价的有效手段，“2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。”而且，不仅无助于降房价，还不利于去库存（ps:不利于去库存难道不是抑制房价吗？）：“在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。”

认为效果显著的大佬也不乏其人，并且有理有据，“如果说没有，那一定是征的税不够多！”中国央行货币政策委员会委员樊纲上月在一次讲话中表示：

“还有一种说法是房产税不管用，你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。房价越高交税越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。虽然还有一些因素和理由，但是我觉得都有办法可以克服。但是现在一时半会儿还实行不了，客观上就没有列入日程。”

总而言之，在一切尚未明朗之前，不要对房产税会很快实施并打击房价抱有太大希望，“希望乃失望之母”。反过来，房地产税不会很快推出也不意味着房价会持续上涨到2020年。因为长效机制的缺席，必然意味着短期机制的强化，对于那些热门的一二线楼市来说，去年“国庆劫”以来的史上最严调控没有最严只会更严，因城施策的调控可能会持续到长效机制的逐渐建立和完善。