在居外网近期发布的2016年第二季度全球房市报告中，德国的房地产尤为引人注目，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为欧洲最受欢迎的投资目的地。

良好的投资回报表现

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地。根据德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年第二季度的

作为欧洲两大投资热门地点，英国与德国在长期房产投资回报上孰胜孰负呢？随着2008~2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回到2006年的水平，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，房价继续保持稳定。金融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月~2016年8月，德国住宅四年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。对追求高回报的风险投资者来说，这样的收益率看起来并不算高。但对于大部分有长期投资打算、追求安全稳定回报的投资者来说却是比较理想的选择。

德国房市的未来走势

德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更应该关心的是未来发展趋势。世界经合组织一贯用“标准化房价收入比”来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100，表示大部分人不足以负担房价，低于100则表示更多的人可以负担得起购房。德国的标准化房价收入比是欧洲主要国家中唯一属于合理区间内的，虽然随着房价增高，可负担性有所下降，但依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，在2016年下半年进入负利率区间。英国退欧的决定也会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并将进一步刺激德国房市的需求。

2015年，德国接收约110万移民，为有史以来最多，就业人口超过4300万，为德国统一后最高水平。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口特别是就业人口的增长，保证了德国房市租赁双方需求的增长。

投资建议

近期，欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。按照最新汇率，目前德国三个主要城市柏林、法兰克福和慕尼黑的城区范围内，装修较好的中高档公寓单价在30000~60000元人民币左右，月租金回报率在2.86~3.88%之间。总体来说，这三个德国一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。房价最高的城市是慕尼黑，租金回报率最高的城市为法兰克福。

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。

这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，但对于致力于稳定的长期投资者来说，德国恰恰可以为投资者们提供公平的市场与稳定的收益。对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

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