如今，在备受关注的博鳌亚洲论坛2017年年会上，同样备受关注的房地产市场成了热点之一。可以说，2016年这轮房价上涨与以往的一个重要不同，就是三四线城市的联动尤为明显，房地产市场的变化，以及近期各地连续出台的力度罕见的房地产调控政策，对中国各产业的影响非常深刻。

那么具体来说，对于当下这轮力度空前的房地产调控，官产学各方正在博鳌论坛上进行怎样的讨论？对于房地产上下游的产业链条又会带来怎样的“涟漪效应”？

博鳌论坛：土地供给、人口流和货币流是影响房地产市场的关键因素

在近期举办的博鳌亚洲论坛2017年年会上，关于房地产调控掀起热议，在场的官员、专家们纷纷发表自己的看法。

银监会原副主席蔡锷生用“已经很复杂”来形容目前中国房地产的市场状况，他认为房地产调控不能搞强压强控，不能单纯从企业角度来看，要从“整个机制视之”。而对于调控是否能带来房价下降的问题，国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为未来房价很难下降，“现在房价很高，当然也有货币的因素。但如果将来货币收紧了，房价能不能降下来？如果这套土地制度是刚性的，供给又没有足够的弹性，房价能降下来吗？好像是很难降下来”。

中国人民大学副校长吴晓求则认为，房地产泡沫最终一定会破灭，房价在全国范围内会普跌。吴晓求表示：“降低房价只有一个办法，就是减少对私人部门的杠杆。所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度下调，实际上就安全了，如果这一点能做到，泡沫就不会破灭，如果这个做不到，泡沫则会破灭。”

对于备受关注的房地产税的问题，清华大学苏世民书院院长、前央行货币政策委员会委员李稻葵针对房产税提出了质疑，他认为房产税并不是解决房价问题的根本之道，也不能解决三四线城市“去库存”的问题。

齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，房地产泡沫肯定会破灭。从人口户籍方面看，目前中国流动人口数量在减少，而决定房价的很大部分因素是人口流和货币流。根据国家统计数据，流动人口在2015年减少了500万，2016年大约减少了200万，这样表明人口的流动性在明显减弱，而人口流入量减少，房价支持力度也会减少。

当前的调控政策有两大升级变化

还没有过去的2017年3月份，是全国房地产市场调控政策“加足马力”的一月。

在3月的第1周，就有5个城市相继出台或升级楼市的调控政策。在第2周，有8个城市出台或升级楼市调控政策。3月17日，各省市的政策再次加码；北京、广州、石家庄、郑州几大城市同一天出台限购政策。

而在“3·17”新政颁布后，3月26日晚，北京市又发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，进一步对北京市的商业、办公类项目加强监管，对个人购买商办类项目进行限制。广东省中山市也于26日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，加大对用户购买第二套住房的政策管理。

相比较之前的政策调控而言，这次的调控政策主要有两点变化：

第一点，相较于上轮的调控，一二线城市在强力升级，比如北京、广州等地。在本次调控中北京地区首套房的认定标准改为“认房又认贷”，夫妻离婚一年内买房，依然按二套房对待，且购买二套房的首付达到60%-80%，几乎要把金融杠杆从二套房销售中撤除，为北京房价调控最严厉的措施；而广州的调控政策也严格许多，广州本地户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房，而且对非本市户籍居民则大幅提高缴纳社保年限。这均是在上一轮调控上的升级版。

第二点，本次的调控政策最大变化则是政策明显向一些三四线城市扩张。比如河北涿州、涞水、浙江嘉善等地。这些城市有一个共同的特点：它们均位于大都市圈周边。因为京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而周边的三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，这便短期内造成了三四线城市楼市的火爆，引发政策调控。

房地产市场可能要迎来十年阵痛期

很多人表示怀疑这些政策的效果，甚至有人担心房价会越调越高。而这些怀疑和担心也不无道理，从以往已有过的多轮政策调控来看，尽管房价有所波动，但总的来说一直在快速上涨。

面对此次多项政策的调控，中国房地产业协会调解中心主任康俊亮表示，近期出台的政策均是围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”来定位，这意味着房地产的投资属性大幅度降低。

中原地产首席分析师张大伟表示：此次政策出台后，一手的商住楼盘明确规定不能出售给个人，而二手商住楼盘的购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将会导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下，商住房市场成交有可能出现50%以上的跌幅。

恒太投资分析师吴艳青认为，2017年随着房产政策的加码，很有可能成为中国房地产市场的拐点，一旦拐点形成，伴随着中国人口红利的消失，中国房地产市场未来十年可能要迎来阵痛期。

而从目前的状况来看，组合拳政策已经对北京市场供求情况明显影响。根据各区房管部门的检查数字统计, 目前有91家房地产中介公司已自行关停。而从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看，新政发布后的一周日均签订322单，较新政前1周日均签订单数减少了6成。

房产调控的变化影响辐射到上下游产业链布局

除了商品房销售对居民消费的直接拉动外，房地产还通过对其他行业的辐射，直接、间接等方式带动上下游众多行业发展。大到钢铁、水泥、家电等，小到五金、灯具、窗帘等，都会受其“牵连”。

据相关统计测算，每投资100元的房地产开发，可带动上下游产业内170-220元的需求；每100元的房地产销售，可带动130-150元其他产品的销售。由此可见房地产对行业、对社会经济的巨大拉动效应。

从上游产业链来看，自2016年4季度政策调控启动以来，建材工业生产增速总体已基本下落并稳定在中低速增长通道；从下游产业链条来看，房地产市场调控会对家具等制造业产生直接的影响。

有家居建材领域的专家表示：虽然目前的房产调控对于家具等行业来说看起来影响并不大，但这是因为房地产对家居行业的影响有滞后性。随着调控政策加码，未来家居建材市场的新生需求，将看存量房的装修翻新比例，目前这一比例在持续上升，尤其是在一线重点城市，二手房和存量房装修、翻新比例已经占30%以上，并呈逐年上升的趋势，这是一个重要的市场转型。

此外，房价调控对电梯行业的发展也有影响。康力电梯负责人表示：“随着行业竞争加剧，产品的价格下降，行业整体增产不增收，效益普遍下降。同时，由于政策等各方面的问题，原材料成本及人工成本不断上升，这在一定程度上影响到了公司当期的经营状态。房地产行业健康发展，才有利于电梯行业的稳健发展。”

针对于目前的房产调控政策，有专家提出建议：调控的关键是创新思维和手段。在调控理念上，要按照房地产市场运行的规律和周期性特点，适时适度进行调控。而不是把房地产业作为宏观调控的工具，否则只会进一步加剧经济的“房地产化”，要通过市场手段而非行政性的手段驾驭楼市这匹“野马”。

文:李海丹  编辑：李靖

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