作者：沈奇 张玉香

1、北京学区房价格高不高？高！

根据中指院数据，北京全市700余万套存量房中，仅有60余万套存量学区房。2016年，北京适龄儿童进入重点小学比例仅为16.7%，北京学区房平均价格比其他存量房高出31%。学区房价格高的主要原因是优质教育资源供给无法满足需求。

2016年以来以来北京学区房价格上涨最大的是海淀和西城，其中又以推行“就近入学+九年一贯制”的学区房价上涨最快。价格上涨体现的是家长对学区内绑定的重点中学四中、八中、师大实验中学的追捧。

北京市教育政策信息公布不足助涨学生家长的紧张情绪，2016年北京著名的“牛小”人大附小要求落户时间满三年才能入学，导致很多孩子才1-2岁的家长入市抢购，甚至一些刚结婚的家长也参加了看房队伍，客观上确实助推了学区房价格上涨。

2、学区房价格该不该高？该！

（1）西城区位于长安街南侧的某著名小学号称北京市最牛的“牛小”，往年通过划片就近入学的新生很少，大部分是所谓政策保障生、单位共建生和条子（关系）生，每年都有很多家长想花几十万赞助费求一学位而不得。本轮教改推动就近入学、9年一贯制教育，大幅度降低政策保障生比例，取消单位共建生，这其实是进步，学区房只是把这些原来的灰色地带表面化了。我们一直就说，中国的房子不止是住的，因为有不同的户籍、医疗、教育资源。

房龄动辄四五十年，房价动辄一两千万，其实正是市场对优质教育资源的估价，大可不必惊慌，媒体也不要“蹭热点”。

（2）从2004年到2015年北京市小学数量从1504所下降到996所，减少34%，小学占地面积减少20%，而同期北京市小学生在校生增长了65%，小学招生人数增长了98%。

数据来源：北京市统计局

从2003年到2015年，北京市户籍人口出生增长了182%；到2022年时，北京市户籍小学生入学人数将比今年增长40%。普通小学学位都紧张，重点小学学区房卖出天价是经济学逻辑下必然结果！我们在2015年11月和2016年3月分别指出学区房的投资价值。（落袋为安--我们如何看待房地产行业最后的春天、一脚油门一脚刹车——调控下的中国房地产）

数据来源：北京市公共卫生信息中心

3、二手房整体上涨才是应该关注的重点

上天的不只是学区房房价，去年以来，北京及其他热点城市二手房呈现量价齐增的局面。

二手房交易中存在着大量的阴阳合同，买卖双方出于避税需要将房价的一部分转为装修款或家具款，实际交易价格远比统计数据要高。

中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价已连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平（2017年2月），涨幅高达63%。

4、本轮房价上涨的动因到底在哪里？

（1）货币超发：2016年M2余额155万亿元，同比增长11.3%；同期国内生产总值是74.4万亿元，同比增长6.7%。今年政府工作目标是M2增速为12%，GDP目标增速降为6.5%。17年预计M2与GDP的差额为5.5%，高于去年近一个百分点。

（2）土地供应不足：热点城市，特别是北京大幅减少供地。国土资源部数据显示，2016年全国房地产用地出让面积10.75万公顷，同比下跌10.3%。而2013年，全国房地产用地20万公顷，三年降幅达到47%。而北京市2016年商品住宅用地同比下降了73%，仅完成计划供地的12.1%。北京2017年计划供地260公顷，仅为2014年、2015年实际供地量的50%、68%。尽管相关部门最近接连推出供地，可市场对新盘供应不足的预期已经形成。

（3）统计数据失真：去年十一限购后，国家统计局数据显示，北京新建住宅销售价格从11月开始连续4个月环比增长为0 。

以下是国家统计局对各月份70个大中城市住宅销售价格变动的官方解读标题：

上述统计数据失真，造成决策层错误判断，未能及时出台进一步的调控政策。

5、限购限贷治不了房价

从3月17日开始，北京10天内九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商住房……并配以严格的突击检查，也就是所谓的“认房认贷认前妻”。此次调控的密度、力度都超出以往，可以看到管理层抑制房价上涨的决心。同时可以看到的是，管理层终极目标指向两个字“控人”。

我们也要看到，所有这些政策都是在需求端发力，固然“断绝”了炒房的可能，但也抑制了居民改善性需求、非京籍人口购房等正常购房需求，给未来房价上涨留下了隐患。

6、如何应对房价？

（1）加快一二线城市土地供应，香港总面积1104平方公里，北京市土地面积16410.54平方公里，北京的土地面积是香港的15倍，不可能没地可卖。

（2）大幅度减少交易税费，因为在需求没有满足的情况下，交易税费最终会体现在房价中，转嫁给购房者。

（3）美国加息之后，“全球货币宽松周期已近尾声”，中国货币变紧是必然的，调控房价应当调控货币，而不是限购限贷。要抑制房价泡沫，收缩流动性是正途！

（4）对于个人而言，如果是改善型需求（包括学区房），晚买不如早买，早买早踏实。买不起学区房的，自己每天多花两小时，投资孩子回报最高！

（5）为应对可能到来的货币紧缩，建议大家逐步降低一线城市房产配置比例。

附件：北京市近期楼市调控政策

（1）3月17日，认房认贷，名下有房或有贷款记录全算二套；提高二套房首付比例；缩短贷款年限；公司产权满三年才可上市交易。

（2）3月18日，北京市教委称“过道学区房”不能作为入学资格条件。

（3）3月22日，限购升级，非京籍在京购房需纳税连续60个月

（4）3月22日，要求商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

（5）3月23日，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：即不能办理转移登记、不能办理落户、不能作为子女入学资格条件。

（6）3月24日，限贷升级，离婚一年内贷款购房一律算二套；对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，原则上按二套发放贷款。

（7）3月25日， 2017年起，除京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。

（8）3月25日，北京市教委向包括《北京青年报》在内的部分媒体披露，2017年，北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。

（9）3月26日，在售“商办（商业和办公）”项目不得卖给个人；已销售的商办类项目个人购买需连续满五年社保或者连续五年纳税且名下不能有住宅或商办类产品；符合条件全款购买。