本文根据爱奇艺视频节目《吴晓波频道》整理，可登录爱奇艺收看该期节目《谁欠了90后一套房？》。

首发于公众号「德科地产频道」（ID：dekedichan）

吴晓波：在三月份的时候，我在吴晓波频道里写了一篇文章，《90后就别买京沪深的房子了》。文章出来以后，其实引起了很大的争议。我们今天请来了老朋友，德科地产频道的总编辑，刘德科。

刘德科：有人跟我说，吴晓波居然开始唱衰楼市了。他们当然知道你很爱买房了，连你这种人都开始唱衰楼市了。

但是我觉得中国的评论太容易了，我发现很多人他是根本不看文章就开始评论。你的标题是说「90 后就别买京沪深的房子了」，然后他就得出结论：吴晓波唱衰楼市。然后又马上问：吴老师你说不要在京沪深买房了，那我听妈妈的话，我回小县城去做公务员，可以吗？

吴晓波：他后面的文章就没看。

刘德科：对啊，你的文章里面是不是已经写了：不在京沪深买房，不意味着你要逃离京沪深。

吴晓波：这仍然是中国最伟大和邪恶的一个人才容器。

刘德科：还有人问：你说不要在京沪深买房，我在京沪深确实也买不起房了，那么我可不可以在北京边上的天津，上海边上的杭州，或者其他城市买房呢？

这个问题你在文章里没有回答，今天给大家回答一下吧。

吴晓波：我的意见是这样的，中国房地产发展到今天和以前不一样了，你简单看一下，1998 年中国开始搞商品房制度以后，将近二十来年的时间里，中国其他大城市，你闭着眼睛在任何一个城市买房子都是对的。

但是，今天中国城市的房子值不值得买？我认为有百分之六七十的城市的房子就不值得买了。而且这个跟离上海远近没有关系，只跟这个城市的三个指标有关系。

这个城市在过去的几年里面，第一个，人口是不是净流入，包括上海附近有很多城市人口，其实是净流出的，比如镇江；第二个，它的第三产业是不是蓬勃发展的；第三个，政府对土地供给的部分是不是有条不紊的。

符合这三条的城市，大概是可以买的，这三个条件以外的都是不能买的。我是这么认为的。

刘德科：你这个理论模型很正确，长线来看，一定是按这个路数来走的。可是现在的现实是很奇特的，特别是这几个月，中国的很多小县城房价都开始涨。我觉得这是逆城市化潮流的。

无论从哪个发达国家来看，一定是大城市更加蓬勃向上。可是这一轮，一二线热点城市已经全部开始限制买房，但国家仍然在高喊去库存的口号，那么就意味着三线到九线城市都得去库存。资金是流动的，高地被限制了，一定会流向低地，向县城走。还没讨论说县城该不该买，它就起来了。

吴晓波：我们今天分两个部分来讨论。第一个，如果 90 后以后不买房子，像北京、深圳、上海，这些城市的房地产市场会有什么样的趋势。第二个，资金如果被控制住，90 后也不买了，那么资金会往哪里走？

先说第一个问题：如果真的 90 后买不起，或者不买房子的话，会出现什么结果？我个人在文章中认为，租赁市场会起来。但是也有人说，如果 90 后不买北京、上海、深圳的房子，那么不到 10 年，这些城市就会消亡。这个同学的观点你同意吗？

刘德科：我觉得我们把人群划得太开了，「90 后」其实是个动态的过程，当现在的 90 后也 40 岁了，他可能有一些也是要买房的。而且，我不认为 90 后真的不买房，就像你一开头讲的「马加加笑而不语」，那肯定是买了的，对不对？他如果没有买房，就应该斩钉截铁地告诉你：我没有买。

所以理论是一方面，现实又是另一方面。我认为我们根本不用担心 90 后会不会买房的问题，以中国强大的对房地产的热情，京沪深是不会消亡的，90 后还是会争先恐后地去买。

但这个事情会分化，大多数 90 后如果买不起，他就真的要租房了。我觉得，租房在现在还不是一件「正常」的事情，因为会有很多歧视的眼光，认为就租房就是没有身份、没有尊严。但是以后租房一定会是一件正常的事情，特别是在深圳，因为深圳科技企业比较发达，但是高层次的人才也买不起房，他们觉得租房很正常。

我觉得幸福是要比较才知道的，当你身边大部分人都是租房的时候，你就没有觉得买房很重要了。

吴晓波：这就是新常态了。

刘德科：对，以后租房是一种新常态，在你说的这种「超级城市」中。

吴晓波：确实中国现在超大型城市的房价，只跟中产阶级有关，或者跟高净值人群的理财有关，因为 90 后毕竟二十几岁，超级城市的房子，跟他们就没有关系了。

我在文章中也讲了柏林的案例。在欧洲地区，柏林是创业最热烈的一个城市，而且每整个欧洲每年的风险投资，大概有五分之一左右是柏林地区获得的，比伦敦、巴黎都要大。而柏林租房市场的价格其实非常低，在柏林工作的年轻人，大概用五分之一的月薪就可以租得起房子。

我看了柏林的三条政策，在文章中也写到了。第一条，它有一个比较大规模的社会廉租房，二十多万套。第二，中低收入者可以向政府申请住房补贴金，而且有一个制度很有趣，两个人，无论是男女、男男、女女，联合去租一套房子，其中有一个人就可以向政府申请住房补贴金，它鼓励年轻人在一起租。第三条，房租合同的政策完全倾向于租房者，合约时间之内，房主是不允许涨价的。

这三条政策，你觉得咱们的政府有机会来执行吗？

刘德科：目前来讲很难。比如第一条，中央高层也讲了，廉租房其实是我们 1998 年住房改革以来欠下的一笔债。虽然我们的各个城市都在非常努力地建廉租房，可是到现在为止，真正的廉租房只能够覆盖到一部分的低收入者，更不用说中收入者了。

所以现在更该做的事情，其实是保障房的体系该怎么推进。你说柏林的租房价格很低，这里面有一个潜台词，是包括了保障房的价格。如果是柏林的商品房价格，那房租一定是不低的。所以，在中国，廉租房的缺失，导致房租一定是高的。

吴晓波：像北京、上海、深圳这些超级城市，每年的财政收入都是在 5000 亿人民币以上的，它们有机会来发展廉租房吗？

刘德科：他们会觉得现在有更重要的事情要做，那么多地铁要修，那么多学校要造。

吴晓波：还是不愿意把钱放到这个地方。

刘德科：对。比如修地铁可以延伸出更多经济发展的潜能，修廉租房只是投入而已，产生不了更大的价值，在政绩上，没有明显的关联效应。所以，其实在根本上还是没那么重视。

你刚刚讲，这些地方的财政收入都很高，可是这些财政收入全归地方所有吗？很多要上缴中央的。在中国，大家公认做得最好、量做得最多的廉租房是重庆。为什么能做这么多？因为重庆的很多钱是不用上缴给中央的。这里就涉及到了中央跟地方的财税体制改革，这个问题一谈就谈到了基础制度。所以这个问题在目前的情况下是无解的，除非深化改革。

吴晓波：我记得大概在五六年前，丁磊跟我说：你能不能给杭州市政府写个信。我说写什么信。他说，网易在杭州有两三千人，我每年给政府交很多税，你根据我交的税，摊到我网易的那些工程师的头上去，哪怕是给我一些商品房的补贴，让这些人能够买得起杭州的房子。

他认为这是个三赢的局面，第一，我是个好企业，我交了很多税给你，第二，你政府给我补贴，那我就安心地在杭州继续创业，第三，那些程序员们能够以比较低的价格拿到商品房。

然后我真的写了这封信。

刘德科：然后石沉大海了吧？

吴晓波：对。但我觉得这是一个很好的政策。网易这两年很赚钱，一年赚 100 多个亿。如果你是政府官员的话，你真的算一算这笔帐，如果说这个企业交税交了 500 万，切 10%，也就是 50 万给到你的员工，阿里巴巴、网易，或者华为的员工，他们去买深圳、上海、北京买房子的时候，能够冲抵掉这一部分，这多好啊！我觉得丁磊提的建议是有普惠性的。

刘德科：我觉得你的提议非常好，可是我们的政府没有紧迫性，他知道你不会走的，我干嘛把这些税给你？

吴晓波：你的意思就是，其实现在中国超级城市房价的高居不下，一方面是因为货币超发，以致中国超大型城市人口向大城市聚集，另外有一个很大的问题，包括廉租房也好，像丁磊提出的比较另类的政策，实际上还是跟地方政府的心态、决心有很大关系。

刘德科：丁磊这件事情我不评价，我另外举一个马云的例子。马云在杭州有一个总部，上其实有一块住宅用地，由阿里来开发，然后以比较低的价格卖给他的员工。

但是房子是有限的，阿里的员工有很多很多，那又有一个问题：怎么分配？当然他们有一整套非常严格的制度，按照工龄、级别来筛选。但这仍然只是杯水车薪。

吴晓波：那当然，不是每个企业都有权利或者有能力向地方政府拿到一块超级大的开发地的。

刘德科：你说政府没有为大企业考虑，其实已经考虑了，只是不能普惠。

吴晓波：不能普惠的政策是没有意义的。

刘德科：对，假设我们为丁磊的企业解决这个问题，那中国交税交得多的企业每个城市也多了去了。在目前中国的土地制度下，土地是有限的，这也是造成今天房价这么高的一个很重要的原因。

我们有「18 亿亩耕地」的红线，耕地一保护，城市建设用地肯定要减少。再加上城市的主政者，更偏爱公建，也就是商场、写字楼，对住宅是歧视的，总认为地产商是暴利，所以每一个城市的规划，对住宅用地的力度是比较低的。哪怕拿北京来举例子，跟纽约去比，纽约的住宅密度差不多是北京的两三倍。

吴晓波：今天这样的状况，全中国对中心城市、省会城市的限购限贷是非常严格了。认为未来的三五年，这些中心城市的房价会怎么样？

刘德科：我们过去有一句话，「北京的房价会达到纽约的水准」。这个话 5 年前就有人说了，当时有很多人都气坏了，说「你们又在炒高房价」。现在我只能讲一句更激烈的话：北京的房价有一天肯定会超过纽约。

两个原因。第一，中国总有一天会超过美国，成为世界第一大经济体。第二，中国人对于房地产传统的纯粹投资价值也好，还是纯粹感情也好，一定是超过美国人的。

我讲的只是纯市场的，不讨论政策加以干预的情况。

吴晓波：如果这样的话，回到我那篇文章的问题，未来这段时间，中心城市的房价上涨和 M2（货币发行量），我们按一个比较温和的态度来算的话，五到六年间，这些城市的房价还是有翻一番的可能性。

刘德科：至少这一轮没结束。

吴晓波：在这样的一个可以看见的上涨的环境下，我那篇文章被人骂，仔细想想也是有道理的。如果中心城市的房价和货币超发是一个强关联效应的话，你吴晓波不建议我买北京、上海的房子，你说我去买什么东西？

但是压力确实很大，贷款一千万，30 年按揭，那就是压死人的负债成本。如果房价还是持续上涨，甚至北京的房价超过纽约，如果这个城市里还需要三十岁以下的年轻人，那他们只能租房子。

刘德科：你叫人不要买房子，对的，因为房价太高了，但是现在在中国，租房也不是一件那么容易的事情，我们的法律还没有那么保护租房者。

我觉得我们的政府总是会推动的，但是我更相信市场的力量。如果我们关注现在的房地产业，会发现有一个话题很热，就是「长租公寓」。现在互联网公司在做长租公寓，房地产企业也在做长租公寓，好像长租公寓是很赚钱的事情，但我可以保证，90%以上的长租公寓在目前都是亏本的。

这个大家不可想象吧，为什么要做亏本的事情？他们是在布局。

如果以长租公寓的方式来激活中国的存量房的话，租房会变得更有尊严。

吴晓波：其实我最近一年去南京、北京、上海看过三家长租公寓的项目，我是带着投资人去看的。我觉得这三个项目非常好，因为它是把城市中心有些很旧的厂房进行改造，上海有一个女子公寓，只能女子进去，男子进会像狗一样被打，也被租满。

但是三个投资人都没投，跟你说的一样，他们觉得会亏。

刘德科：为什么会亏呢。第一个是房价本身比较贵，租房子他要算租金回报的。更重要的一个原因，现在做长租公寓要交的税是很高的。

当然我们的国家也要培育和发展租赁市场，各种政策都正在路上，但其中一个很重要的政策，真正的REITs「房地产信托」，还没有放开。

美国、新加坡的房地产信托，有个很重要的标的物，就是租金收益。现在的租赁经营公司，如果要做长租公寓，必然要面临双重计税，进入资本市场要收一道税，租的时候又是一道税，两道税加起来，回报率就不够高了。

如果我们的长租公寓没有办法进行「不动产证券化」的话，发展一定是受限的。无论是互联网公司，还是房企，都不可能自己贴钱永远亏下去，必须依赖资本市场，跟大家一起来分享租金收益。

吴晓波：德科讲得比较专业，其实在过去的几年里面，有很多美国的基金公司和保险公司都在全球做一个产品——

在纽约或者波士顿这些房价持续上涨的地方，收购一栋楼，切割成一个个出租的长租公寓，然后保证 6%-8%的收益率，然后把这个产品包装成一个资产包，到全世界去兜售。

你如果想在美国配置一些资金，50 万美金是没有办法买一栋房子的，你也不懂美国的股票怎么样，那就可以在纽约大道边上的一栋楼里面，去买这样的一个公寓证券产品。

刘德科：如果更发达一点，就会切割得更细，像股票一样，我就买一千股或者一百股之类的。本来 1000 块钱人民币能投资房地产吗？当然不能。但是有了 REITs 之后就可以了。

这不仅仅是拓宽了我们的投资渠道，对租房的人来讲，那么多长租公寓如果都起来了，租房这件事情就更加有秩序、更加稳定了。更重要的是，我们租房会变成一件有尊严的事情，不用担心半夜被房东赶走。

吴晓波：其实我非常同意，我认为未来中国超大型城市的租房市场必须要得到几何级的扩容和发展，才能够解决二十多岁的年轻人居住成本的问题。

同时，我觉得政府的廉租房政策，像柏林的租房补贴金政策，甚至像丁磊这样很另类的政策，都可以在公共环境中来进行讨论。

其实房地产问题，表面上看是一个货币泡沫化的问题，是一个无解的问题，，但如果回到政策的基本面来说，我认为我们就这么一个 20 分钟的脱口秀的交流，起码有八到十个政策都在路上，如果有足够的决心和良心的话，都可以被执行。其实这是一个在高速发展过程中，有关的利益集团或者政府部门有没有决心来解决的问题。

刘德科：但是我觉得反过来看，这也是中国有活力的原因之一。我们被限制的东西太多了，只要解禁一个，中国的经济增长极就出来了，你说中国经济会没前途吗？

吴晓波：在不动产部分，我也有一个问题想请教你。最近我在上海花都地区看到一个状况，中心城市房价很贵，但是一些「园区投资者」和「特色小镇投资者」，他们在中心城市以外 50 公里或者 100 公里以内，或者说半小时到 40 分钟的交通圈里面，跟地方政府合作，做一些特色小镇，那个房价就比中心城市可能要低一倍，甚至更多。

如果交通环境比较吻合的话，这也是一个解决超大型城市人口聚集的很好的办法。这条路怎么走呢？

刘德科：你说的「小镇」之类的，这是风口上非常热的一个词，但是这里面是鱼龙混杂的。这里面有一个很重要的东西要解决，就是轨道交通。

比较幸运的是，我们中国的轨道交通时代今天刚刚开启。虽然北京、上海的地铁已经很多了，但是需求还是很旺盛，其他的中小城市就更多了。

过去一个城市要审批地铁，要到国家发改委去审批，今天不用了，到省发改委就可以了。以前修地铁的标准是城市常住人口 500 万以上，现在是 300 万以上。

我们过去讲的基础投资，高铁是一部分，接下来是轨道交通，甚至包括末端的云轨，各种各样的轨。这笔基础投资投下去，对中国的城市化是一个非常好的解决方案。

吴晓波：所以，抱怨是没有用的，你在北京、上海的咖啡吧里，骂政府骂 32 小时，房价该涨的还是涨。那么在中心城市的年轻人应该怎么办？城市仍然是属于年轻人的。

首先，很多制度性的变革是可行的。第二，还是要建立一个中国城市扩容的发展模型，北京模型是一个反动的模型，一环到八环，天天往市中心赶，所以要点状发展。还是要靠政府。

今天我们看到的很多产业园区的发展、特色小镇的发展，实际上有些PPP项目，是房地产开发商的主动行为。这些城市应该叫什么？

刘德科：我们把它叫做环沪、环京、环深。廊坊有一家企业，只做环京和环沪，做到中国前十强。

吴晓波：对。所以如果有些政策能够被执行和落实，有些产业能够输入、企业民间资本能够驱动的话，房地产的问题和房价上涨并没有我们想象的那么焦虑。

刘德科：只不过我们每一次谈房地产，一追溯就追溯到整个中国两千多年经济制度的变革。包括我们中央集权的传统，包括地方与中央的博弈。

吴晓波：对，到今天，房地产问题仍然是中国经济发展一个非常纠结的课题。每一次房价上涨开始严控的时候，我们就会做这么一期关于房价的节目，然后德科同志就会跑到这里来讨打挨骂。

但是每一次，我们都希望能够得出一些理性的结果，能够帮助大家在比较长的历史宽度中了解，房地产今天为什么会出现这个问题，以不抱怨为前提，对改革保持足够强的忍耐度。这也许是今天作为一个年轻人、一个创业者、一个中国公民必备的心理条件。

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