就像是北漂租房子，创业公司的办公地点也是频繁地更换。

比如乐视，从2004年成立到2009年至少有过7个曾用办公地址，平均每年更换一个;再如小米，从2010年成立至2017年至少有过8次选址，也是一年一个的节奏。

图：小米2010年到2017年8次选址

公司搬家的理由多种多样，包括但不限于人员扩充、租约到期、成本控制、政策变动、经营不善、贴近客户等各项原因，其中处于创业期的公司由于各种不确定性，将会频繁的更换办公地址。

公司搬家的理由可能会有一千种一万种，但绝不可能单纯的为了员工的舒适和方便搬家;这个搬家的结果可能获得便宜的土地、有前景的投资、政府的补贴支持等等，但是它可能失去了更多，员工的流失、招聘的艰难、成本的增加甚至是名誉受损。

在你看不到的地方，一个10个人小公司的每一次搬家，他都承担着至少10万+人民币的损失风险。

【备注：此处“搬家”特指创业公司对于写字楼的租赁和购买行为。】

搬家前期投入≥5.86万RMB

沉没资本 | 有点多

公司搬家，是一件比个人结婚买房更为复杂的大事情，在前期它就需要投入很大的时间、精力和金钱。

经典的好比麦当劳的选址，会提前3年做项目规划分析，光是指导选址的规范手册厚度就高达千页;相对应的其他大公司搬家，仅办公室设计一项会提前1年设计、提前6个月装修，专业搬家公司给你提供的搬家指南手册可以长达300多页。

即使是10人左右的小公司，也会提前半年，短一点的也至少会提前一两个月去做好充足的准备。

这里面涉及到投入主要包括：

1)新办公地址的租金

这里租金具体是指一定期限内租赁合适面积大小的某一地段办公楼的初次付款金额。

粗略的计算公式为：

租金=面积大小*租赁时间*地段价位*付款比例

面积：不同创业层级的公司需要的面积不同。公司走上坡路，面积租小了可能很快就需要扩租，另觅它地;公司走下坡路，面积租大了每一块儿地板砖都是被浪费的银子，具体租多大面积公司量力而行即可。

这里我们依据《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)对办公面积的要求测算，实际办公面积为实用面积的60%，人均办公面积按照8㎡进行测算。在不考虑高级办公人员及前台、厕所、会议室等功能性办公配套的情况下，10人的小公司至少需要133㎡。

时间：租赁时限的长短，因公司而异。考虑到市场上写字楼租赁一般为1~3年、最高不超过20年(法律规定合同出租不得超过20年)的情况，这里我们把时间按照最短算为1年(12个月)。

地段价位：地段价位即公司选址的区域选择，这跟公司的发展与定位紧密相连。粗略的可以分为同市同区选址、同市跨区选址和跨省跨市选址三种区域选址类型，具体到不同地段有着不同的价位。这里的三种区域选址主要涉及到的是搬家过程中的成本，在下面我们将会谈到。

下图为2016年前三季度代表城市优质写字楼租金及空置率情况，具体来看一线城市租金水平仍保持高位，其中， 北京市一季度租金高达 424.9元/㎡/月; 二线城市中杭州、天津、南京租金均超 110元/㎡/月。

这里我们粗略的将110元/㎡/月作为公司选址二线城市的平均地段价位，将424.9元/㎡/月作为公司选址一线城市的最高地段价位。

付款比例：对于写字楼的付款方式常见的有押二付二或押三付一，一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费(有的不需要管理费保证金)，也有要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的，如果提前退租一般是不退回的。签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用。)

也就是说，在不考虑管理费的情况下，最便宜也需要支付4个月，即⅓的租金。

最终租金：对创业公司来说，现在的搬家只能算得上是成本甚至是负担，远不到谈投资的时候。那么按照以上算法新办公地址的租金成本为：

一线城市最高——

133元*12*424.9元/㎡/月*⅓=22.60万元

二线城市平均——

133元*12*110元/㎡/月*⅓=5.852万元

2)涉及的法务变更

这里的法务变更包括两大部分。一是产权/租赁的合法性;二是上文提到的同市跨区选址和跨省跨市需要进行的企业生产经营资质、行政许可等的变更。

考虑到不同城市规范程度不同，实际操作起来差距太大，而能够花钱请法务顾问的创业公司为数不多，在这里就不做过多展开。

以北京市办理跨区经营地址变更为例，需要的花费有：

重新办理营业执照——30元

办理地税(打印新的地税正、副本)——40元

办理国税(打印国税正副本)——10元

共计80元。这个钱看起来不多，但是耗费的时间可是不短，也是一项较大的时间成本支出项。稍有不慎很有可能给公司带来不良影响，例如今年3月，北京摩拜科技有限公司因“通过登记的住所或者经营场所无法取得联系”，而被列入“经营异常名录”一事，即为更换办公地址但变更未完成所引发的事件。

3)公司人员的变动

一旦公司提出更换地址，员工的流失率以及离职补偿特殊情况就必须考虑在内。

行业内并不缺少有员工因单位搬家作为离职理由要求公司补偿的案例。不过，各地的情况不同有的地方有规定，如深圳城区内搬迁不构成变更不给补偿。

考虑到这一事件发生的概率较低，按照最低消费情况，假设不存在该情况。(但实际中应纳入公司搬家考虑)

搬家进行时投入≥4.33万RMB

钱花着花着就没了

搬家过程中的投入就相对简单明了一些，包括：

1)搬迁时间和费用

这一费用我们参考某搬家公司的价目表，公司搬家起步价为350-400元/车(实际运输距离在十公里以内单程搬运)，加上楼层费、中型或大型物件的搬运附加费、超公里费用等等其他费用，预估一个十人公司的搬家费用大概在：

2(车)*4(来回)*350+500(其他费用预估)=3300元

2)基建的完善更新及装修

装修，即正常的办公室装修;基建(基础建设)指的是水电、网络系统、电话系统、强电弱电、消防改动...等基建改动。

考虑到实际不可控的复杂情况，这里我们统一按照装修公司代办的情况，参考市场某公司的最低参考价，合计为：

装修(133㎡)+基建改动(5项)=4万

3)新的办公用具采办

这里的花费可大可小，视具体情况而定。不排除有公司不进行任何新办公用具采买的特殊情况。所以，按照最低消费情况，假设不存在这笔开销。

写在最后 | 丰俭由人

搬家各凭本事

公司搬一次家，受益多少又损失多少?

我们在只考虑搬家前期和搬家进行时的情况下，一个十人的公司在二线城市搬迁成本至少是5.86+4.33=10.19万元。

这一数字虽说粗糙，但足以见创业维艰。二线城市的十人创业公司10万+的纯盈利算不得容易。

虽然常言道“丰俭由人”，但创业的成本依旧不可小觑。很多时候，你可能想象不到你的老板有多苦逼，二线城市搬个家都轻轻松松10万+，更别说是在大北京?!