导读：前几天跟办公室物业打交道的时候，得知了两组数据，引起了我的思考。公司所在甲级写字楼3万一平，租售比6%，大概16年回本；隔壁住宅10万一平，租售比1%，大概100年回本！在美国，即便是最热门的纽约和加州住宅，扣除持有成本后的净租售比也能达到3%-6%；寸土寸金的日本东京，净租售比也能达到5%。国内住宅这么贵，写字楼相比就便宜得多，干脆买来住怎么样？

选写字楼还是住宅？

很多人都会有这样的疑问，为什么写字楼地段和环境都比住宅要好，但是价格却比住宅要便宜很多呢？两者到底有什么区别呢？是住宅泡沫严重还是写字楼在价值洼地呢？

写字楼与住宅究竟有哪些区别？

1.户口、学区

由于写字楼的产权证上，标明的是非住宅用地，按照住建委的有关规定，非住宅用地无法落户，学区就更不用说了；而住宅就没有类似烦恼，这是住宅最明显的优势，也是溢价的主要来源。

2.生活设施

写字楼是不通燃气和水的，真要在这里生活，还是有很多的不便，并且电费和物业费都是按商用标准来交，综合来说比住宅要高出40%左右。

3.土地属性

写字楼属商业用地，出让年限为50年，而住宅楼属住宅用地，出让年限为70年。

4.交易费用

写字楼在交易时，会比住宅楼缴纳费用更高，尤其是增值税，征收税率要超过20%。

虞涤新 果睿投资董事长，前德隆集团执行总裁

住宅背后的优势资源正在弱化

目前来看，住宅溢价的背后，是对优质资源，如教育、医疗、娱乐的争夺，但最近我们发现，某些优质资源，尤其是教育资源，不仅供给量有所增加，供给渠道也逐步多样化：

1.私立学校分流了优质教师资源，优质公立学校不再是金字招牌。一般的私立学校，一年的学费也就数万左右，即使高端的私立国际学校一年学费多在十几万，但和学区房房价比起来，就是九牛一毛了。

2.课外辅导机构的质量越来越高，成为学生提高分数的最便捷途径。培训机构本来是学校课外的一种补充，现在却和学校位置颠倒了，想要考好高分上好学校，辅导机构的作用占了大部分。例如，在中高考前半年，大量的学生都已不回学校读书了，而是全天都在辅导机构上课了。

3.随着住宅溢价的不断上涨，海外教育甚至移民的性价比都会凸显。现在移民美国、加拿大和欧洲等国家只要投资50万美元左右就可以，这里面的性价比也是显而易见。

住宅价格纯在泡沫，会逐渐破灭

当炒房者一致预期房价会上涨，那么现在入手，在享受住宅福利的同时，未来转手卖掉还能增值，这就是房价坚挺的心理基础。

然而这看似牢固的逻辑链，其实也很脆弱。一旦未来优质资源有更多的承载平台，有更多的定价方式，住宅的溢价也会减少，从而影响对未来房价上涨的一致预期，这样的跌价逻辑链传导起来，和上涨逻辑链一样顺畅。

住宅的相对优势会逐步流失

所以，未来的住宅溢价，一看优质资源供给量，二看优质资源的载体多样性。我们认为住宅的相对优势会逐步流失，溢价减少也是长期趋势。