25日，北京朝阳区管庄乡、大兴区瀛海镇地块均以超3万/平方米的楼面价成交，分别被城建、国瑞竞得。土拍结果一经出炉，马上引发市场热议。按照规定，两宗地块的居住建筑面积均需全部建设“自住房”，且设定最高销售价格为2.9万/平方米。另外，在竞拍过程中，当楼面价超过限价后，仍有多家企业继续举牌。拿地楼面价与销售限价倒挂，企业“赔本拿地”的动机是什么？

1、地块本身条件优越，吸引更多企业参拍

两宗地块分别位于北京朝阳区管庄乡和大兴区瀛海镇，交通区位条件出众，靠近主干道，均有轨道交通经过。地块周边都有较多成熟社区，生活氛围浓厚，各类配套齐备，再加上地块本身体量较大，整体条件属上乘。

2、地块含有一定比例商办面积，有可操作利润空间

根据地块出让文件，朝阳区地块的商办面积占比30%，大兴区地块商办面积占比20%。在自住房部分收益固定的情况下，企业势必最大程度上挖掘商业部分的利润空间。在北京限价房频出、严禁商改住的背景下，商办开发与运营或成为企业新的关注点。

3、自住房项目资金周转快，企业压力小

相对一般商品住房项目，自住房项目有审批绿色通道，有效减少审批手续所耗时间，同时以开发自住房名义贷款，银行审批放款相对快捷，缩减项目销售区间，资金流转更快，便于企业回笼资金。

4、保证市场占有率，维持企业内部运转

稳定、充足的土地储备是各企业保证市场占有率的前提，而保证市场占有率有利于企业维持外部信心与内部运转，这就要求企业保证合理的拿地与开发节奏。另外，企业在北京拿地时，往往不仅局限于经济价值，北京具有的独特战略意义也是企业在意的重点。

补充阅读：

● 朝阳区管庄乡塔营村地块最终经过55轮竞价，被城建以32.6亿竞得，楼面价31762.73元/平，溢价率55.24%。地块具体四至为：东至塔营中路，南至小寺村南街，西至塔营西路，北至塔营街，为F1住宅混合公建用地，建筑体量为10.3万平方米，推出楼面价为20461元/平方米，地块居住建筑规模将全部建设“自住型商品住房”，最高销售价格为29000元/平方米。地块位于东五环东侧，紧邻京通快速路、广渠路和地铁八通线，交通出行便利，周边有万豪购物广场、朝阳区双桥医院等相关基础配套，地理位置优越。

图：朝阳区管庄乡塔营村地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

● 大兴区瀛海镇地块最终经过31轮竞价，被国瑞以38亿竞得，楼面价30144.61元/平，溢价率58.33%。地块具体四至为：东至京福路，南至镇区中街，西至经二路，北至镇区北街，为F1住宅混合公建用地，建筑体量为12.6万平方米，推出楼面价为19039元/平方米，地块居住建筑规模将全部建设“自住型商品住房”，最高销售价格为29000元/平方米。该地块位于京台高速东侧，西侧紧邻京福路，沿京福路北行可直接进入五环，驾车出行较便利。地块东南侧靠近瀛海镇人民政府，周边教育、商业、医疗、生活配套齐备，住宅项目也较多，生活气息浓厚。

图：大兴区瀛海镇地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

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