为什么海南成为经济特区却没有繁荣的景象

划分成经济特区的海南，却感受不到经济特区的繁荣景象？为什么岛民仍然觉得没有特别明显受益？在这里我大致分析一下造成的这种感觉和现状。

1、岛屿地貌决定了特色经济：大面积的农村基础，产业单一，第三方服务产业比较大，就业机会少，人才荒。

2、过于依赖地产经济严重，商业活动版块薄弱，资金得不到充分流通，岛民很难通过商业活动创造多余的财富拉动消费，形成劣势循环。

3、商人看重海岛旅游资源，大力投资旅游产业，但是政府的步伐却没有及时跟上。

4、海南从建省至今，其实经济建设是属于资源掠夺形式。不管是政府还是投资商都在利用未开发到土地资源和得天度厚的自然环境来做建设。

5、医疗教育资源薄弱，很多人才不想来到海南发展。

6、号称是国际旅游岛，但是旅游基础配套薄弱，产业结构单一，主要还是依赖地产......

海南目前楼市的现状

海南的楼市经过2008年国际一波大浪潮后，持续进入低迷期。从去年开始经过漫长的低迷期之后，海南房价反弹，销售强劲。根据海南省统计局数据，2017年一季度全省房屋销售面积为692.93万平方米，同比增长103.8%；房屋销售额为819.36亿元，同比提升58.3%。今年2月22日，国家统计局发布的1月70城市数据显示，1月份涨幅最高的城市为三亚，环比涨幅1.7%。不到半年价格翻番的楼盘也不少见。

影响这次的房价走势的因素主要有以下几点：内地地区严重雾霾频发凸显海南地域环境优势，内地客户对健康生活的追求形成海南的“新刚需”；城市棚户区改造、住房改善、学区房等因素提升本地刚需；两暂停“去库存”和“分城调控”政策下，双修”“双创”等工作，效果凸显，城市的附加值显著提升，一线城市政策口径从严，让部分的投资热钱流向二、三线城市楼市中，我们来看一下海南楼市的投资资产数据。

2016年以来根据海南省政府数据，民间投资逆势上扬。2016年上半年总计完成990.45亿，同比增长20.9%，占据固定投资的62.8%，对全省固定资产投资增长贡献率为130%。拉动全省固定资产投资增长11.8%。

但是近期再一次把海南推上头条新闻的莫过于，海南各市县接二连三的围栏式的限购政策，在琼海加强房地产市场调控后，过10几天不到，2017年5月10号，早上海口出台房地产调控细则，晚上三亚就紧跟着出台调控细则，隔天五指山也连同出台限购，一下让海南楼市最火热的市县进入围栏的调控期。

目前情况下来海南买房人最关心的问题

在海南这接二连三的调控背后，也让很多想来海南购房的人群和正在海南看法的人群陷入一个恐慌，但又有让人感觉再不上车就来不及了的一种焦虑。对于这海南楼市火爆，背后的调控我们仔细剖析就会发现每一次的政策都是惊人的相似，那就是政策永远都是针对人。不管是前期调控的琼海还是最近的海口、三亚、五指山都要求需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，但都有一个很明显的一个问题，就是政府对海口市的老主区域、三亚市的主区域、琼海市的部分区域进行了加码，其它规划地区依然没有加码，这也表明了政府背后的目的还是抑制炒房，稳楼市，去库存。

对于这样的楼市调控，更多的朋友是在担心，后面其它的市县会不会也接着有同样的政策出台呢，让部分想买以及把控不准的朋友，很摸不着头脑。之前安老师对于关于这类的政策在朋友圈发布过很多的观点，感兴趣的朋友可以加微信（hnanlaoshi）看朋友圈，虽然现在跟海南年前后的2个月对比，属于相对比较淡的季节，在今天住宅土地资源匮乏、房源紧张，假如房产还是出现较大的价格波动，其它市县出现类似的调控也是非常大的概率。

但是对于海南这些限购的区域，很多都是靠外来购房者群体消化的城市，这种围栏限购策略会持续多久呢。谁也说不准，假如在这种调整后，市场出现特别明显的波动变化，加上全国整体的大市场变化，也不排除政府没有到一年、两年就取消这这个限购条令。

我不太建议大家一直盯着本轮的市场调控，把目光放远一些，对于想购房的人群不要忘了最初的购房初衷，把控自己的节奏，而不是把交给市场去决定，而是要自己把控。

那今年到底会不会调整下降了，我的看法是今年下调的趋势我是暂时看不到，按照以往的经验，对于这种暴涨的市场环境，加上政府的连续调控反应到市场上面消化，是需要的一定的时间周期的，一般是半年到一年，而海南的楼市的火爆人流量流入周期又是后半年第四季度开始，那时市场的消费力又是最强的时候，要想在调整后期内让楼市降温是一种及其难的，我相信很多人在买房之前，会参考众多的楼市舆论来影响判断是否需要买房，因为你根据舆论判断市场以后必然存在一种追涨心态，如果此时舆论唱衰房价你很可能不会选择入市，但很有可能又是房价触底反弹，不管市场怎么变，但不要忘了自己的购房初衷，不要过于相信媒体舆论。

这时候来海南买房最容易忽视的问题

对于海南现在的市场环境，很多购房者确实蒙圈，本来自己想看好的楼盘现在却因为要交社保条件不够，不能进行购买，而有的因为上涨的高额的房价又打乱了自己购房的阵脚，而却忘来自己为什么来海南买房的初衷，盲目性购房，犯了很多不应该犯的错，现在有好多客户本想过来海南本初衷是想来海南买房养老，结果来了之后听销售忽悠这个楼盘有投资价值、这个楼盘未来的规划特别好等因素诱导而跑去不是买养老房而买度假房海景房。

而有的的购房者也缺因房价上涨，预算超出自己的预期，跑去偏远的市县区买房。买了一栋孤零零的一幢楼和一个小区，周围什么都没有，买房除了居住还有生活，那样的环境不叫生活。生活是与我们密切相关的方方面面比如柴米油盐、交通出行、周边环境等等，现在千万别别因为情况有变而乱了阵脚而盲目购房。

还有很多类似的例子，这都是我在一线市场的时候经常遇到碰到情况，安老师还是期望购房者不要犯这些低级的错误。之前我们一篇文章有针对性写梳理购房者的需求定位的文章，要是需求还是很清晰的朋友可以阅读：2017海南购房攻略，手把手教你如何买房

聊了这么海南的发展情况以及楼市现状，我们也来聊聊海南的未来。

海南省政协常委、省金融发展促进会会长王一林：未来5至10年海南旅游房产依然乐观

王一林：未来5-10年，海南旅游房地产业发展依然比较乐观。说出此观点主要是基于以下几个方面的原因

1、一是我国城镇化还在途中，2016年，我国的城镇化率达到了57%，户籍城镇化率达到了41%;2020年，城镇化率达到60%，户籍城镇化率达到45%

2、到2020年，中国将全面建成小康社会，届时人均GDP将超过一万美元，居民收入大幅提升，恩格尔系数进一步降低，追求健康生活环境的物质基础更加坚实，改善型、养老型住房将成为新的“刚需”。

3、人口老年化比例加大，海南独特的生态资源为养老健康产业提供了广阔的发展空间，“银发经济”必将成为海南经济发展的一个重要产业

4、海南的基础设施建设，还是医疗、教育、文化、卫生、环境保护、人口素质等都发生了极大的变化，海南宜居的短板得到了极大的改善

5、我国大部分地区的环境污染状况短期内难以得到根本的改善，包括空气、水、土壤等，海南在这方面的优势比较明显

海南未来的走向

代省长沈晓明表示，海南未来发展应强化全球化意识，体现更多国际化因素，在体制机制创新上下大力度；做好海洋文章，不断提升海洋产业的产值；做好现代化服务业文章，调整第三产业内部结构，大力发展现代服务业。

海南现在发展如此之快，主要靠的是全国的资源。中央政府发布的2010年印发的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设的若干意见》里面的核心内容要点就是，整体目标就是：2020年间初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

海南国际旅游岛的战略定位，打造成我国旅游业改革创新的实验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。

生态基础上全面进行产业结构调整升级

政府特意强调，所有的发展都在建立在保护生态环境的前提上。主要有绿色旅游、邮轮、高尔夫等特色产业、开发精品景区；开发热带滨海海洋旅游产品，如海上运动、潜水等；支持发展高品质端星级宾馆、度假村、避寒、养老等不同需求的度假居住型房产；支持建设大型免税商场，支持发展大型旅游品牌企业；积极发展现代农业等。

对基础配套设施上全面升级

基础设施功能的建设主要包括光网、电网、气网、水网、省域路网(包括机场、港口、铁路、公路)五网的建设，在海南环岛高速、环岛高铁已经建成。未来几年，文昌至琼海博鳌、万宁至儋州洋浦、琼中至乐东高速公路，着力构建“田”字型高速公路主骨架，织起贯通全岛立体交通网。岛内将形成“两小时交通圈”。

教育资源的升级

聊海南的发展，很多人肯定会提到薄弱项海南的教育资源，这一方面影响很多高素质人才难下决心到海南发展。从2015年起三年内，海南投巨资，在全国范围内，为各市县中小学校和省属中学引进６０名优秀校长，覆盖小学、初中、高中三个学段。

已经落地的一批知名分校，如中国人民大学附中、附小，北京大学附中、附小，清华大学附中、北京师范大学附中、中央民族大学附中、北京海淀外国语实验学校等等。

教育软硬件的升级，已经吸引更多知名企业落户海南，加快推动服务的集聚发展，未来10年这方面会更加明显。

医疗资源的升级

目前，引进多家著名医疗机构在海南设立分院。如解放军总医院（301）海南分院已经建成，恒大健康与哈佛医学院布莱根医院合作的恒大国际医院2017年开业，这是世界顶级哈佛医学院，首家国外合作的医院；正在洽谈托管与分院建设的还有四川华西医院、北京协和医院、北京宣武医院、中国中医研究院等。

正在建设的博鳌乐城国际医疗旅游先行区，目前已有国际国内20多家特色医疗与健康机构已经入驻，截止目前海南已经有超过10家三甲医院，未来会越来越多。

总结：海南旅游、养生、消费大省已经初见雏形，在海南，我们看见三亚拔地而起的各类特色度假酒店、海口的大范围的改造城中村计划、新建的各大免税商城、各大广场，这些都是政府这几年的努力成果也在朝着目标一步步迈进。我们的岛民和外来的岛主，也都是其中的收益者。

对于海南楼市的未来，并不是由购房者自己的主观臆断就能决定的，而是受市场、政策、供求关系等多方面影响的。

关于如海南养老、雾霾、度假地产兼顾投资以及海南楼市政策解读可加安老师微信，hnanlaoshi进行交流