5月的一个上午，晋江市陈埭镇那条宽不足16米的鞋都路两侧，鳞次栉比售卖鞋材的店铺陆续开始营业，这些店铺从皮革材质，再到网面材质，乃至鞋带等辅料一应俱全。街道上热气蒸腾，而这些店铺大多冷清，只有几家比较大的店铺还偶有客户来拿货。

陈建是源峰皮革的送货员。“通常只有当天才知道要送货去哪里。“陈建从开票员手中接过订单后介绍，今天工作量不算最大的。“大的时候，要靠7米长的卡车拉来，送的都是像安踏、匹克这种大厂。今天的单子不大。不过有段时间没这种大单子了。”

一位空闲的店主说，过去的鞋都比现在热闹好多。“过去全中国的人做鞋都要在这里批发原材料。甚至不止中国人。很多黑皮肤的，还有韩国越南的都会跑到这里来拿货。几年前，早高峰晚高峰这里堵的水泄不通，没有一个小时别想通过这条路。现在都分散了，还有不少搬到了新鞋都去。”

店主所说的新鞋都，是坐落于晋江市晋新北路的晋江国际鞋纺城，距陈埭镇鞋都路（当地人为了区别两个市场，将之称为旧鞋都）约8公里。新鞋都在今年4月低调地开始试营业。由于旧鞋都的交通以及规划等原因，造成了市场运作机制缓慢。而新鞋都由晋江市财政局以及晋江市陈埭投资发展有限公司出资设立，政府希望可以将晋江国际鞋纺城打造成当地的一张新名片，甚至打造成亚洲知名的鞋料原材料批发中心。

陈新发做鞋料生意已经超过10年了，眼下在新鞋都和旧鞋都各有商铺，售卖鞋带、纽扣等辅料。他现在日常的状态大多是有时间就来新鞋都的店铺看看，其实也没什么生意，毕竟很多店铺还没有装修好。转一圈之后，就还回旧鞋都那边去。“政府说（旧）鞋都肯定要搬，而且这边的租金也不高，所以就两边一起开着店。”陈新发说。有同样经历的还有做缝纫机销售的李康磊，他甚至和进店的客人问起了其他的生意门道。“我们做上游缝纫机的，生意冷清的很。最近几年关厂的情况一直都有，厂一关账就收不回来了，影响太直接了。搬来这里也是想看看有没有什么别的机会。”李康磊说。

事实上，多数做鞋料生意的企业主对于新鞋都还处于观望期，两边同时经营的情况并不少见。

变迁

陈埭镇的丁氏家族先祖为元代回族政治家赛典赤·赡思丁，其后裔为躲避战乱逃到离泉州约十公里的晋江陈埭镇隐伏耕读。他们以商贾身份作掩护，以赡思丁的末字“丁”取了一个汉姓。

如今，丁氏家族迁移定居的陈埭镇，成为了福建乃至中国闻名的鞋都。作为福建经济最发达的乡镇之一，陈埭镇2016年完成工业总产值534.5亿元，财税收入22.55亿元，远超福建省其他乡镇。经商的氛围也直接让当地诞生了不少上市公司。从陈埭镇走出来的上市公司包括安踏体育（02020.HK）、特步体育（01368.HK）、361度（01361.HK）等，这些上市公司的总裁和创始人，无一例外姓的都是丁。

陈埭镇与鞋子的牵绊已经长达40多年。早在上世纪80年代，做鞋卖鞋成为了当地的风气。而福建人家族经商的特质也让这股风气逐步蔓延。同时，鞋材市场的交易地大多集中在此。

这里的旧鞋都由金龙集团投资建设开发，以房地产模式进行开发经营。因此在完成销售没多久之后，就已经不再参与管理运营。现在，这里商户虽然集中，但没有人管理，也没有对外宣传招商引资。洪昊的这家皮革店在这里已经常驻了超过20年，可以说是最早的一批店家。在他印象中，鞋都并没有统一对外的宣传，而且出租率并不高。福建晋江鞋坊城有限责任公司总经理李宵还也称，别看鞋都一楼生意很好，二楼以上大多数都是闲置的。“商户买下租铺后，开发商没有统一的运营管理，没有人流生意不好，很多都转租了。二楼以上当成仓库的情况很多。”

2016年，晋江的工业总产值达到了1620亿元，相较2014年提高了8.57%。但这些数据对于洪昊而言却没有太大意义。“我们这些中等规格的店生意很不好做。我们拿不到像安踏这样大厂的单子，他们都有自己的供应商；这几年很多小鞋厂倒了，这对于我们来说影响很大。有些欠债就没有办法还，到法院告也没用。这种倒闭每年有3%-5%的比率。”如今儿子洪子祺也子承父业参与了门店的经营。他在思考如何把互联网思维运用到了门店经营。“这两年市场越来越透明，利润肯定会越来越低。”

新鞋都晋江国际鞋纺城规模以及规划，都远大于旧鞋都。晋江国际鞋纺城建筑面积56.4万平方米，四幢主楼以景观服务中轴连接。专业市场面积26.4万平方米，分为地下一层和地上五层的建筑。共设有1800个标准铺位以及2700个停车位。其中一层、二层以及三层分别入驻皮革、面料以及辅料店家。不过目前的人气一般。

这里的运营主体为福建晋江鞋坊城有限责任公司，晋江国际鞋纺城由晋江市财政局以及晋江市陈埭投资发展有限公司出资设立，持股比例分别为51%以及49%。

新鞋都2013年动工开始建造，2015年下半年正式开始招商引资，直到2017年4月才开始试营业。如今晋江国际鞋纺城采用的是付三租五的政策，即签订五年的租金合同只需要支付三年的租金。这种变向的让利行为在商户间引起的反响却相对有限。“租金是要先付，免的是后两年的租金，其实吸引力并不大。”对于此，李宵还的解释是，前期的晋江国际鞋纺城，需要客流量。

升级

“陈埭镇政府以及公司都意识到了商户搬迁的意愿并不是很强烈，当然这也可以理解。现在是新老市场的交替，这种情况很正常。老市场的人流量还是在的，如果一部分商户先搬到新城，客流就会被拉走。针对这种现象我们也在对一些大户做些疏通工作，希望他们带头先做起来。”李宵还称。另外，鞋坊城还聘请了运营义乌小商品市场的团队对新鞋都进行管理运营。

商户不愿意搬迁的另一个原因，和资产保值有着直接的关联。陈新发在旧鞋都的铺位是自己当时是花了30万元买下来的。“那里客流量很大，现在这个门店如果转手的话至少可以有几百万。但是一旦把鞋都迁址，客流量流失了之后门店价格肯定就往下走了，这很明显是资产缩水嘛！”

有不少当地人表示，晋江青阳鞋材批发市场将会搬迁至旧鞋都。晋江青阳鞋材批发市场是当地有名的成鞋批发一条街，不少品牌的库存鞋都会在这里销向全国。对此李宵还表示一切都还在计划中。“我们计划将原鞋都改建成生活社区，并准备招商大型的城市超市，附近还会建设单身公寓等配套设施。目的就是将原有商户的资产价值继续保留。当然青阳鞋材批发市场也有可能会搬迁过去，不过还在计划中。”

无论商户愿不愿意搬，鞋都的迁址却是大势所趋。李宵还表示，晋江国际鞋纺城投资额高达15.5亿元，建成后交易额预计可达200亿元，周围还将新建一系列的配套设施，包括仓库、写字楼、运动场等等。目的是为了带动客流，建成在亚洲乃至世界都有影响力的鞋材原材料批发地。

2015年，晋江市制鞋业产值为1066亿元，仅增长1.9%；鞋服针纺织品行业实现销售额365.90亿元，增长12.3%，增幅比上年回落23.6个百分点。2016年，制鞋业产值1125亿元，增长3.9%。

由于行业瓶颈、市场管理等因素的制约，陈埭镇鞋纺行业已显露出“疲态”。事实上，晋江国际鞋纺城的建设，与近年来工厂的倒闭以及外迁有直接的关系。

公开数据显示，包括匹克体育、361度等晋江市的港股上市体育用品公司，2007年行业增速达到90%以上，2008年的增速仍维持在75%以上。但是在2010、2011年后两年增速连续下移，到2012年收入增速下滑4.77%。匹克的营业收入和利润增速甚至呈现了负增长。

李宵还介绍，在声势浩大的去库存之后，陈埭镇有不少小工厂已经由于资金流等原因被迫关闭。另外国内劳动成本的逐年提升，陈埭镇已经有不少代工厂迁移至了东南亚地区。长此以往，对于税收的影响将日益扩大。“对于工厂迁移这种市场行为，陈埭镇政府无计可施。在经过多方面的调研后，我们认为将鞋类的原材料销售留在陈埭镇，无论工厂搬得多远，最后还是要回到陈埭镇来采购。”

对于未来，李宵还显然还有别的打算。“等过几年做到了影响力，晋江国际鞋纺城未来还会发布鞋材指数等市场指标，做到产业链的中心。最后辐射到东南亚，乃至整个亚洲国家。”

晋江国际鞋纺城转型升级的背后，是整个产业的升级。一旦晋江国际鞋纺城最后顺利招商引资并成功吸引客流，未来商户将会面临充分的市场竞争这一问题。鞋纺城的设计方面有集中度这一特质，即同一类辅料将在一层区域内销售。充分竞争的特性势必会让商户之间以价格战的方式吸引客户。对于这一问题，李宵还以及晋江国际鞋纺城报以的态度则相对积极。“我们如今也在转变思路，充分竞争之后的结果就是优胜劣汰，将一些竞争力不强的企业淘汰出局。而且原材料价格的下降也有助于鞋类的整体价格下降。对于产业方面是一件好事。”