【独家】万科52亿接盘“拯救”西部第一高楼项目瑞安净赚14亿|界面新闻

52亿元接过一个烂尾项目，送给对方14亿元土地溢利，万科做了一笔什么买卖？

5月26日深夜，瑞安房地产发布公告宣布，将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价卖给了万科。万科又一次扮演了罗康瑞的拯救者角色，因资金链断裂已经停工超过三年的重庆天地迎来了新生。

2003年，瑞房拿下了重庆天地的旧改项目，希望建设一个庞大城市综合体，其中468米的超高层嘉陵帆影被称为“西部第一高楼”。重庆天地包括了58万平方米住宅用地、454万平方米商业用地和38.6万平方米商业综合体地块（嘉陵帆影23万平方米）。

界面新闻记者获取的一份文件显示，瑞安当年拿地的土地出让金仅仅为921万元，加上拆迁费、契税和其他成本，总的土地成本为6亿元。而在此次万科和瑞安的交易中，对重庆天地净资产的估值为52.18亿元。万科因此拿到了11宗空地和3宗在建和停工（嘉陵帆影）项目。

罗康瑞拿地14年，这次交易能带来多少利润？

界面新闻记者了解到，在万科之前，一国有大型开发商曾有意收购重庆天地，对其估值为45亿元。根据他们的测算，瑞安在没有风险及減少利息支付下，可直接赚取土地溢价收益7亿元人民币。

该国有企业的报价最终没有被瑞安接受，如今，万科入主重庆天地，将报价提升到52亿元，这也意味着，瑞安直接可以获取14亿元土地收益，而且因为持有项目20%的股权，可以分享后续收益。

2013年，重庆天地陷入停工，2013年春节前，嘉陵帆影主塔现场的动臂塔吊已经撤走。

根据重庆市渝中区政府的官方消息，嘉陵帆影在内的工程停工是因为重庆轨道交通9号线调整和江北机场新建跑道等原因，进行调整。

实际上，停工的原因是瑞安的资金问题。因为不仅重庆项目，瑞安在大连的项目也已经陷入麻烦，罗康瑞向外兜售其在内地项目时，曾提出了将重庆、大连和盈利状况良好的上海瑞虹新城项目打包，以提高吸引力。

瑞安在内地的项目大多是以旧改获取，拆迁安置旷日持久，对其资金链提出极强的考验；再加上瑞安项目中商办项目占多数，更加拖慢了其周转率。因此，在住宅市场不旺盛的市场，瑞安往往陷入泥潭。

这样的矛盾，在重庆天地更加明显。熟悉情况的内部人士告诉界面新闻记者，重庆天地的住宅价格一直涨不上去，而剩下的450万平米商业也存在位置和交通的缺陷，比如嘉陵帆影原来的建筑架构太密集，五楼的轻轨未来要有交叉交接工程，工作繁杂，是他们最复杂的项目。

此外，他认为虽然重庆天地属于传统核心区，但受限于片区的特殊地形，与其它区域连接度较差，商业面临较大挑战。而且未来轻轨站对持有物业利好有限。

界面新闻记者了解到，根据瑞安的测算，算上一切成本，重庆天地的总开发成本为44亿元。前述有意收购重庆天地的国有开发商认为，重庆天地接下来需要大量的资源投入、并且需要严格控制成本，否则会导致数以十亿的亏损。

不过，这已经不是罗康瑞需要担心的了。

2015年前后，瑞安房地产调整策略，“转守为攻”，先后出售包括企业天地在内的大量商办物业，并宣称52%资产可供出售。