我们今天要说说高低配楼盘（高层+别墅的组合）长久存在的资源矛盾！

高低配楼盘是目前成都市场上一种最普遍的混搭形态，同一个楼盘，高层和别墅之间设置隔离带，不同的大门进出。这很好理解，毕竟别墅价格更高，必须要体现别墅的价值，彰显项目品质。从表面上看，这无疑是个双赢的局面，但我们也不能忽略别墅占地大，占有大多数的地块资源，大量的业主被挤压到更小的空间，这似乎对高层业主有些不公？

开发商为什么要做高低配?

每个地块都有严格的容积率限制和限高的要求，开发商在做这样的产品时肯定也会考虑到获利的最大化。举个最简单的列子，同样是3.0的容积率地块，我们可以20层左右的纯高层项目，也可以做40层的超高层+部分别墅。那种产品的客群更广，更容易获利，开发商都有精细的测算。

我们来看看锐理机构去年对龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、首创娇子1号三个项目的货值测算。

（价格以单个项目同类产品的首次成交均价为参照，未计算市场涨幅，并且考虑到成都纯高层住宅售价略低于高低配高层售价。）

▲表一：现有高低配产品货值测算

▲表二：纯高层产品货值测算

从上表中可以看出，不同区域的项目打造高低配产品的货值会比纯高产品的货值高，显然利润也更高。在今天地价疯狂的背景下，可以预见到“地价和指标”的关系，也可以预见到未来“小高层社区指标被两分成了超高层+低密度”是个大概率应对做法。

但是，别墅区的高层真那么好吗？

对于普通购房者来说，“高低配”感官上似乎比纯高层楼盘品质高，价格比普通高层贵一点好像也能接受。对于别墅购房者而言，而“高低配”中的别墅产品恰好也降低了购房者住进别墅的门槛。

实际上，某些“高低配”的高层都是刚需户型。同一个项目，大部分资源被别墅区掠夺，别墅区与高层区无法互通，同样的物业公司因为物业费不同，受到不同的对待。这些“高低配”中的高层甚至不如普通的纯高层项目。不信我们来看看下面这个项目！

成都某高低配项目总规图

想住通过肉眼目测，6栋高层，22栋别墅，高层项目的占地面积大致为项目总占地的1/4左右，别墅用地占3/4。虽然高层前后视野无遮挡，但是我们也能很明显地看出资源分配不均，高层住宅人口密度大，活动空间却被挤压得很小。

当然，市面上也有规划合理的高低配：

同样的容积率，高层和别墅分成完全不同的两个区域，互不干涉，在规划上也不存在太多的偏袒。这样别墅占地少，高层密度相对较低，开发商的利润可能会打折扣，但是这样的开发商真的也算是良心企业了。

设计不合理 业主之间的矛盾不断

由于政府命令禁止纯别墅用地建设，打着高低配的综合型住宅项目应市而生。高昂的土地成本和资金成本倒逼开发企业忽视整体社区的舒适度，自然而然的去寻找和选择总货值更高、利润更大的物业组合。

依然记得去年浦东一高低配楼盘，别墅业主强行用运渣车堵住高层住宅和别墅之间的小门。其原由是小区公共设施配套几乎都在别墅区，高层业主只能走内部小门进入别墅区，这样引来了别墅区业主的不满，不让高层业主进入。

换位思考一下其实不难理解，多花钱的别墅业主认为该享受更多资源。但是业主的做法简单粗暴，不仅仅是拉开距离，更是矛盾的激化。

作为邻居难免长期相处，这样的矛盾不解决，高层业主和别墅业主之间的阶层划分就永远存在。如何用不突兀的产品表现出对双方的尊重才是开发商产品设计时应该考虑的问题，而不是一味地追求利润。

对于普通购房者而言，在选择高低配的同时应该考虑到产品是否符合自身的需求，对视野要求是否大于活动空间。而对于开发商则更应该考虑到人性化的需求，在这种做法中，单价是强化还是弱化？规避后期不同业主之间会出现的矛盾点，树立口碑才是企业发展长远的路。