一上海购物中心存量情况
1.存量市场建筑面积及体量分布情况
截止2016年底上海存量购物中心181个，商业总建筑面积1390.3万㎡。
存量购物中心的分布图
（数据来源：中商数据）
其中2016年全市新增购物中心33家，商业建筑面积达248.7万㎡。
2016年上海新增5-10万㎡购物中心占总供应商业面积的55%，开业集中度较高。
（数据来源：上海购物中心协会）
就存量市场的社区商业总量而言，2016 新增 “小而美” 的社区商业供应占比减少，5-10万㎡供应集中。
3万㎡以下小体量社区商业存量市场供应充足
而2016年新增小体量占比大量减少，5-10万㎡供应集中
（数据来源：上海购物中心协会）
2.存量市场情况区域分布及开发商情况
至2016年底存量市场中，有中心城区购物中心87家，面积达630.1万㎡，占商业总建筑面积43.5%。
中心城区存量集中，城郊区其次
中心城区小体量项目超过一半，其它区域各体量较为均衡
（数据来源：上海购物中心协会）
民营开发商开发的商业面积占整个存量市场 50.43%，同时民营开发商也是2016年开业主力军。
（数据来源：上海购物中心协会）
民营开发商在存量与增量供应中为主力军，市场活跃度高
国企开发商增量供应其次，在上海市场表现活跃
（数据来源：上海购物中心协会）
3.2016年购物中心总体营收及业态营收情况
2016年全市购物中心营业收入总额超过1500亿元，占全市社会消费品零售总额的14%，同比增长10.2%。
（数据来源：上海购物中心协会）
零售业态总体营收增幅逐步下滑，健身护理等新型服务业态和餐饮需求旺盛，营业收入的6年年复合增长率分别为33.6%和21.2%，成为购物中心的主要营收增长驱动。
（数据来源：上海购物中心协会）
（数据来源：上海购物中心协会）
4.2016年存量市场坪效分析（一）
根据对161家购物中心数据的分析，2016年购物中心总体坪效为1.04万元/㎡/年。中心城区购物中心体量5-10万方的项目坪效1.78万元/㎡/年，高于平均水平。
中心城区5-10万㎡体量坪效最佳，5万㎡以下小体量相对空间盈利能力偏低
远郊区总体坪效优于城郊区
（数据来源：上海购物中心协会）
5万㎡以下购物中心局限于业态配比和辐射能力，坪效偏低，仅为0.86万元/㎡/年。城郊区购物中心受人口结构和消费习惯影响，坪效普遍较低。
5-10万㎡ 购物中心部分项目坪效出众
15万㎡以上坪效普遍偏低，坪效有待提高
（数据来源：上海购物中心协会）
5.2016年存量市场坪效分析（二）
2016年中心城区的平均坪效1.37万元/㎡/年，领先其他区域。
中心城区坪效保持高位，高于上海平均坪效
城郊区坪效偏低
（数据来源：上海购物中心协会）
161家购物中心中，103家坪效低于1万元/ ㎡/年， 占比6成以上生存压力较大，运营能力堪忧。
161家中，有72家购物中心坪效低于6000元/ ㎡/年，生存压力较大
59家购物中心超过1万元/ ㎡/年，其中 37家集中于中心城区，表现突出
（数据来源：上海购物中心协会）
港澳台开发商项目坪效突出，运营能力较强。
外资及国企开发商项目坪效突出，运营能力较强
内资项目坪效较低
（数据来源：上海购物中心协会）
二上海2017-2018年购物中心新增供应情况
1.2017-2018年新增供应趋势分析
2016年实际新增供应趋势放缓，未来仍有大量供应入市，2017年至2018年预计新增供应65家，造成短期供应过剩。
至2016年底存量市场
（数据来源：中商数据）
2017年入市供应有6成项目位于外环以外，商业外围化趋势愈加明显。
2017-2018新增供应
（数据来源：中商数据）
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
远郊商业以大而全的区域型购物中心为主，中环则多分布特色体验型商业。
外环外——远郊区域配套购物中心
上海颛桥万达 10.2万㎡
上海五象城Xcity 6万㎡
上海百联崇明商业广场 18.56万㎡
中环——特色体验型购物中心
上海新华红星国际广场 24万㎡
上海真如星光耀 4万㎡
上海华润万象城 24万㎡
内环内——中心城区补充型购物中心
上海LuOne凯德晶萃广场 9万㎡
上海尚悦湾 16.4万㎡
上海静安大融城 19万㎡
上海协和城 10万㎡
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
2017-2018年新增供应各体量分布较往年均衡，10-15万㎡体量供应较为集中。
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
2016年经济增长放缓和竞争加剧所带来的压力明显，总体项目延迟入市率高达22.4%。
民营公司依旧为开业主力，占新增商业面积的55.2%。
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
三上海购物中心特征分析
1.餐饮业态注重多核竞争
餐饮成为购物中心的重要配比，但同质化严重，具有独特性的餐厅更易受到追捧。
上海餐饮消费人均为87元，位列内地第一
上海对外国美食钟爱有加，三大最热门菜系分别为西餐、本帮菜和日本菜
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
上海热门餐饮品牌多注重网红营销或打造体验型餐饮，在经营饮食文化的同时注重多核竞争。
上海部分热门餐厅
鲍师傅
网红小吃
喜茶
网红小吃
暗恋桃花源
江南意境
大董
米其林/意境菜
桂满陇
江南风情
稻香
香港餐厅
哥老官
重庆味道
外婆家
杭帮菜
上上谦
明星标签串串香
Mr Nice好好先生餐厅
西餐甜品
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
2.上海的IP营销发展潜力可观
2016年上海购物中心最受欢迎的IP主题展达28个，对IP营销的利用频次高，效益明显。
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
IP营销类别广泛，对客流提升与营业额明显易测，可结合热点广泛，挖掘潜力大。
30-45天的营销时间吸引客流效率最高。
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
3.商圈与客流辐射情况分析
中心城区商圈分布密集，客群就近消费较为明显。轨交沿线客流拉动显著，不过商圈较难实现跨江吸引客群。徐家汇、陆家嘴最具吸引力商圈 ；大宁、五角场商圈本地化客群明显。
上海九大商圈客流量排名及客群来源分布图
商圈消费就近原则
本地化消费仍占主流，根据城市热力，即使市级核心商圈，核心消费客群以就近工作及居住客群居多，离开商圈越远人数越少。
轨道交通沿线客流拉动显著
轨道交通对延展客流来源地作用显著。例如：大宁商圈客流高度集中于1号线以北沿线客群；徐家汇客流沿1号线和9号线向西南方向延伸。
跨江消费较弱
尽管有多条跨江地铁、大桥和隧道，但商圈的客流来源仍然很难跨越黄浦江。即使是淮海中路、南京西路、南京东路等城市核心商圈，起客流绝大部分客流仍然来源于浦西。
（数据来源：中商数据）
四重点城市购物中心发展对比
1.2016年购物中心发展城市对比
上海2016年新增购物中心数量33个及面积248.7万㎡，荣登一线城市榜首。深圳上海占领在建购物中心面积榜首，成为目前开发商进驻和扩张的首选区域。
2016年上海新增购物33个，总体量248.7万㎡
领跑一线城市，体量比深圳广州总和还多
（数据来源：上海购物中心协会）
2016年在一线城市中，小于3万㎡小体量购物中心供应面积普遍偏少
北京大体量购物中心供应量巨大
（数据来源：上海购物中心协会）
中国在建购物中心面积是全球的六成
其中深圳未来供应面积为全国领先，超过九成新增面积集中在非核心商圈（ 数据截止至2016年底）
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
五上海购物中心发展前瞻
1.新城区的购物中心发展机遇
随着上海城市规划多中心发展，诸多新城区成为未来发展重点方向。
2016年-2040年上海市总体规划，将宝山、闵行、虹桥等纳入主城区管理，将嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等培育成有辐射带动能力的节点城区
（数据来源：上海统计2016年年鉴）
职住平衡比例=就业岗位数量/常住人口数量
宝山、奉贤南桥、浦东南汇区域职住极不平衡，就业岗位远远低于常住人口数量
（地名依据：上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要及1966计划）
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
在新增需求及就业结构性优化的同时，职居商中心的形成，将为购物中心发展带来共赢机遇。
浦东、闵行、宝山位列两年来人口迁入前三名地区
闵行虹桥、宝山、奉贤南桥等区域大量就业人口跨区就业
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
2.以公共交通为导向（TOD）的城市购物中心新机遇
上海以地铁为代表的的轨交发展迅猛，未来规划将依托公共交通系统，发展集约型TOD城市布局。
TOD: 以公交、地铁为中心、5～10分钟步行路程为半径建立中心广场或城市中心
上海地铁线路与里程历年不断增加
上海2040年新一轮的规划将依托轨道交通网络，实施集约紧凑的TOD（transit-oriented-development）发展模式
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
轨道交通使沿线的商用物业成为潜力最大的物业类别，同时轨道交通拉近了既有商圈的距离，对竞争者差异化提出更高要求，商圈特色细分化成为必然。
2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1km，2/3 的新增购物中心离地铁站距离800m内
轨道交通拉近了既有商圈的距离，对存量与增量市场提出了更高的差异化要求
（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
3.线上线下的融合趋势加强
线下优势：
体验、服务、仓储、选择面广、支付查询便捷
线下 （仓库+体验+服务） 线上
线上 （支付查询+物流） 线下
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