一说到房地产投资，宜信财富新加坡公司董事总经理张鹏就非常兴奋。

张鹏一直专注于房地产投资行业。2004年大学毕业后，他在一家美资地产PE工作十年，奔波于上海、香港两地，做中国地产项目的直投。2013年因为想看看外面的世界，张鹏来到新加坡加入另外一家美资地产PE，对亚太新兴房地产市场进行投资。

现在，张鹏负责宜信财富全球房地产投资母基金。这只两年前成立的基金，规模已达15亿美元，与KKR、铁狮门等全球顶级地产私募机构达成合作伙伴关系，旗下有6只基金。

从房地产投资来说，所有人都说最关键的三点，是地点、地点加上地点。但张鹏感觉对于中国资本投资到全球房地产里面去最重要的恰恰不是这个，他说：“我个人感觉中国资本投到全球房地产最重要的是合作伙伴，跟谁合作投资是最关键的。”

张鹏所做的房地产母基金就是要选择全球最顶级基金管理人发行的基金。选择投资人和投资策略，投资方向，看他今后的管理能力和退出能力，同时也要加上自己对市场的判断。

“什么时候说NO比说YES更重要，这是我们的选择，也是我们能力的一个体现。”张鹏说，“全球排第二大的管理人跟我谈了好几次，他让我投南美洲，我不认可。”

目前中国财富已经到了走向全球配置的风口。

而房地产在资产配置中是非常重要的，不同的大学基金会和不同的机构理论都是不同的，但不管是谁，都认为房地产配置是非常重要的一部分。张鹏认为，这主要是基于以下几点。

首先，房地产是人类投资历史上最古老的类别，没有股票，没有私募股权，没有固定收益和对冲基金的时候就有房地产；第二，从资产类别的量上来看，房地产也是一个最大的类别，没有之一，所以它的重要性不言而喻。全球范围内，前25名财富管理机构资产分布，房地产占了将近一半；第三，从资产配置方面来说，房地产属于固定收益和VC、PE之间的类别，既具有固定收益比较保险的特点，也有VC、PE高回报的属性。但是房地产与VC、PE又不一样，它不存在翻几十倍、几百倍的可能性，应该是回报率在30%左右的项目。所以它既有稳定性又有较高的回报，是比较受欢迎的一个类别。

有一个数字，过去10-20年，美国市场的表现，从房地产ODC指数上看，美国核心型房地产的平均表现，跑赢美国标准普尔500指数和巴克莱资本美国总体投资回报指数。

张鹏说；“目前我们主要看美国、欧洲和亚太地区的投资机会。在亚太地区，日本、香港、新加坡、澳大利亚都是很好的投资市场，但不同市场有不同的机会点。”

对于中国的房地产市场，张鹏是长期看好的，并且非常愿意投资。因为中国的经济发展和城市化进程长期向好，做长期投资的机构不可能忽视中国市场。但中国房地产在现在的大基数上，已不太可能保持原有的增长速度，过去只涨不跌、怎么投怎么赚的时代也过去了。

张鹏认为，目前中国一二线城市的自用型住宅，一线城市核心地区的办公楼是可以投资的。物流地产、养老地产、旅游地产等细分类别，也存在不错的机会。但中国市场存在一定的政策和调控风险，市场化水平并未达到全球的标准化程度。

英镑大幅贬值之后，很多人认为英国已经成为全球房产投资的巨大洼地。张鹏说，“我个人非常看好伦敦市场。伦敦是欧洲第一大都市，比法国巴黎还要大，英国又是全世界最开放的经济体之一，法律健全，财务金融市场健全。房地产与其它资产类别相比流动性较低，是不动产。但是，英国恰恰是全世界流动性属于最好的市场之一，整个市场发展得很健全，英国房地产市场已经发展几百年了。”

地产是很有意思的资产类别，一方面分析大势宏观，真正要投资时一定要看微观。比如法国香榭丽舍大街，这条马路两边的租金价格都不一样。马路这边有阳光，欧洲人都喜欢阳光，所以价值就高，所以地产投资一定也要做微观分析。

观察伦敦房地产市场，也需要微观分析，金丝雀码头等受脱欧影响比较大，金融机构银行成天说要裁员要搬走，感觉不是很稳定。PE、VC机构为主的这些地区虽然也是最贵的地区之一，但PE、VC这些行业不受银行监管影响，该区的地产市场就没问题。住宅市场也得分开看，伦敦豪宅市场已经跌了差不多10%，今年还会继续跌10%左右，豪宅本地人买不起，专门卖给外国人，主要包括中东、俄罗斯、中国的买家。但是中阶层住宅市场还是存在一些机会的。

针对目前全球经济形势，张鹏给客户的建议是配置比例在20%左右，根据个人情况也可以微调。

他说：“中国人喜欢买房子，但是之前那种简单粗暴的方式去买楼是超级落后的投资模式，风险非常高，还是要做具体的分析。”