5月的成都是一年中最惬意的时节，走进新港联行满是绿植的露天会客厅，我们如约见到张红兵。

这位新港联行的董事长，儒雅健谈，偶尔会在聊到兴起时提高音量。他告诉房观察：“我们正在逐渐转型，重资产模式和大数据将会是新港的未来。”

提及新港联行，你或许并不熟悉。但翻阅成都商业地产发展史，许多你一定熟知的项目诸如新城市广场、龙湖三千系列、财富中心、银石广场、成都339，在开发过程中都有新港的身影。

这家起源于香港的企业，自张红兵接手后迅速扩张。全国布局、新三板上市、战略调整，今年已是他加入新港的第十二年。

新港联行董事长 张红兵

“每次拿到一样东西，我总希望可以找到它的规律，然后把它变成一个可复制推导、有逻辑性的事物。”早年数学和IT的学业背景，让张红兵看待问题总是讲求逻辑和理性，如此，或许你便能深刻理解新港走过的这些年，以及如今它正在谋划的方向。

房观察：是从什么时候开始思考这次战略调整？最近新港的业务有什么变化？

张红兵：5年前，我们通过探讨做了一次战略聚焦，决定今后重点主攻两个板块，以社区商业为核心的邻里中心和塔楼商办及公寓。“中小型开发商的商业物业全产业链服务商”是我们的定位。

商业地产范围广泛，而我们看好的是这两个领域的未来增长空间，基于这两个板块，新港的业务包含策划、销售、招商、运营、金融等五位一体的全产业链解决方案。

目前服务的项目基本也是围绕这两个板块展开，同期在操作的大概有30-40个项目，这其中，业务重心也已经由原来的偏前期策划、销售逐渐向后期的招商运营转移。

房观察：业务板块锁定后，城市布局上会如何选择？

张红兵：聚焦到2级省会城市。

一方面，北上广深等城市因为这些区域的土地会越来越稀缺，项目供应少，存量管理是主要的方向，并且开发商的需求更多地偏向于资本操作，所以一线城市并不是我们的主战场。

另一方面，我们会把人口基数300万以上且保持人口净流入、有轨道交通设施、有大规模旧城改造这3个条件作为筛选标准，以此确定是否进入某个省会城市。西安、长沙、石家庄等都是基于此标准选择进驻的。

房观察：未来两大主业务阵营之一的公寓，新港计划如何操作？

张红兵：事实上，我们会跟魔方公寓合作推出一个长租公寓品牌“魔方·依家公寓”。

魔方公寓背后的投资方华平资本，实力雄厚，魔方也是目前国内长租公寓市场中一个领先的品牌，经营经验非常丰富，而新港在获取大量房源方面具有先天优势。

因此，我们会偏向于解决前端房源的获取，后期运营则依托于魔方公寓的优势和管理模式，充分结合后形成一个新的产品线。

长租公寓是一个新兴业务，在发展初期势必面临资本的拼杀，曾经的专车市场、当下火热的共享单车领域都是如此。雄厚的资本可以支持你走得更远。新港想做一名长跑型选手。

房观察：打造长租公寓品牌、开发商业街产品，新港似乎有意在强化自己的产品线，这是基于什么考虑？

张红兵：必须承认，这是新港的一个遗憾。

过去十几年，我们在全国做了超过两百个商业项目。但专注做业务的同时，却没有过多地去提炼和积累自己的品牌。如果当年有这个意识，也许现在全国已经有100条新港街了。

当你持续地输出自己的品牌后，它会形成品牌价值，然后便于全国复制。所以现在，我们在围绕核心的这两个业务板块打造产品线。邻里中心板块，目前我们也已经形成3条街区型的产品线；塔楼部分，我们会做自己的“长租公寓”产品线。

房观察：你提到大数据会是新港未来的方向，具体会落点到什么业务板块上？

张红兵：基于数据分析的存量资产管理服务商，这是我对新港未来的核心定位。

以往的资产管理服务，依托的是各方的资源和经验，这种经验主义有它的发展瓶颈。当我向全国推广复制时，很难进行产业化，需要有更科学的决策依据，那就是数据。

新港要做的，是侧重于邻里中心的商业数据采集与分析。未来，我们期望通过一套完整的“全自动数据采集系统”来搭建新港的数据库。具体将会包括经营商家的营业流水（包括营业额、客单价等）、水电能耗、内外部人流量等类型的微观数据，以及来自于百度、大众点评、滴滴出行等区域大数据。

简单来讲，新港会为房东做资产管理服务，房东能随时了解到他的资产的最新市场价格和趋势。同时，房东将给我一个授权，我会要求租户使用我的数据采集系统，而我们也会向租户提供其经营状况评估和经营建议。

房观察：技术层面来看，新港会更加数据化。那经营方向上是什么发展路径？

张红兵：越走越重、定制式的发展模式。

过往新港是以轻资产的服务输出为主，到了新的发展阶段我们认为现有模式下利润空间变得有限。因此开始考虑定制的模式。即在项目规划开发前，我们便买入资产，然后按照我们的设想打造产品，再通过新港擅长的策划招商运营等系列动作加以包装增值，最后卖出或长线持有，为未来商业地产资产证券化做好准备。

当然，考虑持有的资产会以邻里中心型的商业为主。这也能够为我的资产管理服务板块提供更多的数据采集入口。我们相信，数据将会是新港未来的核心竞争力。

采访的最后，张红兵向我们抛出了一个有趣的问题。“你们知道成都哪里的小面馆成长性最好、经营最理性吗？”他略带神秘地说到，未来不久后，新港可以告诉你答案。