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一大批房企股权在交易所转让 华侨城“地王”项目在列

在近期多个股权转让项目中,华侨城转让的一处项目股权引起来市场的关注。

图片来源:海洛创意

资金链紧缺的压力已经在房企圈发酵。尤其之前曾不计成本高价拿下“地王”项目的房企,有的已经顶不住资金压力而出售股权。

6月8日,北京产权交易所信息显示,深圳华侨城股份以7.34亿元底价转让其100%股权控股的北京侨禧投资有限公司49%的股权,同时受让方还需支付44.49亿元的借款利息。而北京侨禧投资有限公司所持主要资产为一个位于丰台南苑乡的房地产项目。这一项目在2015年11月初,曾以83.4亿元土地拍卖高价名噪一时,成为彼时的丰台地王,亦是北京土地总价第三高。

而根据北京产权交易所披露信息,5月份以来,挂牌转让股权的房企项目数量大为增加。1个多月来,新增19家房企挂牌转让股权,挂牌价超过47亿元,其中,北京城市开发集团有限责任公司正在转让深圳市祈年实业发展有限公司100%股权,挂牌价10.51亿元;中国房地产开发集团有限公司挂牌转让中交(郑州)投资发展有限公司55%股权,挂牌价4.45亿元;中航万科有限公司转让60%股权等。

值得注意的是,挂牌价中,股权价仅占极小部分,大多数金额来自债权,即被转让房企需支付的负债及利息。

市场下行,资金收紧压力下,下半年卖股求存的房企恐怕还会更多。

同策咨询研究总监张宏伟表示,“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题,这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,它们极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。尤其是“地王”项目和企业,在楼市进入调整期的背景下,或面临生与死的抉择。

华侨城转让北京丰台地王49%股权 资金压力所致

在近期多个股权转让项目中,华侨城转让的一处项目股权引起来市场的关注。

深圳华侨城正在转让其100%控股的北京侨禧投资有限公司49%股权,转让底价7.34亿元。据信息披露,截至2017年4月30日,北京侨禧投资有限公司应付转让方华侨城的股东借款本金为90.8亿元。因此,意向受让方在支付7.34亿元底价同时,还须承诺提供44.49亿元的借款,用于向转让方华侨城提前偿还借款的借款利息,总代价51亿元。

北京侨禧投资有限公司所持资产系2015年11月初,华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元竞得的丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块。而之后,华润置地、招商地产均以成交价格超出地块授权价格为由退出合作,剩下华侨城股份单独操盘。

据悉,华侨城丰台南苑项目地上建筑面积23.94万平方米,扣除5.7万平方米配建公租房面积、5500平方米幼儿园面积及近3万平方米公共服务设施用地面积后,项目分摊至16.47万平方米商品房建筑面积的楼面价超过5万元/平方米,楼面价远高于旁边的天恒中粮地块项目。项目已于2016年开工,2017年1月项目建筑设计方案进行公示。

按规划,该地块需要配建的物业类型包括邮局、卫生所、电信机房、教育用地、社会福利用地、公交枢纽用地、文化设施用地等,建设规划难度较高,企业资金压力也不少。根据挂牌信息,北京侨禧投资有限公2016年末净利润为-2.6亿元。截至2017年4月30日,北京侨禧投资有限公司资产总计90.46亿元,所有者权益为-2.62亿元,负债金额达93.08亿元,这其中90.8亿元均来自股东华侨城的借款。

“华侨城项目在产品开发、资金、销售上都会面临巨大压力。”有知情人士分析认为。因此,华侨城急需寻找合作伙伴,既是资金的合作方,也是项目开发的合作方,以合力消化这一地王项目。

挂牌条件对资金的要求也很明显:标的企业(北京侨禧投资有限公司)有新的资金需求,受让方与转让方将按照持股比例共同向标的企业提供借款。同时要求,意向受让方应具有良好的财务状况和支付能力,其在递交受让申请的同时,须提供挂牌期间不低于本次挂牌价格的银行存款证明,若由多家银行出具的多个账户银行存款证明,出具时间须为挂牌期间同一时点。

一大批房企股权在产权交易所挂牌转让

“地王”项目风险大,甩包袱不失为化解公司风险的一种方式。不止“地王”项目,中小房企的生存环境也越发艰难。一方面,房企融资环境越发紧张,另一方面,来自限购限贷限售的调控收紧使得不少投资购房人群被挡在政策之外,楼市销售疲软态势开始显现。越来越多的房企开始甩卖股权以自救。

北京产权交易中心信息披露,1个多月来,新增19家房企挂牌转让股权,挂牌价超过47亿元。挂牌价中,债务偿还占据大头。而在此波股权转让中,项目布局大多数还是在销售市场比较热门的城市,其中一些还是大型企业的房地产项目。

其中,唐山中冶方舟房地产开发有限公司33.5%股权及17956.037071万元债权项目中,标的企业33.5%股权挂牌价格为8695.41075万元,债权挂牌价格为17956.037071万元。根据唐山中冶方舟提供的资料,列入评估范围中的土地还有部分拆迁户没有迁移,企业预计还需支出拆迁费用892万元。转让方为中冶时代置业有限公司,国有控股企业。

三亚建邦投资有限公司51%股权及11.8亿元债权正在挂牌转让中,转让低价12.09亿元,转让方为北京建工地产有限责任公司。财务信息显示,2016年度,三亚建邦投资有限公司净利润亏损1.18亿元,资产总计为11.27亿元,负债总计为12.08亿元。截至2017年3月30日,三亚建邦亏损2110万元,资产总计8.77亿元,负债总计12.38亿元。

而中航国际控股股份有限公司和中国航空技术国际控股有限公司正在转让中航万科有限公司(简称“中航万科”)60%的股权,挂牌价格未披露。中航万科的另一个股东是万科企业股份有限公司,持股40%。财务信息显示,2016年度,中航万科营业收入为23.82亿元,净利润亏损9.56亿元,资产总计为131.87亿元,负债总计为92.78亿元。截至2017年4月30日,中航万科营业收入为19.15亿元,净利润为2958.81万元,资产总计128.06亿元,负债总计88.67亿元。

据悉,中航国际和中航技术国际都是中国航空工业集团公司下属子公司。近两年,中航工业相继转让旗下房地产业务。

此外,北京城市开发集团有限责任公司正在转让深圳市祈年实业发展有限公司100%股权,挂牌价10.51亿元;中铁十五局集团河南置业有限公司挂牌转让中铁十五局集团都匀置业有限公司100%股权及债权;中国房地产开发集团有限公司挂牌转让中交(郑州)投资发展有限公司55%股权,挂牌价4.45亿元等。

2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑情况下,行业集中度加速提升已成为必然。明源地产研究院预测,到2020年,房地产行业前50强的年销售额必须在1000亿元以上。即未来2~3年楼市将进入新一轮的市场调整期,大量的中小地产企业将被其他公司并购。

来源:中国房地产网

原标题:一大批房企股权在交易所转让 华侨城“地王”项目在列

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