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存量资产持有方、教育培训机构、家庭消费群体三者的痛点催生出教育共享平台；虽然仍在起步阶段，商业模式尚待市场验证，但已获一定的资本关注。

教育共享空间是一个由商业地产空间业主/运营管理方为主导，依托在共享经济理念下，基于教育培训行业和社区学习消费群体提出的一整套空间解决方案。

通过教育共享空间，商业地产能得到稳定的客流与同业的聚集，培训机构的创业者能更合理控制成本、集中资源获取生源，家庭群体能得到一站式消费和更趋人性化的服务体验。

一、 背景

1、存量时代，商业地产痛点凸显

近几年随着城镇化推进步伐放缓、需求逐渐饱和，各城市出现了去库存的压力，再加上政策导向等影响，中国商业地产已逐渐从增量时代迈入存量市场的比拼，同时经历从重开发到重运营的转型期。

在此大环境下，如何更好的拓展商业地产业务、寻求新的业绩增长点，如何进行存量资产的内容再造和价值升级，如何有效盘活和提高闲置物业使用率、获取稳定现金流，已成为商业地产市场的新课题，也是基金管理人核心竞争力的体现。

2、共享经济迅速发展

共享经济模式主要存在三大主体：商品或服务的需求方、供给方和共享经济平台。共享经济的本质是整合线下的闲置资产（物品、存量空间）或社会服务资源，供给方通过在特定时间内让渡物品（空间）的使用权或提供服务来获取报酬，需求方则可以不直接拥有所有权的情况下通过租、借用的共享方式获取物品或享受服务。

随着“互联网+”概念的深入和社交网络生态的日益成熟，共享经济这一商业模式在国内获得快速发展，正越来越多的成为社会服务行业内的重要一环，特别是在住宿、旅游、交通及教育等领域，创新模式不断涌现。

3、 “房地产”+“共享经济”+“热点需求” = 创新空间

房地产的存量困境为创新空间的发展提供了原始动因，共享经济的商业模式则为存量资产改造带来“内容再造”的核心载体（平台）。

当前，基于“房地产+”、共享经济和热点需求（主题内容植入）的理念，房地产与众多行业进行了跨界整合，以求充分挖掘物业潜在价值，不同主题的创新空间也就孕育而生——“空间+办公”的联合办公，“空间+旅游”的民宿和“空间+教育”的教育共享空间等。这些共享空间已逐步成为地产存量改造的方向之一。

二、 教育培训机构及其空间需求发展

1、教育培训市场现状

国内课外培训市场长久以来被认为是有着巨大市场规模的领域。由中国教育学会于2016年底发布的《中国中小学课外辅导行业研究报告》显示，2016年全国参加过课外辅导培训的K12学生群体规模约1.37亿，预估市场规模超过8000亿元，培训机构的教师规模经估算在700万到850万人之间。

业态分散，行业集中度低

从当前整个校外培训机构的市场格局来看，大致由三级梯队构成，具体如下表所示：

从统计数据来看，第一和第二梯队合计只占市场总量的5%左右，而数量众多的第三梯队总体呈现品质参差不齐、分布分散、品牌效应弱等特征。这一方面说明我国教育培训市场远未达成熟，但从另一角度也反应出教育培训行业的发展潜力巨大。

中小及小微型规模居多，空间选择受限大、利用率偏低

中小及小微型培训机构通常受成本、行业资源、运营能力等因素制约，往往在空间选择上受限较大。但一般出于接近目标客群的考虑，培训机构在选址时又普遍倾向成熟社区周边商业物业。另一方面，各地政府正逐步加强对办学许可的监管，相对稳定、独立并能满足教学需求和规模的办学场所已成为办学的一个必要选项。

而在实际经营过程中，成熟社区商业往往租赁成本居高不下，而中小及小微型机构在原始积累期，存在开课难、招生难等棘手问题。因此，办学场地的实际利用率普遍偏低（销售课时无法充分覆盖物业租期），易导致培训机构一定的经营性困难甚至入不敷出。

从培训机构角度出发，传统租赁关系已无法充分满足其实际需求，所以要求新的办学空间能够在有一定附加值的前提下更具使用灵活性、成本弹性。

教育培训的终端市场需求大

根据中国教育学会报告中所做抽样调研数据显示（调研人群为处于K12阶段且一年内参加过课外辅导的家庭），逾85%的家长认可课外辅导的重要性。更进一步，大多数家长愿意在子女教育上有额外经济投入。数据显示，有约58%的家长表示可拿出家庭可支配收入的一半甚至更多用以提高子女的学习成绩，近35%的家长认为课外辅导的支出应占家庭可支配收入的20%。可见，未来在教育辅导培训市场将有更多的消费潜力被逐步激发。

2、教育培训机构对空间的需求发展

空间租赁需求大于资产持有需求

教育培训机构对于办学场地的获取，目前最常见的形式仍是中、长期租赁。随着培训机构类型多样化发展，短期非固定租赁包括时租的需求开始攀升，这类需求集中来自短期培训班、寒暑假培训班、名牌教师个人辅导（私教）等，规模可观。

更关注空间的经营回报最大化

对固定场所的租用投入是否能有效转化成经营收入、如何有效减少办学场地闲置率，是教育培训机构考虑的最大问题。简言之，教育经营者通常更关注空间的经营回报最大化，关心的是空间的经营价值。

从独立经营到多元经营的转变

随着时代发展，人们对教育的诉求开始变得多元，单一业务的培训机构已经无法满足社会的经济发展需要；于是，便有了教育共享空间的打造契机。将一个教育空间做成一个维度多样的培训学校或者学习中心，实现化零为整的资源集中整合，通过一个空间运营方案解决空间业主、教育培训机构和消费群体三方的迫切需求。

三、 什么是教育共享空间

1、基本概念

目前国内提出的教育共享空间概念，其本源其实就是“分时共享教室”，是由咨询顾问服务（项目定位到规划建设）和运营管理服务（定向招商到管理创收）两个服务体系组成的一套完整的闭环型空间解决方案。

教育共享空间包含三个参与者，形成一个“BBC模式”。其中，一个“B端”是商用空间的业主，包括基金/资产管理公司（通过所有权、更多通过“二房东”形式获取空间使用和管理权），也包括开发商（原始产权人）；另一个“B端”就是教育培训机构（主要指民办类）；而“C端”则是一个社会学习消费群体，通常对标的是整个家庭单位。

2、运作模式

根据目前市面几个典型案例，教育共享空间的具体商业模式大致可参见下图：

四、 教育共享空间经典案例

1、时钟教室（地产运营方主导）

时钟教室是易居中国旗下上海易进文化发展有限公司于2016年初在上海启动创立，易进文化成立于2013年，目前股东包括洪泰基金（背后为新东方创始人之一的俞敏洪）和隆领投资（背后为明星天使投资人蔡文胜）。

截至2017年3月，时钟教室已在上海布局八家直营店，选址集中在发展成熟的社区板块核心商圈。单店平均面积在1300平米左右，平均拥有23间教室，目前基本已形成装修装饰标准化模块。根据人数及课程类型的不同需要，单店基本设有大、中、小及迷你型教室（教室规模基本可容纳4~30人），以及舞蹈室、钢琴房、会议室等。此外，还配有知识客厅（课程推介、小型圆桌会议、行业沙龙、文艺汇演）、办公室、休息区及儿童专用卫生间等个性化及增值创收设施。

根据公开资料，目前时钟教室已合作的培训机构及客户构成情况大致如下图所示：

根据调研了解，时钟教室早期直营店多采取分时租赁模式，租赁费用按平均单间教室165元/课时计算；小型教室（10人左右）约90元/课时/间，中型教室（10~20人规模）约160元/课时/间。根据其销售人员反馈，自今年下半年起，时钟教室计划集中推广平台合作模式，对教育机构资质要求及管理方面更趋规范化，收费方式上将根据合作内容、合作深度、机构规模等有所区分，部分将引入课程收入佣金分成的形式。

２、嗨课（创业邦“2016创新中国春季峰会”移动生活专场晋级项目）

嗨课（网络科技）于2015年1月建立，初期曾获得元禾资本500万人民币天使轮投资；今年5月，公司宣布完成1500万人民币的Pre-A轮融资，由险峰长青（K2VC）领投，治平资本跟投。

嗨课于2015年6月率先上线的是教学服务平台，更像是协助教师发布、管理课程的线上软件。当时的模式类“二房东”运作，即通过整合闲散的教室资源为个体老师/小微机构提供分时租用的共享场地。目前，嗨课已在原有模式基础上增加了教育服务和运营管理方面的功能，具体如下：

与时钟教室目标全年龄段的覆盖面不同，嗨课的一部分门店将目标人群锁在25～35岁年龄段，且消费者多为女性客户，课程方向主要包括舞蹈、健身、唱歌、美术等；一部分门店位于社区公用场地，主流课程如舞蹈、朗诵等有十多种，学生大多集中在3~10岁年龄层。

据了解，目前嗨课的主要收入还是教室的分时租赁费用，未来可能会在新客户上抽取一定比例佣金。除此以外，嗨课也在探索消费者服务和金融服务方面的可行性，如学费分期，房租分期等。

３、优学空间（商业地产龙头推出“地产+教育”服务品牌）

优学空间是万达网络科技集团旗下最新推出的共享教育服务品牌，已于今年4月下旬在上海江桥万达广场开出第一家门店。从运作模式来说，优学空间与上述两家本质区别不大，也是一方面依靠线下实体教育空间进行分时组合租赁，另一方面提供线上教育系统与门店教学形成互动。但万达作为商用地产老大，其在教育共享空间领域的强势介入，也从侧面反映出“房地产+教育”这块蛋糕的吸引力和潜在市场。

从万达角度来说，进入教育共享空间这个领域，首先在空间资源获取上面具有绝对优势，既可在已持有的商用物业中挖掘需要进行价值盘活与提升的资产，而在获取新资产途径上又能依托品牌效应具有较强的议价空间、控制原始成本投入。其次，作为商业地产运营老大，优学空间在储备教育资源、机构招商方面，具有较强的靠山。目前合作品牌已包括新东方、乐赢、婴智贝佳、糖豆等机构。最后，在运作成熟期，优学空间提出将为其共享平台上的教育机构提供包括创业辅导、金融、法律、人资、财务等专业的增值服务。

当然，由于第一家门店经营不足1个月，未来该模式是否能大规模复制并对万达形成新的盈利点，还需跟踪观察，等待市场来验证。

乾立观点

虽然共享空间对于存量资产改造来说已经不算是个新名词，但这个“房地产+”的内容后面跟着“教育培训”这一社会热点话题，创新思路就找到了启发和突破口。从各个参与方的角度分析，在理想状态下，教育共享空间是一个三方受益明显的共赢模式。

综上，虽然教育共享空间正在初期发展和探索阶段，盈利模式是否经得起市场验证尚待观察，但这个模式等于强调了我方始终坚持的观点，那就是存量资产改造的核心必须始终围绕“内容”的挖掘和“资产管理能力”的培育，创新内容的落地必须依靠专业高效的主动管理。