在上海商业普遍追求高端化、首店经济、场景玩法百变翻新的内卷浪潮中，位于浦东的文峰广场走出了一条截然相反的路。

这座开业二十三年的老商场，没有奢侈品矩阵，没有打造网红艺术装置，更没有盲目抬高客单价，而是把一楼黄金位置全数让给最接地气的亲民小餐饮，把公共空间还给日常停留的居民，把运营重心沉到社区最深处。

在消费趋稳、线上冲击、同质化竞争三重压力之下，经过社区运营逻辑深度挖掘的文峰广场在过去两年实现客流与口碑双双逆袭，大众点评评分从 4.3 分稳步跃升至 4.8 分，常年客流稳健增长；面包节、宠物公益、户外市集等贴近居民生活与休闲需求的活动，总是一次次引爆人气，成为上海社区商业逆风而行的鲜活标杆。

文峰股份董事、副总裁、上海文峰广场总经理顾晏说：“每一个场子都自带 DNA，想明白我是谁、服务谁，是做好定位的底层逻辑。” 这家扎根沪东片区的老商场，用二十三年的坚守证明，社区商业的终极竞争力，从来不是租金多高、品牌多潮，而是与社区共生、与居民共情、与时间共长。当整个行业都在追逐流量变现时，文峰广场把 “留量” 二字做到了极致。

烟火样本：

老社区里长出来的生活场

浦东沪东新村的底色是浓厚温润的市井生活气息。

老公房、动迁房、商品房小区交织共存，慢慢形成老居民、新租客、全年龄段混居的成熟社区生态。这里没有核心商圈的璀璨与喧嚣，却保留着上海最真实、最松弛的日常烟火，这片成熟社区因此始终保持着鲜活的生命力。

在社区商业普遍面临客流下滑、品牌收缩、定位模糊的当下，文峰广场却始终保持着稳健态势：三百余家门店出租率长期保持在 95% 以上，年均客流稳步增长，一场为期四天的面包快闪市集带动超 30% 的客流增量；一场户外宠物公益活动单日便能吸引近万居民到场参与。即便在消费更为谨慎的市场环境中，这里依然人流不断，成为周边居民离不开的生活目的地。

文峰广场的破局始于真正读懂社区、读懂生活在这里的人。从开业之初，商场便扎根在地、贴近民生，不盲目跟风、不刻意拔高，始终围绕 “居民需要什么，商场就提供什么” 的核心逻辑稳步前行。

二十三年间，商场不断顺应人群结构、消费习惯、生活需求的变化，持续优化空间、调整业态、创新运营，一步步从传统百货，蜕变为有温度、有活力、有辨识度的 “三公里新鲜力生活场”。

这不是一时跟风的商业包装，而是刻在文峰骨子里的选择。从诞生之日起，文峰就带着以文促商、服务民生的底色，新时代的调改与升级，不过是让这份基因更清晰、更落地、更贴近人心。

空间革命：

把黄金一楼还给烟火

把空间还给人

经典模式的商场有条不成文的行业规律：一楼门面是租金天花板，必须摆放黄金珠宝、美妆护肤、潮流零售、新能源汽车等高价值业态，平价小餐饮只能挤在通风差、动线绕的负一楼。文峰广场却反其道而行之做出罕见决策：把最好的一楼位置留给小餐饮。

面馆、生煎、咖啡、奶茶、家常小炒、特色简餐应有尽有。工作日中午一楼的人气满满，周边居民、上班族低头就餐，外卖骑手忙碌穿梭，扑面而来的生命力与其他商场一楼的精致冷清形成鲜明对比。

“把小餐主力放在一楼这就是我们追求差异化的典型一例。” 顾晏解释，这个决策看似牺牲短期租金收益，实则精准击中社区最真实的需求。小餐饮是高频刚需，覆盖一人食、简餐、小聚等多种场景，周边居民随时能来、消费无压力；一楼通风好、动线直、到达便捷，外卖占比稳定在三成，堂食与线上双旺，餐饮集群自然成为商场流量的引擎。

空间改造的第二步是动线的彻底重构。商场原本采用双动线设计，局部拥挤、社区服务业态位置偏僻、空间相对压抑，顾客逛起来便利性不足。调改之后，双动线改为宽幅单动线，取消过度密集的促销花车，新增大量休息区，把从前拼命卖货的逻辑，转向让人愿意留下来的逻辑。

“以前一进场，商场只想把商品推到你面前；现在，我们希望你放慢脚步，坐下来休息，和空间产生真正的共鸣。” 顾晏说。如今文峰广场的休息区遍布各个角落，边角空间、中庭节点、通道端头都设置了舒适座位，随处可坐、可歇、可聚，松弛感成为商场最核心的标签。

更难得的是，文峰广场实现了商业与公共空间的有机共生。行业内高端商场常拿出大面积空间做艺术装置、场景打造，却因过分空旷而缺乏人气；传统百货满铺业态，又显得拥挤压抑、缺少呼吸感。文峰广场利用约5%的空间“边角料”打造各种文旅、展览、公益、休闲功能区，换来了极高的人气转化率。开铺率保持高位的同时又不失从容的呼吸感，不冰冷、不压迫，完美契合社区商业的定位与气质。

盈利模型的重构更是这场空间革命的关键。小餐饮承租能力有限，但切小租赁单元之后，出租率大幅提升，整体租金收益并不低于原有结构；高频刚需带来高复购，进而带动零售、服务、体验全业态联动，形成人气带动租金、租金支撑业态优化的正向循环。经营团队心里有本清楚的账，短期让一点利，长期便能赢得更多人的依赖与信任，稳健的现金流远比单点高租金更重要。

一系列反直觉却深度挖掘生活场景实际需求的操作，让文峰广场在千店一面的商业市场中形成了独一无二的识别标签。当其他商场还在纠结如何变得更高级、更潮流时，文峰已经用最朴素的烟火气，牢牢锁定了三公里半径内居民的心。

业态壁垒：

三大支柱筑牢社区护城河

文峰广场的差异化不止于空间的重构，更在于清醒而克制的业态取舍。顾晏团队明确提出，打造三大核心竞争壁垒：身边的美食、身边的四季衣橱、身边的聚会目的地，三者联动互补，构筑社区商业的护城河。

第一重护城河是身边的美食一楼小餐饮是文峰的人气根基，覆盖早中晚全时段，茶饮、咖啡、快餐、小吃、简餐一应俱全，始终保持新鲜活力。这里没有高不可攀的人均消费，几十元就能吃饱吃好，是周边居民名副其实的社区食堂。

“小餐看似利润不高，但贡献率稳定，复购率极高。” 顾晏说，居民把文峰当成家门口的厨房，随时出门就能就餐，高频到访带动全场客流，即便外卖占比不低，线下社交、聚餐的需求依然旺盛。每到下午，刚吃完小餐的居民转头走进星巴克，银发族、年轻人、家庭客群自然交织，构成独属于沪东的日常场景。

第二重护城河是身边的四季衣橱，以亲民零售稳住经营基本盘。在服饰零售受线上冲击严重的当下，文峰广场的零售板块却逆势稳定，业绩连续保持增长。秘诀在于不追高端风口，做宽产品线、坚持高性价比、推动品牌多元化，拒绝千店一面的潮流跟风。

商场保留了百丽、伊芙丽、雅戈尔等标杆品牌，及真维斯、唐狮这类在多数购物中心已难寻觅、兼具情怀记忆与高性价比的量贩休闲品牌。同时引入FILA、Champion、MLB等头部运动休闲品牌，600平米鞋区密集分布了15个品牌，充分满足不同年龄段、不同客层的消费需求。其中，文峰广场内入驻的多个品牌在全浦东的销量都名列前茅，甚至超越了许多核心商圈的城市中心级别商场。

“线上买衣服，图片与实物常有落差，线下能摸、能试、能真实感受，这是不可替代的体验。” 顾晏表示，社区客群最看重品质实在、价格稳定、服务贴心，文峰的零售组合恰好踩中这一核心需求，即便整体消费趋势偏向于保守的当下，刚需服饰消费依然保持坚挺。

第三重护城河是身边的聚会目的地，让商场从消费场真正变成社交场。文峰广场的视野不局限于卖货，更大的愿景在于成为社区的社交中心。吃饭、休闲、遛娃、听歌、公益、社群活动，全场景覆盖，让商场成为邻里见面、情绪释放、兴趣聚合的固定地点。

在此基础上，商场提出全龄友好加全时段运营，覆盖老人、年轻人、儿童、家庭全年龄段；延伸早市、午市、晚市、夜市，稳步推进 24 小时点位，深度挖掘夜间消费需求。

“社区商业没有淡季时段，只有尚未被挖掘和满足的需求。” 顾晏说，十点之后的夜间消费、午后空档期的休闲需求，都是社区商业可以挖掘的增量空间。

三大护城河相互嵌套，互为支撑，本质是把商业彻底变成生活配套，商城成为居民的第二客厅、社区食堂、遛娃圣地、社交据点，这种深度绑定，是任何线上平台、网红商场都无法替代的。

场景激活：

用市集与社群

把人气变成“财气”

文峰广场的运营智慧，还藏在一场场贴近居民的活动里。不搞宏大造势、不做虚浮营销，而是围绕社区居民的真实喜好，打造有参与感、有归属感、有温度的线下场景，让商场真正成为邻里相聚、情感共鸣的空间。

面包市集是商场引爆人气的经典案例。2025年夏，商场与沪东新村街道联袂推出了“沪东夜生活节”，其中最亮眼的是首届面包节，商场从全国各地邀请四十余家特色面包品牌到场，打造为期数日的碳水狂欢。麦香与奶香在空气中弥漫，刚出炉的吐司、欧包、贝果整齐陈列，大人小孩穿梭其间，细细挑选、现场品尝，队伍从场内排到廊下，热闹却不失秩序。即便天气渐热，也丝毫没有影响居民的热情。接地气的美食市集不仅快速带动客流大幅增长，更让商场的格调深入人心。此后商场持续升级，推出碳水节、特色美食快闪等系列活动，把美食 IP 做深做透，持续激活消费热情。

宠物友好系列活动更是成为沪东片区的特色名片。文峰广场专门在户外开辟场地，打造宠物公益领养、宠物运动会等主题活动，软萌的猫狗在现场自在互动，铲屎官们交流喂养心得，孩子们好奇围观、温柔抚摸，温情与欢笑洒满整个场地。首场宠物领养活动吸引近万客流到场，现场成功领养 16 只猫狗，不少居民主动询问下一场活动时间，商场顺势将其常态化，每月定期举办宠物主题活动，联合街道与公益组织，打造有温度、有爱心的社区场景。不仅吸引了大量养宠家庭，更让商场成为片区内极具辨识度的宠物友好空间，把客流从三公里核心圈自然延伸至更远范围。

除此之外，商场还持续打造户外市集、文化体验、便民活动等多元场景。256 米的户外长廊被精心打造成市集与休闲空间，春夏时节推出主题市集、美食外摆，让室内商业与户外场景联动；结合季节与节日，推出文化体验、亲子互动等活动，让不同年龄段的居民都能找到属于自己的乐趣。这些活动不追求砸钱包装，只注重居民参与感，每一场都能快速聚集人气、带动消费，让商场始终保持鲜活与热闹。

商场不摆出高高在上的姿态，而是以亲民、亲和的态度，和居民做朋友。大众点评评分从 4.3 分升至 4.8 分，背后是居民对商场一点一滴改变的认可。场景提升了、空间舒服了、品牌贴心了、服务到位了，情感连接自然建立，忠诚度也随之而来。

新场景的打造，还在于用社群激活持久人气。文峰广场今年计划打造六十个社群，目前已落地多个成熟 IP，用社群把居民变成场域共建者。每周五晚在三楼举办的民谣音乐会主打疗愈属性，歌者与听众温柔互动，线下常常座无虚席，同步在抖音、视频号直播，成为广为人知的社群 IP，单场都能吸引上百居民参与。

商场还免费提供场地给街道、兴趣团体，开设公益课堂、舞蹈、桌游等活动，全程不收费、纯公益，让商场真正成为社区活动中心。针对居民日常痛点，商场还将在未来打造儿童作业区、数字游民办公角，用一个个小细节进一步提升粘性，给人们更多走进商场的理由。

这些看似非商业的场景，却带来了实实在在的人气转化。愿意停留休息的人多了，到访频次自然提高，消费随之发生；社群活动吸引同频人群聚集，形成口碑传播，客流从三公里核心圈逐步辐射至十一公里，地铁成为客流自然延伸的纽带。

做实线下功课的同时，文峰广场也没有排斥线上，而是用本地生活直播实现线上种草、线下到店。周一至周四直播售卖九点九元餐饮券，精准引流；周五结合民谣音乐会做内容直播，持续打造 IP 影响力。同时推出新媒体内容传播，深度种草零售品牌，形成线上引流、线下体验、反复复购的完整闭环。

周期韧性：

刚需为王

亲民商业穿越市场波动

近年来，消费市场时常波动，商户对租金、成本更为敏感，大品牌收缩拓店计划，小品牌坚持现金为王，线下零售市场进入深度洗牌期。文峰广场却凭借亲民定位、刚需业态、强社区粘性，展现出远超行业平均水平的韧性。

“经济增速放缓时，高端可选消费明显收缩，餐饮、日常服饰、便民服务等刚需业态最抗跌。” 顾晏说，文峰广场的定位，恰好踩中当下消费市场现实局面中的品质刚需。居民可以暂时放缓非必要消费，却不能不吃饭、不买日常衣物、不进行基础休闲活动，这正是社区商业最坚实的底气。

这种韧性，体现在三个关键层面。一是租金模型更稳健，放弃单点高价追求，转而追求高出租率、低空置率、稳定现金流，小餐饮加零售加体验的组合业态，抗风险能力显著强于单一高端业态。二是商户粘性更强，商场与商户共担市场风险，推出自主消费券、精准补贴，和商户共创共赢，商户续约率高，整体经营稳定。三是客群忠诚度更高，居民把商场当成生活的一部分，复购率、到访频次远高于普通商场，不易受短期市场波动影响。

面对线上外卖平台激烈商战对线下的冲击，经营团队也始终保持理性和清醒。线上消费往往缺少关联消费，居民不出门就不会产生额外的消费场景，商场的整体活力也会随之下降。文峰要做的是持续强化线下的独特性，体验感、社交感，这些都是线上无法给予的真实价值。

为此，文峰广场持续落地各类线下体验活动，用丰富的场景与真实的互动，把居民请回商场。浦东新区消费券发放期间，商场新增会员超过一万人，大量食客从十几站地铁外专程赶来，线下场景的撬动作用显而易见。

在对外对标学习上，经营团队始终坚持外看趋势、内求本心。考察泰国商业，学习去阶层化、烟火气、高端商品与平民消费自然生态的融合；参考日本商店街，学习高度在地、邻里共生的长期陪伴，但绝不照搬照抄。“别人的好可以学，但不能丢了自己的 DNA。” 顾晏强调，文峰的核心，永远是服务沪东社区，做有温度的亲民商业。

基因传承：

以文促商

从文峰广场到公司生态

文峰广场的成功，并不是孤立的个案，而是文峰股份以文促商基因的延续与升级。

早在创业初期，文峰就确立以文促商加不满意便退换的核心宗旨，把文化与商业深度结合，用真诚服务赢得口碑。进入新时代，这份基因进一步升级为文商旅体展模式，并在多个项目上得到成功验证。

在文峰股份的大本营南通，通过打造非遗会客厅、文化创意空间，采用联营模式降低商户门槛，引入在地文化品牌，与文旅深度联动，吸引客流与关注；借势事件营销与城市热点，打造有话题、有共鸣的场景，让商业与城市、与居民同频共振；落地在地文化活动、特色展览、公益体验，用文化聚人、以活动带商，让传统商业焕发新活力。

从上海文峰广场的社区商业深耕，到多项目的文商旅融合，文峰的经营逻辑一脉相承。商业不只是一次性交易，更是服务、文化、情感的共同载体。不追求短期暴利，坚持长期主义，与城市、社区、居民共同成长，这正是文峰能够穿越周期的核心密码。

结语：

社区商业的终极答案

是回到人本身

二十三年风雨相伴，文峰广场的成功没有捷径可走，没有资本加持，没有网红炒作，只是踏踏实实地回到了商业的原点 —— 人。

在上海这座商业高度内卷的城市，文峰广场用自己的路径证明，社区商业不必一味追求高端，贴近民心才有长久生命力；空间不必刻意空旷，有人气流动才有真正的烟火气；运营不必复杂花哨，深度共情就能走得更稳更远；商场不必试图讨好所有人，服务好身边三公里，就是最扎实的大生意。

在潮流更迭迅速的商业时代，文峰广场提供了一种温和却坚定的方案：不追风口，只守人心；不做爆款，只做陪伴。向下扎根社区，向上生长活力，与城共生，与民同行，这就是二十三年老商场的烟火气生存法，更是中国千万社区商业值得沉下心来修炼内功的底层逻辑。

未来，经营团队计划继续深化全龄友好、全时段运营，拓展户外夜市、绿植场景、文化活动，把新鲜力生活场的定位做得更扎实、更贴近人心。它的故事还在继续，也将持续证明，最长久的商业，从来不是赚快钱，而是陪着一代人好好生活，陪着一座城慢慢成长。