6月28日，成都十陵一块百亩宗地拍出11400元/平米的楼面价，中海以15.12亿元总价拿下该容积率低于2.0的地块。而近一两年来，百悦集团，北大资源等知名房企纷纷进军城东，均以大手笔拿下低密地块，这是否标志着城东已经开始进入低密时代呢？

十陵地块容积率低于2.0，引成都数十家房企争抢

6月28日，参与拍卖的十陵地块位于龙泉驿区十陵街道成洛大道以北、蜀王大道以西。

该地块面积66349.13平米合99.52亩，1≦容积率≦2，11.75%折算兼容商业建筑面积比例≦26.14%。不出所料，该地块在叫价11300元/平米、溢价率73.8%时触发熔断。最终，该地块以抽签方式被中海竞得，楼面地价11400元/平米。

在成都当天土拍现场，万科、保利、龙湖、中海、融创、华润、碧桂园、旭辉、北辰、金科、新希望、新城控股、中交、华宇、金辉、平安等悉数到场。共有25家开发商进入抽签环节，最终被中海（东莞市中海康华房地产开发有限公司）抽得。

值得一提的是，该地块出让面积约99.52亩，容积率大于1且小于2，而且商住比例较为合理。另外，该地块毗邻成都环城生态区“六湖八湿地”生态湖泊水系之一的青龙湖。

住宅+叠拼+办公+底商整体布局思路（来源：中泰设计）

1≦容积率≦2！十陵百亩地块必然要做改善甚至豪宅。西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，“容积率仅2，适合做改善”。对此，成都中泰设计结合地块周边环境和资源配置，提出了“住宅+叠拼+办公+底商”产品组合的解决方案，可以实现地块溢价最大化。

近一两年，百悦、北大资源连续拿下城东低密地块

新近十陵土拍，该百亩地块容积率低于2.0，这在城东或许代表了一种新趋势！近年来，城东已经连续拍出好几块低密土地，其中比较有代表包括百悦集团在大面拿下的两宗过百亩土地，以及北大资源在龙泉驿世纪大道板块抢下的158亩宗地。

早在2015年，龙泉驿大面板块迎来第一块低密度土地拍卖时，就引发了多家房企的抢购。

该宗地位于龙泉驿区大面街道公园大道以西，地块起拍价为270万元/亩，总面积120.6557亩，容积率指标不大于2.0，可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于10%。最终，百悦以118.52%的高溢价率，楼面地价4425.16元/㎡将该土地收入囊中。

随后，在2016年8月19日的土拍，成都大面板块2016年首块土地引发百悦、龙湖、保利等巨头连番争夺。百悦一路死磕到底力敌龙湖，最终以150%的溢价率拿下天鹅湖120亩低容积率地块（1≦容积率≦2），成交楼面价6562.5元/平方米。

而在今年1月的土拍，新希望、华润、龙湖、北大资源、新城控股等企业均到场参与，龙泉驿158亩低密土地受到高度关注。多轮竞拍后，最终北大资源以成交单价1280万元/亩，竞得龙泉驿区世纪大道板块的积158.1104亩地块，6399.99元/平米楼面价直逼区域部分商品房销售价格，又一家知名房企以“地王”的姿态收入龙泉驿。

业内分析，158亩占地面积，容积率4.5，后期可塑性较高，在后期产品打造上专业机构分析称，可以打造商住一体的综合体项目，住宅部分做改善或多层洋房加电梯高层等项目形态。

以天鹅湖，青龙湖公园为腹地，城东进入低密时代！

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

从近几次城东的土拍来看，已经有多宗土地容积率低于2.0，这无疑告诉我们城东也进入了低密时代。笔者观察发现，在城东区域内，以天鹅湖和青龙湖两大湖区为中心，正在逐步形成新的低密豪宅区。

以天鹅湖为例，大面板块内的天鹅湖公园面积达到1200亩，远超400余亩的浣花溪公园。天鹅湖片区是城东的新兴区域，聚集了百悦集团，世茂、中铁建、首创、中水电、合能，北大资源等知名房企，区域得天独厚的湖居自然环境是目前成都大多数区域无法比拟的。

近两年，百悦集团在天鹅湖公园周边百悦天鹅湖，百悦城的基础上，接连拿下毗邻天鹅湖的两宗低密地块，这两个地块面积均在120亩左右，容积率低于2.0，这无疑是要打造改善和别墅产品。

其中，2015年百悦集团拿下的120.6亩宗地，在天鹅湖公园腹地，被公园所环绕。百悦集团在千亩公园里，打造了涵盖改善属性的独栋、联排、叠拼别墅产品及大平层产品，于千亩公园之间自成风景。

据了解，百悦在天鹅湖120亩地块上打造的卧龙谷壹号，毗邻1200亩天鹅湖湿地公园、1200亩高尔夫球场上盖。该项目总规划用地面积约为8万方，规划总建筑面积约16万方，项目规划完全为住宅业态。截至目前，该项目高层房源已售完，在售建面150㎡左右叠拼房源，主要分布在27-29栋，均价25000元/㎡。

以千亩公园为蓝本，植根于此的建筑天然具备墅居血脉。卧龙谷壹号并未囿于传统居住区规划，着眼于纯粹城市深度居家与家庭改善需求，力邀国际设计团队，萃集先进生活理念与经验，精工细琢，将对这个板块带来不一样的生活方式。

百悦集团假天鹅湖之稀缺资源，以2.0超低密度打造别墅豪宅。而中海以15.12亿元拿下，十陵青龙湖边百亩土地，容积率同样不超2.0，势必也将落地改善别墅产品。由此看来，随着这些低密产品的规划以及入市，城东也进入了低密时代。